Intérêts intercalaires : c'est quoi, et combien ça coûte vraiment ?
Vous avez choisi votre constructeur, finalisé les plans de votre maison de rêve, et signé votre contrat de construction. Au moment de finaliser votre dossier bancaire, votre conseiller vous parle tout naturellement d'un terme inconnu : les intérêts intercalaires.
Réaction immédiate, vous vous dites : « Encore des frais, une nouvelle dépense à prendre en compte, la facture totale va grimper ! »
Mais en fait, les intérêts intercalaires ne sont pas du tout un piège tendu par la banque. Ce sont des frais prévisibles, quasiment impossibles à éviter quand le déblocage des fonds s'étale dans le temps. Ce qui est souvent le cas pour construire un logement neuf ou acheter en VEFA.
Dans cet article, Kazimo vous aide à anticiper ! On vous explique comment calculer les intérêts intercalaires, en quoi ce principe est parfois un avantage (oui, oui !), et comment les réduire.
Pas le temps de tout lire ? Voici les informations à retenir :
Les intérêts intercalaires sont des frais temporaires que vous demande la banque pendant la phase de construction, avant que le remboursement des mensualités « normales » ne débute.
Ils sont calculés sur la base des sommes avancées par la banque à votre construteur. Donc, plus les travaux avancent, plus leur montant augmente.
Leur coût total dépend du taux nominal de votre prêt (hors assurance), des montants débloqués et de la durée du chantier. En moyenne, ils représentent entre 2 et 4 % du capital emprunté.
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Sommaire
Définition des intérêts intercalaires : qu'est-ce que c'est exactement ?
Un fonctionnement spécifique aux maisons neuves et aux achats en VEFA
Cas n°1 : le prêt immobilier classique
Pour l'achat d'un logement existant, la banque débloque la totalité des fonds le jour de la signature chez le notaire.
C'est simple et immédiat : toute la somme est versée d'un coup après l'obtention du prêt, et vous commencez à rembourser le capital et les intérêts via les mensualités.
Cas n°2 : construction de maison neuve ou achat en VEFA
Là, vous devenez acquéreurs d'un bien qui n'existe pas encore. Le constructeur ou le promoteur vous demande de payer ce que vous lui devez en plusieurs fois. Les paliers de versements suivent l'avancement des travaux (vous ne payez que ce qui est réalisé). On parle d'appels de fonds successifs.
À chaque appel de fonds, la banque débloque une partie du capital emprunté et la verse directement au constructeur.
Si on résume
Pendant les travaux, la banque avance de l'argent alors que, de votre côté, vous n'avez pas encore commencé le remboursement du capital.
Eh bien ce « service » n'est pas gratuit : ce sont les intérêts intercalaires.
Le versement des intérêts intercalaire s'arrête le jour de la livraison de votre bien, quand toute la somme faisant l'objet du prêt a été débloquée.
À partir de ce moment, vos mensualités classiques démarrent. Vous remboursez à la fois les intérêts et le capital, selon le tableau d'amortissement prévu dans votre offre de crédit.
Payer des frais intercalaires, piège du banquier ou avantage financier ?
L'avantage de différer le remboursement de vos mensualités, c'est d'alléger votre budget mensuel pendant la construction de votre maison. Période transitoire pendant laquelle vous devez vous loger, sans doute en payant un loyer ou les mensualités d'un précédent crédit immobilier.
Donc, vos charges mensuelles liées à votre futur logement se « limitent » aux intérêts intercalaires et à votre assurance emprunteur. Des montants nettement inférieurs aux mensualités complètes !
Pourquoi cette souplesse est la bienvenue ? Parce qu'il y a quand même un certain nombre de dépenses intégrer dans votre budget pendant la période de construction (avant de pouvoir emménager !) :
Poste | Ce qu'il faut savoir |
|---|---|
Intérêts intercalaires | Calculés sur les fonds débloqués et le taux d'emprunt. Progressifs à chaque appel de fonds. |
Assurance emprunteur | Due dès le premier déblocage , pendant toute la durée du chantier. |
Loyer ou remboursement d'un précédent crédit | À cumuler avec les charges liées au prêt. Attention au taux d'endettement ! |
Frais de dossier et frais de garantie | À verser dès l'acceptation du nouveau crédit (et indépendants des intérêts intercalaires). |
Frais de notaire (terrain) | Environ 7 à 8 % du prix du terrain, à verser dès l'acquisition de la parcelle. |
Quelques points de vigililance à connaître
Information importante
Les intérêts intercalaires ne sont pas les intérêts du capital.
Ce sont bien des frais supplémentaires qui s'ajoutent au coût du crédit, et qui ont pour effet d'augmenter le TAEG du prêt.
En fait, puisque la banque met à votre disposition des sommes d'argent importantes en acceptant de différer vos mensualités, elle se réserve le droit d'exiger une compensation financière chaque mois. L'inconvénient, c'est que ce type de compensation est proportionnelle à l'engagement financier du créancier à l'instant T.
Ensuite, attention à bien comprendre le terme de franchise totale. Il ne veut pas dire que la banque vous fais don des intérêts intercalaires.
Elle signifie seulement que vous ne payez rien pendant la phase de construction.
Par contre, les intérêts non réglés s'aditionnent chaque fois et s'ajoutent à votre capital restant dû dans le financement global. Vous remboursez donc un peu plus longtemps (ou plus chaque mois).
Pour résumer en deux mots
La franchise totale d'intérêts intercalaires est report de charge, pas une économie.
Comment calculer les intérêts intercalaires et combien ça coûte au total ?
Le mode de calcul
Les intérêts intercalaires dépendent :
du montant déjà débloqué par la banque ;
du taux nominal annuel de votre prêt (hors assurance) ;
du nombre de mois concernés par la mise en place du différé (la durée des travaux).
Voici la formule :
Intérêts intercalaires du mois = montant débloqué × taux nominal annuel / 12
Le premier mois, vous payez des intérêts sur une petite fraction du capital. Mais, après le dernier appel de fond (juste avant la livraison), vous payez des intérêts sur la quasi totalité du prêt.
Quoiqu'il en soit, vous retrouverez toutes les données chiffrées détaillées dans le tableau d'amortissement fourni par votre établissement bancaire.
Attention
Le taux utilisé dans ce calcul est bien le taux fixe nominal de votre crédit. Et non le TAEG (taux annuel effectif global), qui lui, intègre l'ensemble des frais liés à votre emprunt.
Bon à savoir
Certains simulateurs en ligne proposent d'estimer le montant total de vos intérêts intercalaires en fonction du taux, du montant emprunté et de la durée des travaux.
Une bonne base pour savoir à quoi vous attendre, mais confirmez toujours cette tendance avec l'expertise de votre conseiller ou d'un courtier.
Étude de cas : exemple de calcul des frais intercalaires pour un projet de maison neuve
Prenons un exemple concret : un projet de construction neuve, avec un prêt immobilier de 200 000 € à un taux nominal annuel de 3,5 %.
Bon à savoir
Sous CCMI, les appels de fonds sont encadrés par la loi (article L231-4 du Code de la construction et de l'habitation).
Les pourcentages à payer sont plafonnés, et fixés à chaque étape.
Dès la signature du contrat, vous savez à quel moment votre banque débloquera quelle somme. Vous pouvez donc tout anticiper !
Voici à quoi peuvent ressembler les intérêts intercalaires à chaque étape de la construction :
Étape de la construction | % débloqué (plafond légal du CCMI) | Montant débloqué par la banque | Intérêts intercalaires mensuels (hors assurance) |
|---|---|---|---|
Ouverture de chantier | 15 % | 30 000 € | 88 € |
Fondations achevées | 25 % | 50 000 € | 146 € |
Achèvement des murs | 40 % | 80 000 € | 233 € |
Mise hors d'eau | 60 % | 120 000 € | 350 € |
Mise hors d'air + cloisons intérieures | 75 % | 150 000 € | 438 € |
Achèvement des équipements | 95 % | 190 000 € | 554 € |
Levée des réserves et paiement du solde — fin des intérêts intercalaires | 100 % | 200 000 € | → Mensualités classiques |
Les pourcentages ci-dessus correspondent aux plafonds légaux du CCMI. En revanche, les sommes versées à chaque étape dépendent de votre contrat de construction et du prix convenu avec votre constructeur de maison. Pour vous, elles seront probablement différentes.
Ce qu'il faut retenir
Selon les taux des crédits immobiliers pratiqués au moment de votre projet, la valeur totale des intérêts intercalaires (sur toute la durée du chantier) représente en moyenne entre 2 et 4 % du montant emprunté.
Sur un prêt de 200 000 € à 3,5 %, prévoyez un budget entre 3 500 € et 5 000 € en fonction de la rapidité du constructeur.
Peut-on négocier ou réduire les intérêts intercalaires de son projet immobilier ?
Oui ! Alors, les négocier directement auprès du conseiller, c'est plus difficile. Mais pour les réduire, il y a plusieurs solutions à envisager :
Négocier le meilleur taux possible dès le départ : chaque dixième de point sur le taux d'intérêt est bon à prendre puisqu'il se traduit directement sur le montant de vos intérêts intercalaires chaque mois.
Optimiser votre apport personnel : quand c'est envisageable, plus votre apport est élevé, moins vous empruntez. Et donc, la base de calcul baisse.
Privilégier un chantier rapide (ou choisir un constructeur qui tient ses délais) : quand un chantier est livré dans les temps, la période intercalaire est plus courte. Ou en tout cas : elle est plus prévisible car elle ne perdure pas !
Comparer les conditions bancaires : certains établissements prêteurs proposent des conditions plus avantageuses pendant la période de déblocage. Pensez à faire jouer la concurrence, notamment en sollicitant l'aide d'un courtier pour vous obtenir les meilleures offres.
Utiliser un PTZ (prêt à taux zéro) : si vous y êtes éligible, le PTZ réduit le montant emprunté à taux plein, donc la base de calcul de vos intérêts temporaires.
Le saviez-vous ?
En CCMI, avec un constructeur de maison individuelle, vous bénéficiez automatiquement de la garantie de livraison à prix et délais convenus. Autrement dit, le professionnel a une obligation de résultat en ce qui concerne la durée des travaux.
En VEFA (vente en l'état de futur achèvement), si la livraison du logement est retardée, la période d'intérêts intercalaires s'allonge d'autant. Et leur coût total augmente de façon imprévisible.
La durée moyenne d'un chantier de maison neuve en France est comprise entre 10 et 14 mois. C'est donc sur cette période que vont s'appliquer vos intérêts intercalaires.
Mais avec cet article entre vos mains, vous êtes maintenant en capacité de voir venir et des les calculer à l'avance !
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