Le financement d'une construction de maison neuve : par quoi on commence ?

Quand on se lance dans la construction de sa maison neuve, on ne sait pas par quoi il faut attaquer. Chercher un terrain ? Rencontrer les constructeurs pour se faire une idée des prix ? Prendre rendez-vous avec sa banque ? Parcourir les sites web pour savoir quoi faire ?

Car oui, bien souvent, tant que le budget de construction et le financement de votre projet ne sont pas calés, vous avez bien du mal à avancer sur le reste !

Terrain, coût total de construction, frais annexes, crédit, aides : le financement d’une maison neuve, c'est un peu différent d'un achat immobilier classique. 

Dans cet article, on décortique tranquillement tout ça. 

• Comment savoir si j'ai les moyens de concrétiser ce projet ?

• Est-ce que je dois d’abord trouver un terrain ou voir la banque ?

• Combien ça va me coûter, au final, une fois tout additionné ?

• Est-ce que je vais devoir rembourser un crédit pendant les travaux ?

• Est-ce que je peux m’en sortir sans apport ?

Prenez votre boisson chaude préférée et installez-vous, Kazimo répond à toutes vos questions, calmement, et dans l'ordre !

Pas le temps de tout lire ? Voici ce qu’il faut retenir

• La première étape du financement, c'est de préparer son budget. Vous avez besoin de savoir combien vous pouvez réellement investir dans votre projet de construction.

• Le prix de la construction ne représente qu'une partie du coût total d’une maison neuve. Il faut aussi penser au terrain, frais annexes, coût du crédit et éventuels imprévus.

• Financer votre projet de maison neuve fonctionne différemment d’une acquisition traditionnelle. Le déblocage des fonds est progressif, et le remboursement de votre crédit est souvent différé.

• Avancez dans votre projet en toute confiance ! Faites-vous accompagner par les constructeurs partenaires de Kazimo. Des professionnels à l’écoute, proches de chez vous, et des solutions adaptées à chaque budget !

Sommaire

1. Combien d'argent je peux consacrer à mon projet ? Je commence par déterminer mon budget

Le point de départ de tout, ce n’est pas la maison, c’est votre budget.

Attention, pas le budget « qu’on aimerait pouvoir mettre », pas un budget « à la louche » calculé en dix minutes devant la télé, mais un budget réaliste ! Celui que vous pouvez assumer sur la durée, sans tension tous les mois.

Alors, avant de passer des heures à scroller devant des annonces de terrains ou de rêver devant les modèles de maisons, on répond à cette question :

« Quelle est la somme maximale que je peux dédier à ce projet pour qu'il se concrétise ? ».

Sans cette information, vous allez rapidement tourner en rond dans vos recherches.

Comment calculer mon budget global ?

Votre budget dépend de ces trois paramètres :

• ce que vous êtes capables de rembourser chaque mois ;
• ce que la banque accepte de vous prêter ;
• l'épargne personnelle que vous pouvez allouer au projet immobilier (votre apport).

On résume :

Budget global = montant empruntable + apport personnel

Votre épargne, vous la connaissez. Ce que vous ne savez pas en revanche, c'est combien vous pouvez emprunter. 

La première chose à faire, c'est donc de rencontrer votre banque pour avoir une idée de votre capacité d'emprunt. 

Et pour vous donner cette information, elle va elle-même s'appuyer sur ces deux critères.

• D’abord, le taux d’endettement. Dans la très grande majorité des cas, il est plafonné à 35 % assurance emprunteur comprise. Cela signifie que l’ensemble de vos crédits (nouveau prêt inclus) ne doit pas dépasser 35 % de vos ressources mensuelles.
• Le second élément, c’est le restant à vivre : la somme qu’il vous reste chaque mois pour vivre normalement une fois le crédit payé (alimentation, transport, enfants, loisirs, imprévus).

C'est ce dernier élément qui explique que deux foyers avec les mêmes revenus peuvent obtenir des réponses très différentes (charges, mode de vie, situation géographique ou composition du foyer différents).

Le conseil Kazimo

Pendant votre rendez-vous, demandez plusieurs simulations pour y réfléchir plus tard à tête reposée :

• sur différentes durées (20, 22, 25 ans) ;

• avec différentes mensualités ;

• avec ou sans apport.

À ce stade, on ne cherche pas « la meilleure offre », on cherche à délimiter un cadre.

Quel apport prévoir pour faire construire une maison ?

Une autre question se pose : est-ce que les banques exigent un apport minimal pour faire construire ?

On entend parfois qu'il est possible de faire construire sans apport. Mais est-ce que c'est vrai ?

En théorie, oui ! Il n'y a réglementairement aucun apport minimal à présenter à un organisme bancaire pour obtenir un prêt. 

MAIS ! Dans la vraie vie, les établissements bancaires sont en droit d'imposer leurs propres règles en matière de garanties. Et, disons-le franchement, faire construire sans apport aujourd'hui, c'est presque mission impossible !

Il faut être en capacité de fournir d'autres types de garanties :

• une bonne stabilité professionnelle (bulletins de salaire à l'appui) ;
• une capacité d'épargne régulière ;
• l'absence de découverts sur vos comptes bancaires (preuve d'une bonne gestion de vos finances) ;
• pas ou peu d'autres crédits en cours, type crédits à la consommation ;
• une épargne de précaution confortable, pour absorber les imprévus (retards, ajustements, équipements non prévus).

Bon à savoir

La plupart du temps, même avec un profil emprunteur « irrépprochable », les banques demandent un apport minimal pour financer les premières dépenses du projet :

• les frais de notaire sur le terrain ;

• certains coûts annexes de démarrage (étude de sol, bornage, frais de garantie, etc.) ;

• sécurisation du projet.

2. Combien ça coûte vraiment de faire construire ? Je monte mon plan de financement pas à pas

C’est souvent ici que vous vous rendez compte que non, le prix de la maison affiché par un constructeur n’est jamais le coût total du projet.

Quand on fait construire, le risque, c'est le dépassement de budget. 

Pour éviter ça, banissez de votre vocabulaire le fameux : « On verra plus tard ! ». Listez (le plus tôt possible) toutes les dépenses indispensables à l'opération, même celles qui vous semblent peu élevées :

• le prix du terrain ;

• les frais de notaire associés à la transaction ;

• éventuellement, la viabilisation de la parcelle (raccordement à l'eau, l'électricité, l'assainissement) ;

• le coût de construction de la maison ;

• l’assurance dommages-ouvrage (obligatoire) ;

• la taxe d’aménagement ;

• les frais liés au crédit ;

• l'assurance emprunteur ;

• et très souvent, des équipements ou aménagements qui s'ajoutent au fil de votre réflexion.

Pour s'assurer que vos ressources (votre budget) pourront « suivre », le plan de financement peut vous aider. 

Derrière ce mot compliqué, il y a en fait un tableau très simple que vous remplirez au fur et à mesure de votre avancée. Une sorte de « liste de courses » améliorée pour voir où vous en êtes côté dépenses.

Vous pouvez y inscrire :

• les montants des devis des différents constructeurs que vous rencontrez ;
• les types de crédits envisagés et les montants empruntables pour chacun d'eux ;
• un maximum de frais annexes dès que vous en prenez connaissance pour ne pas les oublier : taxe d'aménagement, assurance du prêt pour construire, viabilisation de terrain, assurance dommages ouvrage ;
• les honoraires des prestataires extérieurs (facultatif) : géomètre, architecte d'intérieur, cuisiniste.

Le conseil Kazimo 

Plus votre plan de financement est précis, plus vous pouvez identifier les postes de dépenses à optimiser pour coller à votre budget. 

Testez plusieurs scénarios : « constructeur A + banque B » ou « constructeur B + banque A » ?

Avantage bonus

En présentant un plan de financement aux petits oignons, vous montrez à votre banque que vous avez vraiment bossé votre sujet ! Pour elle, c'est une sécurité de plus. Moins de risques de dépassement car tout est prévu, et chiffré.

3. Comment financer une construction de maison neuve ? Quelques particularités à connaître !

Le crédit terrain + maison (ou le prêt construction) : un peu différent d'un prêt immobilier classique !

Devenir propriétaire d'une maison qui n’existe pas encore, c'est un peu différent d'acheter un logement déjà construit.

D'abord, la banque finance à la fois l’achat du terrain et la construction de la maison (sauf si votre apport est suffisant pour acheter le terrain).

Dans ce cas, deux montages sont possibles :

• soit deux prêts distincts (un prêt pour le terrain, un autre pour la maison) ;

• soit un prêt global terrain + maison, aussi appelé prêt de construction.

C’est très souvent cette deuxième solution qui est retenue car c'est beaucoup plus simple ! Un seul financement, une vision globale du projet et un fonctionnement plus facile pendant les travaux.

La particularité de ce type de prêt, c'est que la banque ne verse pas l’argent en une seule fois.

Elle débloque d’abord les fonds nécessaires à la vente du terrain, puis elle libère progressivement les sommes destinées au constructeur, au fur et à mesure de l’avancement du chantier.

Pour résumer très simplement, elle finance uniquement ce qui est vraiment réalisé.

Qu'est-ce que ça change pour vous ?

Plusieurs choses :

• la façon dont vous remboursez votre prêt pendant les travaux ;

• les intérêts intercalaires qui s'ajoutent au coût du crédit (à comptabiliser dans le plan de financement) ;

• votre trésorerie disponible pendant toute la durée de la construction.

Le conseil Kazimo 

Protégez-vous juridiquement !
Quand vous signez un compromis de vente pour le terrain ou un contrat de construction, n'oubliez pas d'ajouter une condition suspensive liée à l’obtention du prêt global (terrain et maison).
Vous pourrez vous désengager si la demande de prêt n’est finalement pas accordée.

Zoom sur les offres « terrain + maison » proposées par certains constructeurs

De plus en plus de constructeurs proposent des offres clé en main : un « pack terrain + maison ». 

Le projet est déjà étudié et déjà chiffré, mais reste personnalisable !

L’avantage est évident :

• gain de temps (pas de recherche de terrain) ;

• moins d’allers-retours en conception ;

• le projet déjà cohérent sur le papier (règles d'urbanisme respectées).

Précision à connaître

Le constructeur ne vend pas le terrain en son nom.
Il appartient toujours à un tiers (lotisseur, particulier, aménageur), même si l’offre est présentée comme un ensemble.

Peut-on obtenir un prêt immobilier sans CCMI ?

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) rassure énormément les banques.
Pourquoi ? Parce qu’il inclut d'office des garanties juridiques solides.

La garantie préférée des banques ? La garantie de livraison à prix et délais convenus. Votre maison sera terminée au prix convenu, quoiqu'il arrive au constructeur. Si le constructeur fait défaut en cours de chantier, un garant financier prend le relais pour terminer la maison, sans surcoût pour vous (et sans risque pour vos mensualités !).

Si la construction de votre maison est prévue sans CCMI (avec un maître d’œuvre par exemple), le financement reste possible, mais attention :

• Toutes les banques ne l’acceptent pas. Posez la question le plus tôt possible.

• L'étude du dossier est plus stricte. Pensez à passer par un courtier pour vous orienter vers les établissements ouverts à ce type de projet.

Le déblocage progressif des fonds : comment ça marche ?

Aaprès l'acceptation de l'offre de prêt, les fonds sont versés en fonction de l'avancement des travaux, au fur et à mesure des appels de fonds du constructeur. 

À titre d'indication, les appels de fonds sont envoyés par votre constructeur à chaque étape stratégique du chantier :

• 15 % à l'ouverture du chantier ;
• 25 % à l'achèvement des fondations ;
• 40 % à l'achèvement du gros œuvre ;
• 60 % à la mise hors d'eau de la maison (achèvement de la toiture) ;
• 75 % à la mise hors d'air de la maison (achèvement des menuiseries extérieures) et à l'achèvement des cloisons ;
• 95 % à l'achèvement des travaux d'équipements techniques (électricité, plomberie, chauffage) et des menuiseries intérieures ;
• 100 % lors de la levée des réserves.

Comment ça se passe ?

À chaque nouvel appel de fonds :

1. Le constructeur vous sollicite.
2. Vous transmettez la demande à la banque, après avoir visité le chantier pour confirmer l'avancement.
3. La banque débloque la somme correspondante.

4. Comment je rembourse mon prêt ? Faut-il commencer à rembourser pendant le chantier ?

Le remboursement immédiat : possible, mais rare !

Vous pouvez bien sûr commencer à rembourser votre crédit dès la signature de l'offre de prêt, comme dans un achat classique.

Mais, quand vous signez cette offre, le chantier de votre future maison n'a pas encore commencé. Vous devez donc :

• payer un loyer, ou votre prêt bancaire actuel ;

• et vos nouvelles mensualités de crédit en même temps !

Donc, même si elle permet de réduire le coût global du crédit, cette solution est difficile à tenir sur plusieurs mois !

Le remboursement différé et les intérêts intercalaires : l'option la plus courante

Pour plus de souplesse chaque mois, vous pouvez choisir de différer le remboursement des mensualités jusqu’à la livraison de la maison. Mais cet « arrangement » n'est pas gratuit.

En échange du déblocage des fonds « en avance », la banque vous demande une compensation financière tous les mois. Ce sont les intérêts intercalaires.

Pendant le chantier, vous devez donc payer :

• l’assurance emprunteur ;

• et les intérêts intercalaires.

Combien ça coûte ?

Intérêts intercalaires = montant total débloqué x taux d'intérêt du prêt/12

Le montant à payer est proportionnel aux sommes déjà débloquées. 

Donc, plus la fin du chantier approche, plus les frais à régler chaque mois augmentent. 

Ces paiements prennent fin dès que vous commencez à rembourser vos mensualités « normalement ».

Point important à comprendre

Les intérêts intercalaires ne sont absolument pas les intérêts du crédit. Ce sont des frais supplémentaires à régler pendant la construction.

5. Existe-t-il des aides pour financer la construction de ma maison neuve ?

Le retour du prêt à taux zéro (PTZ) pour une maison neuve

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt immobilier dont les intérêts sont à la charge de l'État, sans frais de dossier. 

Vous remboursez uniquement le capital emprunté, sans intérêts, et sans frais de dossier.

Il est réservé aux ménages qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. On parle souvent de primo-accédants, mais le terme n'est pas vraiment exact.

Selon votre niveau de ressources, le PTZ peut aussi prévoir un différé total de remboursement.
Dans ce cas, vous commencer à rembourser ce prêt plusieurs années après votre emménagement.

Fonctionnement du prêt à taux zéro :

• durée du prêt maximale : 25 ans ;
• montant maximum autorisé : jusqu'à 30 % du coût de l'opération pour une maison individuelle ;
• taux d'intérêt : 0 % ;
• conditions de ressources : oui.

Le prêt Action Logement

Le prêt Action Logement (aussi appelé prêt accession ou anciennement prêt 1 % patronal) est un prêt à taux réduit accordé aux salariés d'entreprises privées cotisantes de plus de 10 salariés. 

Il finance uniquement l'acquisition ou la construction d'une résidence principale et peut être cumulé avec d'autres types de prêts. 

Caractéristiques du prêt Action Logement :

• durée maximale de remboursement du capital : 25 ans ;
• montant maximal autorisé : 40 % du coût global, dans la limite de 30 000 € ;
• taux d'intérêt : 1 % (taux fixe, hors assurances emprunteur) ;
• conditions de ressources : oui.

Le prêt conventionné et le prêt accession sociale

Le prêt conventionné est octroyé par les organismes financiers ayant signé une convention avec l'État. 

Le prêt à l'accession sociale (PAS) est presque identique, mais présente plus d'avantages et est conditionné au niveau de ressources du foyer.

Dans les deux cas, le taux d'intérêt appliqué est encadré et plafonné. 

Caractéristiques principales de ces types de prêt :

• durée maximale de remboursement du capital : 30 ans ;
• montant maximal autorisé : 100 % de l'opération (hors frais de notaire, frais de dossier et achat de mobilier) ;
• taux d'intérêt : selon la durée de remboursement et de l'organisme financier choisi ;
• conditions de ressources : non pour le prêt conventionné, oui pour le PAS.

Le prêt Épargne Logement (PEL)

Si vous avez ouvert un Plan Épargne Logement (PEL) il y a plusieurs années (plus de 4 ans) et que vous avez épargné régulièrement dessus, vous pouvez bénéficier d’un prêt immobilier spécifique, en complément de votre financement principal.

Le montant empruntable est plafonndé à 92 000 €, en fonction de vos droits à prêt acquis.

Le taux du prêt PEL dépend uniquement de l’année d’ouverture de votre plan. Par exemple :

• pour les PEL ouverts à partir du 1er janvier 2026, le taux du prêt est d’environ 3,20 % hors assurance ;

• pour des PEL plus anciens, le taux peut être plus bas, ou plus élevé !

Précision à connaître 

Les comptes ouverts après le 1er janvier 2018 n'ouvrent plus droit à une prime d'État.

Il arrive que le taux du prêt PEL soit moins avantageux qu’un prêt immobilier classique bien négocié avec une banque. Mais le PEL reste un bon outil pour vous constituer un apport. 

Fiche technique du prêt Épargne Logement :

• durée maximale de remboursement : 15 ans ;
• montant maximal autorisé : 92 000 € ;
• taux d'intérêt : variable, selon l'année d'ouverture du compte ;
• plafond de ressources : non.

Autres aides financières possibles

En plus des dispositifs nationaux, des aides moins connues peuvent compléter votre plan de financement. Ce ne sont pas toujours des montants très élevés, mais c'est toujours un coup de pouce !

Certaines caisses de retraite, mutuelles ou organismes de prévoyance proposent, sous conditions, des prêts complémentaires à taux avantageux ou des aides financières pour l’accession à la propriété.
Ces dispositifs sont généralement réservés à leurs adhérents et restent très limités en termes de montant. 

Quelques collectivités territoriales (communes, départements ou régions) mettent parfois en place des aides locales pour renforcer leur attractivité :

• prêts à taux réduit ;

• subventions ;

• exonérations diverses (taxe foncière par exemple) ;

• dispositifs spécifiques pour les profils primo-accédants ou les nouveaux ménages.

Renseignez-vous auprès de la mairie. On ne sait jamais !

Autre piste : certaines banques proposent ponctuellement des offres spécifiques pour les primo-accédants. Taux légèrement réduits, frais de dossier allégés ou conditions préférentielles.

Vous débutez tout juste vos recherches ?

Votre plan de financement commence à se préciser ?

Quel que soit votre stade d'avancement, les constructeurs partenaires de Kazimo vous accompagnent partout en France pour établir un budget et concrétiser votre projet de maison neuve !
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