Le vrai coût des frais de notaire pour l'achat de son terrain à bâtir en 2025

Contrairement à un achat immobilier dans l'ancien, lorsque l'on fait construire dans le neuf, les frais de notaire ne s’appliquent pas à la construction de l'habitation elle-même. En revanche, vous n'y échapperez pas au moment de l’achat de terrain.

Combien faut-il prévoir exactement pour ces frais dans son budget global ? Peut-on les réduire ? Le pourcentage appliqué et le mode de calcul sont-ils les mêmes partout en France ? Une négociation de ces frais est-elle envisageable (spoiler : la réponse est oui !) ?

Eh oui, on le sait peu, mais il existe une (petite) marge de manœuvre pour agir sur le montant des frais de notaire lors de l'achat de son terrain. On vous explique tout ça, exemples concrets à l’appui.

Pas le temps de tout lire ? Voici les points à retenir de l'article qui suit :

  • Les frais de notaire pour un terrain à bâtir varient entre 3 % et 9 % du prix de vente selon le statut du vendeur et la localisation de la parcelle. Des outils de calcul des frais existent sur internet pour obtenir une estimation assez précise.

  • Depuis avril 2025, les départements sont en droit de relever les droits de mutation à 5 % maximum (contre 4.5 % auparavant). Certains territoires appliquent l'augmentation, d'autres non.

  • Il est possible de négocier les frais (jusqu’à 20 % de remise) sur une partie des émoluments du notaire.

  • Vous envisagez de faire construire ? Kazimo vous propose une sélection de terrains à bâtir dans toute la France, en partenariat avec des constructeurs qui connaissent parfaitement les subtilités des transactions terrain + maison.

Sommaire

Frais de notaire pour l'achat d'un terrain : de quoi parle-t-on exactement ?

Que comprennent vraiment les frais de notaire ?

Par abus de langage, on pense souvent que les frais de notaire ne sont « encaissés » que par le notaire. Mais c'est faux ! Non, ce professionnel ne facture pas des milliers d'euros simplement pour la signature d'un acte de vente officiel.

En réalité, ces frais sont partagés entre l’État, les collectivités locales, le Trésor public, le service de publicité foncière, et bien sûr le notaire.

Pour être plus précis, le « package » frais de notaire regroupe :

  • Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : ce sont les taxes perçues par l’État et les collectivités locales. Ils représentent généralement la plus grosse part.

  • Les émoluments : c’est la rémunération du notaire pour sa prestation. Ce montant est strictement encadré par un barème national.

  • La contribution de sécurité immobilière : un petit pourcentage destiné à assurer l’enregistrement officiel de la transaction.

  • Les frais de débours : des frais avancés par le notaire pour réaliser certaines démarches administratives nécessaires à l'acquisition (certificats, documents d’urbanisme, géomètre).

Frais pour un terrain constructible : un cas spécifique

L'achat du terrain pour construire sa maison est différent d'acheter un appartement ancien ou sa résidence principale. Les règles fiscales ne sont pas les mêmes.

Dans le cadre de l'acquisition d'une parcelle, on distingue :

  • le terrain nu à bâtir (terrain constructible non viabilisé) ;

  • le terrain constructible viabilisé ;

  • le terrain non constructible (soumis à d'autres régimes).

Un terrain à bâtir déjà viabilisé (raccordé aux réseaux d’eau, d’électricité, etc.) affiche un prix de vente plus élevé, et mécaniquement, des frais d'acte plus importants également.

Autre particularité à connaître : si un terrain constructible est vendu par un professionnel assujetti à la TVA, cet impôt remplace entièrement ou partiellement les droits de mutation. Un choix qui peut donc réduire les frais de notaire à payer.

Attention
Cet avantage fiscal ne s’applique que si votre terrain est constructible, car votre projet inclut une intention de bâtir. Les terrains non constructibles (terrain agricole, forestier ou naturel) répondent à des règles différentes.

Quel est le montant des frais de notaire pour un terrain en 2025 ?

Montant moyen constaté en France

À combien s'élèvent vraiment les frais de notaire pour un acheteur de terrain en 2025 ? Ils varient selon le profil du vendeur et la nature de la vente :

  • entre 7 et 9 % du prix du terrain si vous l’achetez à un particulier (non redevable de la TVA) ;

  • de 3 à 4 % si le vendeur est un professionnel assujetti à la TVA (lotisseur, promoteur, etc.).

Exemple chiffré
Pour un terrain vendu 90 000 € par un particulier, les frais de notaire peuvent atteindre environ 6 300 à 8 100 €. Pour le même terrain vendu par un promoteur assujetti à la TVA, ils ne sont plus que de 2 700 à 3 600 €.

Évolution des tarifs en 2025 : êtes-vous concerné ?

Les règles de calcul ont récemment évolué. Depuis le 1er avril 2025, les départements ont la possibilité d’augmenter leur part dans les droits de mutation. 

Ils peuvent en effet prélever un taux de 5 % maximum (contre 4,5 % auparavant). Certains territoires ont appliqué l'augmentation, d’autres non.

Par exemple, le Morbihan a choisi la fourchette haute ! Depuis le 1er mai 2025, le taux est de 5 % est appliqué sur les nouvelles transactions. Une exonération temporaire a cependant été prévue pour les primo-accédants.

Si vous êtes acquéreur, pensez à vous renseigner sur la politique appliquée par votre département et sur les éventuelles exceptions (avantages temporaires, profils exonérés, etc.).

Exemple de calcul des frais de notaire pour un terrain de 100 000 €

Tentons de calculer les frais d'acte authentique pour un terrain vendu 100 000 € par un particulier.

  • droits de mutation (5,09 % dans notre cas) comprenant la part départementale, communale, et les frais annexes d'enregistrement : 5 090 € ;

  • émoluments du notaire (calculés selon les taux officiels en vigueur pour chaque tranche de prix du terrain) : environ 1 200 € bruts ;

  • contribution de sécurité immobilière (0,10 %) : 100 € ;

  • débours divers : environ 1 000 €.

Dans cet exemple, les frais de notaire s'élèvent donc à environ 7 400 € (à la charge de l'acheteur). Ils s'ajoutent au prix de vente affiché de 100 000 €, soit une somme totale de 107 400 € à anticiper.

Attention

Quel que soit le prix de vente du terrain, dans de nombreux cas, les frais de notaire ne sont pas finançables via le prêt immobilier de l'opération. Cet élément doit être supporté par votre apport personnel ! 

C'est donc un poste budgétaire à ajouter très tôt dans vos calculs.

Peut-on réduire les frais de notaire lors de l’achat d’un terrain ?

Choisir un vendeur professionnel

Les vendeurs professionnels assujettis à la TVA (aménageur, promoteur, lotisseur) vous permettent de bénéficier de frais de notaire réduits.

Rappel 

La TVA que paie le professionnel remplace une partie des frais de mutation (DMTO).

Alors, pendant vos recherches, ne comparez pas uniquement la valeur du terrain (prix de vente) ! 

Un terrain viabilisé affiché un peu plus cher, mais vendu par un professionnel, peut vous revenir moins cher au global s’il permet des économies à la fois sur les frais annexes (bornage, notaire) et les travaux de raccordement aux réseaux.

Comparer les localisations

Nous l'avons évoqué : les droits de mutation varient selon le département choisi pour votre opération.

Dans certains, comme Mayotte, l’Indre ou le Cantal, le taux global des frais de mutation s'élève à 5,09 % (correspondant à une part départementale de 4,5 %).

La Haute-Garonne applique en revanche le taux maximum de 5 %. En ajoutant les frais d'assiette et de recouvrement, le taux appliqué est donc d'environ 5,81 % dans ce département.

Bon à savoir

Pour vous aider à calculer vos frais de notaire le plus tôt possible, découvrez ce simulateur officiel en ligne. Vous obtiendrez une estimation précise selon votre département, le prix et le type de terrain.

Si votre lieu de résidence n'est pas encore figé, ou si vous visez un secteur à la frontière entre deux départements, il peut être intéressant de comparer les taux des frais de mutation. C'est exactement comme estimer les coûts de la taxe foncière avant de choisir une commune.

Négocier les tarifs du notaire : c'est possible !

Tenter une négociation des prix auprès de son notaire : impossible selon vous ? Eh bien non ! Il existe des moyens pour réduire (légèrement) les honoraires du notaire. Explications.

C'est très peu connu, mais une marge de manœuvre est envisageable sur le montant des émoluments. Attention, cette négociation est possible uniquement sur la tranche supérieure à une valeur de bien de 100 000 €.

Exemple concret

Vous souhaitez acquérir un terrain dont le prix total est de 150 000 €.

Pour calculer ses honoraires, votre notaire applique le taux habituel des émoluments pour chaque tranche située entre 0 et 100 000 €.

Mais pour la partie au-delà des 100 000 euros, la loi lui autorise une remise allant jusqu'à 20 %.

Certains notaires acceptent, d’autres non, mais rien ne vous interdit d'en faire la demande !

Autre point de négociation possible : les frais de débours. Avant de dépenser environ 1 000 euros de « formalités diverses », demandez à quoi correspondent ces dépenses exactement.

Par exemple, en fonction de votre situation, vous n'avez pas forcément besoin d'une attestation de propriété immédiate (formalité facturée entre 100 et 200 euros).

Obtenir une remise sur le prix de vente du terrain

Eh oui, c'est mathématique ! Les frais de notaire étant calculés sur la base du prix d'achat, si vous le réduisez, les frais d'acte baissent avec lui.

Dans notre exemple cité plus haut, pour ce terrain acheté 100 000 euros à un particulier, les frais de notaire s'élevaient à 7 400 euros : soit 7,4 % du prix de vente pour simplifier.

Après négociation avec le vendeur, vous parvenez à obtenir une remise de 6 000 euros. Le calcul des frais de notaire s'effectue désormais sur la base de 94 000 euros.

Reprenons les calculs :

  • Frais de notaire = 7.4 % x 94 000 € = 6 956 €.
  • Économies réalisées = 6 000 € + (7 400 - 6 956) = 6 444 €.

Vous économisez au total 444 € sur les frais de notaire, mais aussi 6 000 € sur le prix de terrain ! De quoi financer quelques aménagements intérieurs !

Frais de notaires et choix d'un terrain à bâtir : à quoi faut-il faire attention ?

Le terrain comme première étape de votre projet immobilier

Le choix du terrain à bâtir pose les fondations de tout votre projet de maison neuve. Alors attention, si les frais de notaire font en effet partie de l’équation, ils ne doivent jamais dicter seuls votre choix de parcelle. Choisiriez-vous votre nouvelle voiture uniquement en fonction du prix de la carte grise ?

Si le montant des frais peut jouer dans la balance, c’est bien le coût global qui guide votre décision.

Voici les autres aspects à prendre en compte pour une comparaison plus globale :

  • le prix de vente du terrain (avec ou sans TVA selon le vendeur) ;

  • les frais de raccordements aux réseaux ;

  • la nécessité de création d’un accès (chemin, portail, voirie) ;

  • le terrassement et la préparation du terrain (notamment si le terrain est en pente) ;

  • le bornage et les études préalables à réaliser si nécessaire (étude de sol, relevés topographiques).

À retenir

Même si les frais de notaire d'un terrain peuvent représenter plusieurs milliers d’euros, ils doivent être mis en perspective avec tous les autres postes de dépenses. Un terrain légèrement plus cher, avec des frais plus élevés, se révèle parfois bien plus rentable à long terme s’il permet d’économiser ailleurs ou si leur emplacement est idéal.

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  • vous orientent vers des terrains déjà analysés ou assortis d’études préalables ;

  • travaillent parfois avec des aménageurs, lotisseurs ou promoteurs (donc pros assujettis à la TVA) ;

  • vous guident et évitent d'engager des frais inutiles.

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