Comment financer son projet de construction de maison neuve ?


Le financement de votre maison neuve est la première des conditions pour que votre projet se concrétise. Il demande une réelle réflexion et une recherche d'optimisation car il vous engage souvent sur des durées importantes. Le financement d'une construction neuve est-il particulier ? Comment définir son budget ? Est-il possible de faire construire sans apport ? Par où commencer ? Kazimo vous guide.

Déterminer son budget

Comment calculer mon budget global ?

Lorsque l'on décide de se lancer dans la construction de sa maison neuve, il est fréquent de ne pas savoir par où attaquer. Chercher un terrain ? Rencontrer les constructeurs de maison individuelles pour se faire une idée des prix du marché ? Rencontrer sa banque ? S'il est vrai que toutes ces démarches sont liées entre elles et déterminent la réussite de votre projet, la première étape est de déterminer votre budget global. De quelle somme disposez-vous au maximum pour concrétiser votre projet ? Sans cette information, vous serez dans l'incapacité de mener des rendez-vous constructifs avec vos différents interlocuteurs.

Rencontrez donc votre banque avant toute autre démarche pour avoir une idée de votre capacité d'emprunt. Nul besoin ici de rencontrer plusieurs banques pour éventuellement faire jouer la concurrence. La somme annoncée pourra effectivement varier d'une banque à l'autre en fonction des frais annexes et des taux de crédit pratiqués, mais pas au point de modifier considérablement votre budget ni la nature de votre projet.

En fonction de votre capacité d'endettement (quelle somme êtes-vous capable de rembourser chaque mois ?) et de la durée de votre crédit, votre banque vous annoncera le montant maximal qu'il vous sera possible d'emprunter. Il est rare qu'un endettement supérieur à 33% soit accepté pour vos mensualités par les organismes bancaires. Cependant, le restant à vivre (montant restant après le paiement des mensualités) est en réalité la donnée la plus déterminante. Il est possible qu'un endettement à 25% vous soit refusé car ce restant à vivre est jugé trop faible par votre banque pour subvenir aux besoins quotidiens de votre foyer.

Lors de ce rendez-vous, n'hésitez pas à faire réaliser plusieurs simulations différentes (durées, mensualités...) afin de pouvoir y réfléchir à tête reposée par la suite. Votre budget global sera donc la somme du montant emprunté et de votre apport personnel. Pour augmenter votre budget global, vous aurez la possibilité d'augmenter la durée de votre prêt, le montant de votre apport, ou bien de vous tourner vers les différentes aides de l'état si vous y avez droit.

Budget global = montant emprunté + apport(s) personnel(s) + (aides de l'état)

Quel apport pour faire construire ma maison ?

Y a-t-il un apport minimal à avoir pour faire construire ? Est-il possible de faire construire sans aucun apport ? Il n'y a règlementairement aucun apport minimal à présenter à un organisme bancaire pour obtenir un prêt. Certaines banques offrent même la possibilité de financer entièrement votre projet de construction, sans aucun apport. Elles sont cependant peu nombreuses et il faut être en capacité de fournir d'autres types de garanties. Par exemple : une bonne stabilité professionnelle, une capacité d'épargne régulière ou encore une absence de découverts bancaires témoignant d'une bonne gestion de vos finances. Si vous avez d'autres crédits en cours type crédits à la consommation, tentez de les solder si c'est possible.

Dans la réalité, il est tout de même préférable de prévoir un apport minimal, ou une épargne de précaution afin de parer aux éventuels imprévus. Cet apport vous sera notamment utile pour régler les frais de notaire lors de l'achat du terrain, ainsi que vos achats de mobilier (fréquemment oubliés dans le calcul du budget).

Comment monter un plan de financement ?

La réalisation du plan de financement est l'étape qui suit la détermination de votre budget global. Vous allez ici entrer plus en détails dans le calcul de votre budget et dans le choix de vos modes de financement. L'objectif est de faire la balance entre vos ressources disponibles (apport, prêt bancaire, prêt ou don familial, aides de l'état...) et le coût réel de votre projet (terrain, frais de notaires, coût de construction de la maison, frais annexes, coût de votre crédit...).

Il est conseillé de réaliser votre plan de financement dans un tableau que vous remplirez au fur et à mesure de votre avancée dans votre projet.

Voici quelques exemples d'informations à faire figurer dans votre plan de financement :

  • notez les montants des devis des différents constructeurs que vous rencontrez ;
  • précisez le(s) type(s) de crédit que vous souhaitez mettre en place et quel montant vous envisagez d'emprunter pour chacun d'eux ;
  • pensez à faire apparaître un maximum de frais "annexes" dès que vous en prenez connaissance pour ne pas les oublier dans le calcul du coût global de votre projet (taxes locales, coûts de crédit, viabilisation de terrain…) ;
  • n'oubliez pas les honoraires des éventuels prestataires extérieurs (géomètre, architecte d'intérieur, cuisiniste…).

Plus votre plan de financement sera précis, plus il vous sera facile d'identifier les postes de dépenses à éventuellement optimiser pour correspondre à votre budget. Vous présenterez également un dossier des plus sérieux à votre banque au moment de votre demande de prêt.

Les différentes solutions de financement

Le crédit terrain maison ou le crédit construction

Le crédit de construction est un peu différent d'un crédit immobilier classique, notamment en termes de déblocage des fonds et de modalités de remboursement. Lorsque l'on dispose de peu d'apport, il est indispensable de faire financer à la fois l'achat du terrain et la construction de sa future maison. Il est alors possible de réaliser deux prêts différents ou bien un emprunt global pour le terrain et la maison. Dans ce deuxième cas, des fonds seront débloqués dans un premier temps pour finaliser l'achat du terrain, puis, au fur et à mesure de l'avancement des travaux pour la construction de la maison.

Mais pour obtenir une offre de prêt globale il est parfois difficile de savoir dans quel ordre procéder. Voici une idée des étapes à respecter :

  1. Une fois votre budget prévisionnel déterminé, lancez vos recherches de terrain ainsi que vos rendez-vous avec les différents constructeurs pour chiffrer plus précisément le coût de votre projet.
  2. Lorsque vous avez trouvé un terrain sur lequel vous souhaitez vous positionner, l'idéal est de pouvoir le visiter avec votre constructeur. Il pourra ainsi vous donner son avis sur la faisabilité de votre projet (si vous en avez déjà un) ou lancer la conception d'un nouveau projet sur ce terrain en particulier. L'objectif est d'obtenir un chiffrage cohérent de l'ensemble " terrain + maison ".
  3. Si le coût total correspond à votre budget prévisionnel (tout en conservant une marge de manœuvre), vous pourrez vous positionner sur l'achat du terrain et lancer les démarches pour acter la transaction auprès d'un notaire. Lors de la signature du compromis de vente, pensez à intégrer une condition suspensive liée à l'obtention de votre financement global.
  4. Il en est de même pour la signature de votre contrat de construction de maison individuelle. Intégrez une condition suspensive liée à l'accord de votre prêt immobilier global.
  5. Rencontrez ensuite différents établissements financiers afin d'obtenir la meilleure offre de prêt possible à partir de votre compromis de vente du terrain et de votre CCMI.

Ces démarches étant parfois assez longues et fastidieuses, de nombreux constructeurs proposent désormais des offres complètes de terrains avec maison. Vous gagnez ainsi un temps considérable : pas de recherche de terrain, l'étude de faisabilité et l'implantation de la maison sont déjà réalisées en amont et le chiffrage du coût de construction de la maison est anticipé par le constructeur. Sachez toutefois que le constructeur ne peut pas vous vendre le terrain directement en son nom.

Peut-on emprunter sans CCMI ?

Si vous faites appel à un maître d'œuvre pour la construction de votre maison, vous ne pourrez pas présenter à votre banque de Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI). Ce type de contrat réservé aux constructeurs offrent de nombreuses garanties qui rassurent les banques, notamment la garantie de livraison. L'absence de ce contrat peut rendre votre établissement financier réticent à vous financer car les risques sont plus importants.

SI vous envisagez de faire appel à un maître d'œuvre, renseignez-vous avant votre rendez-vous à la banque pour savoir si elle accepte les emprunts sans CCMI. Si ce n'est pas le cas, il est possible que faire appel à un courtier soit une solution pertinente pour réaliser des recherches plus poussées et des négociations à votre place.

Le déblocage des fonds

Une fois votre crédit immobilier signé, votre banque débloquera tout d'abords les fonds liés à l'achat de votre terrain si vous êtes concerné. Puis, au moment du chantier, les fonds seront versés en fonction de l'avancement des travaux, au fur et à mesure des appels de fonds du constructeur.

À titre d'indication, les appels de fonds sont envoyés par votre constructeur à chaque étape stratégique du chantier :

  • 15% à l'ouverture du chantier ;
  • 25% à l'achèvement des fondations ;
  • 40 % à l'achèvement du gros-œuvre ;
  • 60% à la mise hors d'eau de la maison (achèvement de la toiture) ;
  • 75 % à la mise hors d'air de la maison (achèvement des menuiseries extérieures) et à l'achèvement des cloisons ;
  • 95% à l'achèvement des travaux d'équipements techniques (électricité, plomberie, chauffage) et des menuiseries intérieures ;
  • 100% lors de la levée des réserves.

Les modes de remboursement

Il existe plusieurs modes de remboursement à votre disposition pour votre crédit de construction. Ce choix s'effectuera en fonction de votre situation financière et des différentes charges que vous devrez assumer durant le chantier.

Le remboursement immédiat

La première possibilité qui s'offre à vous est le remboursement immédiat. Vous commencez à régler vos mensualités dès lors que votre prêt est signé auprès de la banque, comme pour un achat immobilier classique. Cette solution implique une solide assise financière chaque mois car vous commencerez à rembourser votre prêt durant le chantier, alors que d'autres frais importants pourraient s'ajouter (loyer supplémentaire ou crédit immobilier en cours). Ce choix vous permet en revanche de réduire les frais liés à votre prêt et de " gagner du temps " sur le remboursement du crédit.

Le remboursement différé

Il vous est également possible de différer complètement le remboursement des mensualités après la livraison de votre maison. De cette manière, vous évitez le phénomène de " double mensualités " pendant la durée du chantier et conservez éventuellement un budget pour les dépenses imprévues. Cette solution a cependant un coût. Votre banque vous demandera de régler des frais intercalaires chaque mois, ainsi que le montant correspondant à votre assurance emprunteur.

Intérêts intercalaires = montant total débloqué x taux d'intérêt du prêt / 12

Vos frais intercalaires seront de plus en plus importants au fur et à mesure des appels de fonds car ils sont calculés en fonction de la somme totale débloquée. Ils seront à régler tous les mois tant que la remise des clés n'a pas eu lieu ou tant que le remboursement de vos mensualités complètes n'a pas débuté. Prenez donc garde aux éventuels retards de livraison qui pourraient vous coûter cher.

Attention, les frais intercalaires ne correspondent pas aux intérêts du crédit. Il s'agit bien de frais supplémentaires à régler à votre banque qui n'amortissent pas votre crédit immobilier.

Les prêts aidés

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro est un prêt immobilier dont les intérêts sont à la charge de l'état, sans frais de dossier. Il est réservé aux personnes n'ayant pas été propriétaire de leur résidence principale depuis au moins deux ans. Accordé sous conditions de ressources, le montant emprunté dépend de la nature de votre projet, de sa zone géographique et du nombre de personnes destinées à occuper le futur logement. En fonction de vos conditions de ressources, le remboursement peut éventuellement être différé de plusieurs années.

Caractéristiques principales du prêt à taux zéro :

  • durée maximale de remboursement : 25 ans ;
  • montant maximal autorisé : 40 % du coût de construction ;
  • taux d'intérêt : 0 % ;
  • conditions de ressources : oui.

Renseignez-vous le plus rapidement possible sur vos droits afin d'en déduire votre besoin de financement. Le montant emprunté via un prêt à taux zéro est souvent considéré par les organismes financiers comme un apport en raison de son absence de frais.

Le prêt action logement (anciennement 1% logement)

Le prêt Action Logement est un prêt à taux réduit accordé aux salariés d'entreprises privées cotisantes de plus de 10 salariés. Il finance uniquement l'acquisition ou la construction d'une résidence principale et peut être cumulé avec d'autres types de prêts. Renseignez-vous auprès de votre employeur afin de connaître les modalités d'accès au prêt action logement dans votre entreprise.

Caractéristiques principales du prêt action logement :

  • durée maximale de remboursement : 25 ans ;
  • montant maximal autorisé : 40 % du coût de construction, dans la limite de 40 000 € ;
  • taux d'intérêt : 0,50 % (hors assurances emprunteur) ;
  • conditions de ressources : oui.

Le prêt conventionné

Le prêt conventionné peut être attribué par les organismes financiers ayant signé une convention avec l'état. Le taux d'intérêt appliqué est alors encadré et plafonné. Notez cependant qu'il n'est pas possible de cumuler un prêt conventionné avec un crédit immobilier classique pour financer votre projet de construction.

Caractéristiques principales du prêt conventionné :

  • durée maximale de remboursement : 30 ans ;
  • montant maximal autorisé : intégralité de votre projet excepté les frais de notaire, frais de dossier et achat de mobilier ;
  • taux d'intérêt : varie en fonction de la durée de remboursement et de l'organisme financier choisi ;
  • conditions de ressources : non.

Le prêt à l'accession sociale (PAS)

Le prêt à l'accession sociale est attribué sous conditions de ressources, en fonction de votre zone géographique et du nombre d'occupants du futur logement. Tout comme le prêt conventionné, il permet de bénéficier d'un taux d'intérêt plafonné mais pas seulement. Le taux proposé sera également réduit, tout comme les frais d'instruction du dossier et les frais de notaire.

Caractéristiques principales du prêt conventionné :

  • durée maximale de remboursement : 30 ans ;
  • montant maximal autorisé : intégralité de votre projet excepté les frais de notaire, frais de dossier et achat de mobilier ;
  • taux d'intérêt : varie en fonction de la durée de remboursement et de l'organisme financier choisi ;
  • conditions de ressources : oui.

Le prêt épargne logement (PEL)

Le prêt épargne logement est un prêt à taux avantageux accordé si vous avez ouvert un plan épargne logement auprès de votre banque depuis au moins 3 ans. Le taux proposé dépendra de l'année d'ouverture de votre compte et le montant emprunté ne pourra excéder 92 000 €. Cependant, les taux de ce type de prêt sont actuellement plus élevés que les taux pratiqués par les organismes bancaires. Il est donc préférable d'utiliser son plan épargne logement pour la constitution d'un apport. Pour information, les comptes ouverts après le 1er janvier 2018 n'ouvrent plus droit à une prime d'état.

Caractéristiques principales du prêt épargne logement :

  • durée maximale de remboursement : 15 ans ;
  • montant maximal autorisé : 92 000 € ;
  • taux d'intérêt : 2.20 % (comptes ouverts à partir d'août 2016) ;
  • conditions de ressources : non.

Autre prêts

Certains organismes comme les caisses de retraite, les mutuelles ou encore les collectivités territoriales proposent parfois des prêts à taux avantageux. N'hésitez pas à vous renseigner auprès d'eux pour savoir si vous êtes concerné. Il arrive également que les banques réservent des crédits à taux réduits pour les primo-accédants.

Le financement de votre projet de construction mérite toute votre attention car il vous engage sur des durées importantes. Un montage financier réfléchi vous permettra de bénéficier des meilleures offres possibles et d'optimiser au maximum votre budget global. Prenez le temps de construire votre financement étape par étape et n'hésitez pas à faire appel à des professionnels pour vous guider.
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