Construction neuve ou achat immobilier, l'accession à la propriété est fortement encouragée par l'État qui a mis en place plusieurs dispositifs d'aides financières.
Vous êtes seul(e), en couple, avec ou sans enfant ou primo-accédant ? Il existe des solutions pour tous les profils. Elles prennent la forme d'une réduction du coût du crédit ou d'avantages fiscaux. Mais il y a de quoi se perdre ! Car chaque dispositif possède ses propres conditions d'attribution, et ses propres plafonds.
Dans cet article, on récapitule TOUT ! Quelles aides existent pour la construction de votre maison ? Auxquelles pouvez-vous prétendre ? Sont-elles cumulables entre elles ? Et combien pouvez-vous espérer économiser ? Kazimo fait le point.
Le prêt à taux zéro (PTZ) : un prêt aidé par l'État
Le prêt à taux zéro (PTZ) est l'un des dispositifs les plus connus. Comme son nom l'indique, il s'agit d'un prêt immobilier dont le taux d'intérêt est de 0 % et qui ne comporte pas de frais supplémentaires (de type frais de dossier). Ces dépenses sont prises en charge par l'État.
Ce prêt avantageux est accordé sous conditions de ressources et peut être combiné avec d'autres crédits immobiliers.
Le logement à construire
Faire construire une maison pour son propre compte entre parfaitement dans les cas possibles d'attribution du PTZ. Pour avoir droit à ce financement, le logement construit doit être destiné à être votre résidence principale :
soit dès l'achèvement des travaux ;
soit à partir de votre départ en retraite (qui ne doit pas intervenir plus de 6 ans après la fin des travaux).
Précision
Pour être considérée comme résidence principale, votre maison doit être occupée au minimum 8 mois dans l'année.
Les conditions d'attribution du PTZ
Le prêt à taux zéro est réservé aux primo-accédants (ou n'ayant pas été propriétaire de leur logement depuis au moins 2 ans), et accordé sous conditions de ressources. Le plafond de revenus en vigueur dépend de votre zone géographique et du nombre de personnes destinées à vivre dans le foyer.
Pour estimer vos droits au PTZ, l'État a mis en place un simulateur en ligne gratuit.
Le montant maximum emprunté et la durée de remboursement
Un prêt à taux zéro ne peut pas financer la totalité de votre projet de construction. En général, il est compris entre 10 et 30 % du montant total de l'opération à financer.
Le montant total de l'opération est également plafonné, et dépend de votre commune, du nombre de personnes vivant dans le foyer et des revenus de la famille.
Ensuite, la durée du remboursement pourra aller de 20 à 25 ans, ou bien être différée de plusieurs années en fonction des ressources.
Exemple concret
Un couple avec un enfant fait construire une maison dans une commune classée B1.
Pour une offre de prêt émise après avril 2025, dans la zone B1 et pour un foyer de 3 personnes, le coût de l'opération est plafonné à 243 000 €.
Pour une maison neuve, le PTZ finance de 10 à 30 % de ce montant, selon votre tranche de revenus.
Le PTZ peut donc atteindre 72 900 € en tranche 1, 48 600 € en tranches 2 et 3, et 24 300 € en tranche 4.
Même si le coût du projet de cette famille excède 243 000 €, le PTZ n'ira pas au-delà de 72 900 €.
Et si le coût du projet est inférieur à 243 000 € (par exemple 200 000 €), le calcul se fait sur ce montant, soit 60 000 € de PTZ maximum en tranche 1.
Le prêt à l'accession sociale (PAS)
Tout comme le PTZ, le prêt à l'accession sociale est attribué sous conditions de revenus, en fonction de votre zone géographique et du nombre d'occupants du futur logement. Le plafond de ressources de l'emprunteur à prendre en compte est le revenu fiscal de référence de l'année N-2.
Les avantages du PAS
Le prêt à l'accession sociale permet de bénéficier d'un taux d'intérêt plafonné mais pas seulement.
Les frais d'hypothèque sont réduits, les frais de dossier sont plafonnés à 500 euros, et la rémunération du notaire est par ailleurs réduite.
Attention
Le PAS ne finance ni les frais de notaire, ni les frais de garantie, ni les frais de dossier, qui restent à couvrir par l’apport.
Les caractéristiques du PAS
Le PAS peut être contracté auprès des organismes bancaires ayant signé une convention avec l'État. Tout comme le PTZ, il doit être destiné à financer la construction, l'acquisition ou la rénovation de votre résidence principale.
Il peut être combiné avec un prêt à taux zéro et ainsi financer l'intégralité de votre projet.
Remboursable entre 5 et 30 ans, n'hésitez pas à comparer les offres de prêts de différents établissements bancaires.
Précision utile
Le taux d'intérêt d'un PAS est plafonné. Mais il n'est pas identique d'une banque à une autre.
Le prêt action logement (PAL) ou prêt accession : ex 1% patronal
Chaque année, les entreprises des secteurs privés et agricoles versent une participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) à l'organisme Action Logement. Cette contribution offre la possibilité aux salariés de ces entreprises cotisantes d'avoir un accès facilité à la propriété sous la forme de coups de pouce financiers.
Le prêt action logement est accordé aux employés d'entreprises privées cotisantes de plus de 10 salariés, sous conditions de revenus. Renseignez-vous auprès de votre employeur pour connaître les modalités d'accès au prêt action logement dans votre entreprise.
Voici les caractéristiques principales du PAL :
durée maximale de remboursement : 25 ans ;
montant maximal autorisé : 30 000 €, dans la limite de 40 % du coût de l'opération ;
taux d'intérêt : 1 % fixe (hors assurances emprunteur obligatoire) ;
réservé aux primo-accédants salariés d'une entreprise privée non agricole d'au moins 10 salariés.
Bon à savoir
Un départ du salarié de l'entreprise cotisante avant la fin de remboursement du prêt n'impose pas un remboursement anticipé des échéances.
Le Prêt Épargne Logement (PEL)
Le prêt Épargne Logement est un prêt à taux avantageux accordé si vous avez ouvert un Plan Épargne Logement (PEL) auprès de votre banque depuis au moins 4 ans.
Le taux proposé dépend de l'année d'ouverture de votre compte, et le montant emprunté ne peut excéder 92 000 €.
Ce mode de financement était jusqu'alors peu mis en avant, puisque les taux proposés étaient souvent plus élevés que les taux pratiqués par les organismes bancaires.
Il était donc préférable d'utiliser son Plan Épargne Logement pour constituer un apport. Mais avec des taux immobiliers à la hausse ces dernières années, le PEL redevient parfois intéressant, surtout s'il est ouvert et alimenté depuis longtemps.
Information importante
Les PEL ouverts après le 1er janvier 2018 n'ouvrent plus droit à une prime d'état.
Voici les caractéristiques principales du PEL :
durée maximale de remboursement : 15 ans ;
montant maximal autorisé : 92 000 € ;
taux d'intérêt : 3,20 % pour un PEL ouvert en 2026.
Les aides des collectivités locales et régionales : ADIL
Aux aides nationales, s'ajoutent parfois des coups de pouce supplémentaires provenant des collectivités locales ou conseils régionaux. Certains organismes comme les caisses de retraite, les mutuelles ou les collectivités territoriales proposent parfois des prêts à taux avantageux ou des subventions. N'hésitez pas à vous renseigner auprès d'eux pour savoir si vous êtes concerné. Il arrive également que certaines banques réservent des crédits à taux réduits pour les primo-accédants.
Pour connaître les aides financières des collectivités locales, vous pouvez vous rendre sur le site de votre Adil (agence départementale pour l'information sur le logement). À noter que ces aides pourront vous être utiles pour effectuer des travaux de rénovation dans votre logement plusieurs années après sa construction (installation d'équipements plus respectueux de l'environnement, mise aux normes du logement pour faire face à une situation de handicap).
Le coup de pouce familial : jusqu’à 100 000 € sans droits, jusqu'à fin 2026
Vos parents ou grands-parents veulent vous aider ? C’est le moment ! Jusqu’au 31 décembre 2026, chacun d’eux peut vous donner jusqu’à 100 000 € sans payer de droits de donation, à condition que cet argent finance un logement neuf qui deviendra votre résidence principale.
Le plafond total est de 300 000 € par bénéficiaire.
Deux règles à respecter :
utiliser la somme dans les six mois qui suivent le versement ;
et habiter le logement pendant au moins cinq ans.
Ce don se cumule avec l’abattement classique de 100 000 € entre parent et enfant. De quoi constituer un apport solide !
Attention
Le texte vise l’acquisition d’un logement neuf. Si vous faites construire en contrat de construction de maison individuelle, faites confirmer par votre notaire que votre projet entre bien dans le dispositif avant de faire le virement.
Quels avantages fiscaux pour une maison neuve ?
L’exonération temporaire de taxe foncière
Les constructions neuves peuvent être exonérées de taxe foncière pendant les deux années qui suivent l’achèvement des travaux.
Mais attention, cette réduction d'impôts n'est pas automatique. Votre commune a le droit de réduire cette exonération à un taux compris entre 40 et 90 %, voire de la supprimer.
Prévoyez un appel rapide à la mairie pour savoir ce qu'il en est chez vous.
Attention
Pour avoir droit à l'exonération de taxe foncière, vous devez adresser une demande au centre des finances publiques au plus tard 90 jours après l'achèvement des travaux.
Précision à connaître : l’exonération ne s'applique pas à la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM).
L'abattement de la taxe d'aménagement
Les travaux soumis à autorisation d'urbanisme sont concernés par la taxe d'aménagement. Cette taxe dépend de la surface taxable construite et de la présence d'aménagements annexes comme des places de stationnement ou une piscine.
Mais pour la construction d'une résidence principale, les 100 premiers mètres carrés bénéficient automatiquement d'un abattement de 50 %.
Un second abattement peut être accordé si votre projet est financé par un PTZ. Attention, les conditions de droit à cet avantage fiscal dépendent des directives de votre commune et de votre département. Pensez à vous renseigner.
Les aides pour construire une maison BBC, passive ou écologique
Les maisons neuves étant dans l'obligation de respecter des normes de plus en plus strictes en matière de performances énergétiques (avec notamment la RE 2020), les aides financières de ce type sont plutôt réservées à la rénovation énergétique des logements.
N'hésitez pas à y penser lorsque votre maison sera construite depuis plus de deux ans. Par exemple, la TVA réduite sur les travaux, l’éco-PTZ et les primes CEE sont accessibles pour un logement achevé depuis plus de 2 ans ;
En revanche, le dispositif MaPrimeRénov’ est réservé aux logements construits il y a plus de 15 ans.
Le conseil Kazimo
Il est préférable de choisir dès la conception de votre maison un système de chauffage et une isolation performants pour éviter des surcoûts de rénovation ultérieurs.
Pour une maison neuve, vous pouvez vous renseigner auprès de votre mairie ou de l'ADIL.
Certaines collectivités encouragent l'installation de systèmes utilisant des énergies renouvelables en accordant des subventions ou des abattements de taxes locales.
L'installation de panneaux solaires ou d'un récupérateur d'eaux pluviales peut par exemple faire partie des gestes subventionnés.
Et pour un investissement locatif ?
Le dispositif Pinel a pris fin en 2024.
Son successeur, le dispositif Jeanbrun (ou « statut du bailleur privé »), ne vous aidera pas beaucoup non plus. Il est réservé aux appartements situés dans des immeubles collectifs. Les maisons individuelles en sont exclues.
Reste Loc’Avantages, qui fonctionne pour une maison individuelle. Le principe ? Vous louez votre bien à un loyer inférieur au marché, à des locataires aux revenus modestes, et vous bénéficiez en échange d’une réduction d’impôt. Ce dispositif est ouvert jusqu’au 31 décembre 2027, et la réduction d’impôt va de 15 % à 65 % selon la décote de loyer.
Le bien proposé à la location doit être non meublé et ne pas être loué par un membre de votre famille.
Quels sont les différents moyens de financer la construction d'une maison ?
Le plan de financement
Pour financer au mieux votre projet de construction, bâtir un plan de financement est un passage obligé. Derrière ce terme complexe se cache en réalité le fait de comparer vos ressources avec le coût total de votre future maison.
D'un côté, faites la somme de votre apport personnel, des éventuels crédits familiaux, des aides à la construction auxquelles vous êtes éligible et de votre prêt immobilier.
De l'autre, listez toutes les dépenses à couvrir : assurance emprunteur, coût du crédit, achat du terrain, frais de notaires, coût de construction de la maison, ameublement, etc.
Si plusieurs types de prêts sont nécessaires, pensez à combiner en priorité les propositions les plus avantageuses.
Et si ces formalités financières vous semblent trop complexes, demandez un rendez-vous avec un courtier immobilier qui négociera les meilleures conditions pour vous auprès des établissements bancaires.
L'accompagnement des constructeurs de maisons individuelles
Habitués aux démarches liées au financement d'un projet de construction de maison neuve, les constructeurs sont en mesure de vous accompagner.
Certains disposent même de partenariat avec des courtiers en financement. Et si ces services ne sont pas proposés par votre prestataire, n'hésitez pas à vous tourner vers lui pour avoir des conseils ou avis.
Comment faire baisser le coût de construction d'une maison ?
Il est possible qu'en établissant votre plan de financement, vous vous aperceviez que le coût total de votre projet dépasse votre budget. Voici quelques pistes pour réduire le prix de votre maison :
Abaisser le niveau de certaines prestations : il s'agit de l'alternative la plus simple, sans altérer les plans de conception déjà réalisés. Vous pouvez par exemple choisir une gamme de matériau inférieure pour les revêtements ou les appareils sanitaires. Le système constructif de la maison ou le type de toiture peuvent également être revus (attention en revanche si le permis de construire a déjà été déposé).
Différer certains travaux : les aménagements extérieurs sont souvent réalisés plus tard pour étaler les dépenses dans le temps. Il est aussi possible d'exclure certains travaux de votre contrat de construction afin de les réaliser vous-même après la réception. Les maisons prêtes à finir ou prêtes à décorer vous permettent d'économiser sur les coûts de main d'œuvre (et sur la TVA appliquée) en vous chargeant d'une partie des travaux.
Revoir les plans : la dernière possibilité consiste à revoir entièrement la conception de votre maison. Réduire votre surface totale de quelques mètres carrés est parfois suffisant pour abaisser le coût total et obtenir un budget plus cohérent. Mais il se peut également qu'il soit nécessaire de simplifier la forme de votre habitation.
À noter
Le rôle de votre constructeur est de vous conseiller dès le début des études pour vous proposer d'emblée un projet en cohérence avec votre budget.
Un projet en vue ?
Kazimo référence plus de 130 constructeurs partenaires. Vous pouvez consulter en ligne les modèles de maison qu'ils proposent, ou demander directement un devis en ligne pour votre projet.
