Toutes les conditions pour obtenir un prêt immobilier en 2024 et éviter un refus de la banque !

Obtenir un prêt immobilier en 2024 ressemble parfois à un véritable parcours du combattant. Avec des taux d’intérêt en hausse, des critères bancaires plus stricts et une conjoncture économique incertaine, beaucoup d’emprunteurs voient leur demande de crédit refusée.

Mais pas de panique ! En vous préparant correctement et en suivant les bonnes pratiques, vous pouvez maximiser vos chances de financement pour l'achat de votre logement. Voici tout ce qu’il faut savoir pour franchir les obstacles bancaires et enfin faire construire votre résidence principale.

Pourquoi est-ce si difficile d'obtenir un prêt immobilier en 2024 ?

Le constat est sans appel : en 2024, obtenir un crédit immobilier en France est devenu plus complexe que jamais. Les banques sont de plus en plus exigeantes quant aux profils des clients qu'elles financent. Si bien que de nombreux dossiers sont recalés. Mais pourquoi un tel durcissement des conditions ?

Les taux d'intérêt grimpent, les mensualités explosent et la capacité d’emprunt se réduit pour de nombreux ménages. Résultat ? Dans certaines régions, les montants empruntables ne sont plus en adéquation avec les prix du marché immobilier ou le coût de construction des maisons neuves.

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a également durci les règles du jeu pour réduire les risques d'endettement excessif. Désormais, le taux d’endettement est limité strictement à 35 % et la durée maximale de remboursement est fixée à 25 ans.

Pour ne rien arranger, les banques se montrent plus frileuses face à la montée des risques d’impayés. Les dossiers sont examinés à la loupe et l’apport personnel exigé dépasse parfois les 10 %. Des conditions qui compliquent l'accession à la propriété des jeunes primo-accédants.

Il y a tout de même une bonne nouvelle pour les plus patients ! Après une légère stabilisation cet été, les taux d’intérêt repartent (légèrement !) à la baisse cette fin d’année 2024. Un projet à concrétiser ? C’est peut-être le bon moment pour vous lancer !

Quelles sont les conditions incontournables pour obtenir un prêt immobilier ?

Les conditions imposées par les établissements bancaires en 2024 sont strictes. Les connaître vous donne une longueur d'avance pour maximiser vos chances d’obtenir un crédit immobilier. Voici les critères incontournables auxquels vous ne pourrez pas échapper :

• Un taux d’endettement limité à 35 % (incluant l’assurance emprunteur).
• Une durée maximale pour rembourser votre crédit fixée à 25 ans (voire 27 ans pour un logement neuf).
• Un reste à vivre suffisant : même si votre taux d'endettement respecte les 35 %, votre reste à vivre – c’est-à-dire la somme qui vous reste après le paiement des mensualités – doit être suffisant pour subvenir aux besoins de votre foyer. Le reste à vivre est calculé en fonction du nombre de personnes à charge.
• Des revenus fixes et réguliers : les banques favorisent les emprunteurs avec une situation professionnelle stable (fonctionnaires, CDI ou situation financière rassurante).

Si vous êtes en CDD ou indépendant, l'octroi d'un crédit immobilier n'est pas inaccessible, mais il vous faudra démontrer des revenus réguliers et solides sur plusieurs mois consécutifs. Bien préparer votre dossier de prêt peut faire toute la différence !

Les autres critères qui peuvent influencer l'obtention du prêt

En plus des critères basiques, d’autres éléments peuvent jouer en votre faveur ou, au contraire, vous pénaliser dans l’obtention de votre prêt immobilier. Voici quelques exemples :

• L’état de santé et l’âge de l’emprunteur peuvent influencer le taux d’assurance, et donc le TAEG (taux annuel effectif global) du crédit. Si ce taux dépasse celui de l'usure, votre dossier risque d’être refusé.
• Les investisseurs locatifs particuliers dépassent souvent le seuil des 35 % de taux d’endettement, surtout lorsqu'ils sont déjà propriétaires d’un bien immobilier et qu'un autre crédit est déjà en cours.
• Une gestion financière désordonnée (découverts, crédits à la consommation, dépenses à risque) est généralement mal perçue par les banques et peut compromettre votre dossier.
• Le type de projetimmobilier compte. Il y a plusieurs manières d'accéder à la propriété. Pour une banque, financer la construction d'une maison neuve, l'achat d'une maison ancienne avec des travaux de rénovation ou un investissement en SCPI ne constitue pas le même risque.

Information à connaître : la construction d’une 

Quelles sont les garanties obligatoires d'un CCMI ? (kazimo.fr)

maison neuve avec un CCMI (contrat de construction de maison individuelle) est plus facile à financer qu’un projet géré par un maître d’œuvre indépendant. Le CCMI offre des garanties rassurantes pour les banques en cas de défaillance du constructeur.

Mettre toutes les chances de son côté : comment monter un dossier convaincant ?

Vous souhaitez convaincre votre banquier et obtenir une offre de prêt ? Voici quelques étapes à suivre pour monter un dossier en béton :

• Augmentez votre apport personnel : plus vous êtes capable d'épargner, plus vous rassurez la banque. Un apport supérieur à 10 % est souvent un gage de sérieux.
• Stabilisez vos revenus : un contrat de travail à durée indéterminée ou des revenus réguliers sont indispensables. Si vous êtes indépendant ou en CDD, prouvez la stabilité de vos finances avec vos bilans des dernières années. Trois années sont souvent exigées pour prouver que votre entreprise est en bonne santé.
• Présentez une gestion bancaire irréprochable : les banques aiment la rigueur. Pas de découvert, pas de dépenses à risque, et surtout, pas de crédits à la consommation inutiles. On oublie les paris en ligne, les jeux d'argent et le shopping compulsif ! Les avances sur salaire trop fréquentes peuvent aussi signifier une mauvaise gestion financière.
• Estimez votre capacité d’emprunt : avant de faire face à un refus, utilisez des simulateurs en ligne pour comparer votre projet immobilier avec vos revenus et votre apport. Un plan de financement précis est encore mieux !
• Soignez votre historique de crédit : un bon score de crédit montre que vous êtes fiable. Soyez à jour dans le remboursement de vos factures et évitez les retards de paiement.
• Préparez un projet immobilier solide : une maison à construire ? Un compromis de vente signé ? Un devis de votre constructeur ? C’est le moment de montrer à la banque que vous avez engagé des démarches sérieuses.
• Présentez des justificatifs à jour : bulletins de salaire, relevés de compte, avis d’imposition... préparez tout ça à l’avance et montrez-vous proactif !
• Mentionnez vos autres actifs : vous avez une assurance-vie, des placements ? Mettez-les en avant. Cela prouve que vous avez des ressources financières en cas de coup dur.

Que faire en cas de refus de prêt : les alternatives possibles

Si malgré toutes ces précautions, votre demande de crédit est refusée, ne vous découragez pas ! Il existe des solutions pour rebondir :

• Changez de banque : c'est tout simplement la première action à tenter. Chaque établissement a ses propres critères. Si une première banque vous refuse un prêt, la deuxième peut parfois accepter plus facilement.
• Faites appel à un courtier immobilier : ce professionnel possède l’expertise et le réseau nécessaires pour négocier à votre place et vous trouver la meilleure offre de prêt.
• Augmentez votre apport personnel : si vous le pouvez, augmentez légèrement votre apport pour rassurer les banques. Vous pouvez aussi retarder votre projet pour accumuler plus d’épargne. Attention, augmenter son apport n'est pas sans risques. Si vous faites construire une maison neuve, une épargne disponible constitue un matelas de sécurité pour faire face aux éventuelles dépenses imprévues.
• Songez au « prêt familial » : si vous en avez la possibilité, bénéficier d'un coup de pouce de vos proches est envisageable pour constituer un fond supplémentaire et augmenter votre apport. Attention à bien comptabiliser le remboursement de ce prêt « officieux » dans vos calculs de budget.
• Améliorez votre taux d’endettement : remboursez vos crédits à la consommation pour abaisser votre taux d’endettement sous les 35 %.
• Négociez l’assurance emprunteur : réduire les coûts de l’assurance peut faire passer le TAEG en dessous du seuil du taux d’usure. Cela peut aussi réduire vos mensualités et optimiser votre capacité d'emprunt.
• Adaptez votre projet : si votre projet immobilier dépasse votre capacité financière, essayez de réduire son coût (moins de travaux, projet plus modeste) pour emprunter une somme plus raisonnable. Votre constructeur peut vous aider à économiser sur le prix de construction de votre maison.

En cas de difficulté, il faudra probablement agir sur plusieurs paramètres simultanément (apport, taux d'endettement, assurance, etc.) pour améliorer votre profil et convaincre les banques. Adopter une stratégie globale maximise vos chances d'obtenir un accord de financement !

Vous recherchez un professionnel de confiance pour construire votre nouvelle maison ? Kazimo référence plus de 112 constructeurs partenaires répartis sur tout le territoire. Il y en a forcément un près de chez vous pour vous accompagner !