Bâtir son plan de financement pour la construction de sa maison


Avant de se lancer dans un projet de construction de maison, il est nécessaire d'être sûr que nos ressources permettront de faire face aux dépenses qui se présenteront. Pour ce faire, et également pour présenter un dossier des plus sérieux aux organismes bancaires, bâtir un plan de financement vous sera d'une grande aide. Découvrez toutes les étapes pour monter votre plan de financement pas à pas.

Qu'est-ce qu'un plan de financement ?

Le terme " plan de financement " peut sembler effrayant et compliqué mais il s'agit en réalité de faire la balance entre vos ressources disponibles et la liste des dépenses auxquelles vous devrez faire face (coût total de votre projet). Il vous permettra de déterminer en détail le budget dont vous disposez, vos capacités de remboursement et d'en déduire si votre projet est réalisable.

Les ressources représentent les moyens avec lesquels vous allez payer votre maison :

  • apport personnel ;
  • vente d'un second bien immobilier ;
  • prêt ou don familial ;
  • prêt immobilier classique ;
  • prêt aidé par l'état.

Les dépenses représentent l'intégralité des  coûts indispensables à la concrétisation de votre projet (votre liste doit être exhaustive):

  • coût du terrain (y compris tous les frais associés) ;
  • coût de construction de la maison ;
  • coût du crédit ;
  • frais d'études annexes ;
  • frais administratifs divers.

Un plan de financement est indispensable pour vous canaliser dans vos choix dès le début de la conception et pour visualiser dans quelles proportions votre budget peut être partagé (terrain, maison, décoration, frais annexes). Ce cadre vous permettra d'être plus serein lors du chiffrage de votre projet et de présenter un dossier sérieux aux établissement bancaires au moment de votre demande de financement.

Il est conseillé de réaliser votre plan de financement dans un tableau que vous remplirez au fur et à mesure de votre avancée dans votre réflexion. Plus votre plan de financement sera précis, plus il vous sera facile d'identifier les postes de dépenses à optimiser pour correspondre à votre budget.

Étape 1 : définir son budget

Quel apport personnel est nécessaire pour faire construire ?

Réglementairement, il n'y a aucun apport minimalà présenter à une banque pour obtenir un crédit immobilier. Certains établissement proposent de financer entièrement votre construction, sans aucun apport. Il faut en revanche être en capacité defournir d'autres types de garanties comme une bonne stabilité professionnelle, une capacité d'épargne régulière ou une absence de découverts bancaires. Concrètement, vous devrez témoigner d'une bonne gestion de vos finances sur une durée significative pour éviter tout risque d'incident de paiement.

Dans la réalité des faits, la construction d'une maison neuve est faite de nombreux imprévus et donc, de dépenses. Il est alors vivement conseillé de prévoir unapport minimal, ou une épargne de précaution pour pouvoir réagir sereinement en cas de frais oublié(s). Cette épargne sera également utile pour régler les frais de notaire lors de l'achat du terrain, les éventuels honoraires d'architecte d'intérieur ou de cuisiniste, ainsi que vos achats de mobilier ponctuels.

Les taux d'intérêt de crédit immobiliers étant plutôt bas, il est parfois conseillé de ne pas utiliser la totalité de son épargne personnelle en tant qu'apport. Une maison neuve demande parfois des dépenses ultérieures pour compléter votre aménagement. Conserver une épargne de sécurité pourrait alors s'avérer utile.

Déterminer sa capacité de remboursement mensuelle

Avant d'effectuer une demande de financement auprès d'une banque, vous devrez déterminer le montant maximal des mensualités qu'il vous sera possible d'assumer. Les établissement bancaires estiment une capacité de remboursement forfaitaire en fonction de vos ressources, de votre avis d'imposition et de la composition de votre famille.

Deux paramètres sont étudiés :

  • Un endettement supérieur à 33% est rarement accepté.
  • Votre restant à vivre(montant restant après le paiement des mensualités) doit être suffisant pour subvenir aux besoins quotidiens de votre famille. Il est estimé forfaitairement en fonction du nombre d'adultes et d'enfants vivant dans votre foyer. Il est donc possible qu'un endettement bien inférieur à 33% vous soit refusé car ce restant à vivre est jugé trop faible.

Les calculs forfaitaires des banques peuvent ne pas refléter la situation réelle de votre foyer. Il est possible que vos dépenses mensuelles réelles soient plus importantes (frais de garde, abonnements divers, remboursement de crédits à la consommation...). Pour vous assurer de vos capacités financières, réalisez un tableau rapide de vos revenus mensuels et de vos dépenses réelles. Vous obtiendrez ainsi un montant maximal de mensualité à ne pas dépasser, même si la banque vous autorise un plafond plus élevé.

Réaliser plusieurs simulations de crédit de construction

Une fois votre capacité de remboursement connue, vous pourrez déterminer votre capacité d'emprunt lors d'un premier rendez-vous avec votre banque. Il s'agit de la somme maximale que vous pourrez emprunter.

Cette somme dépend de plusieurs paramètres ;

  • le montant maximal des mensualités ;
  • le taux du crédit ;
  • la durée du crédit.

À cette étape de votre projet, vous n'avez pas besoin d'être précis sur la somme à emprunter, ni de rencontrer plusieurs banques pour négocier un taux avantageux. L'idée est ici de vous faire une idée sur le montant maximal que vous pouvez demander sous la forme d'un crédit immobilier. Cela ne signifie pas que vous emprunterez effectivement ce montant, mais vous saurez jusqu'où peut aller votre demande de financement.

N'hésitez donc pas à demander plusieurs simulations différentes en modulant les paramètres cités plus haut (mensualités et durée). Vous pourrez ensuite faire figurer ces informations dans votre plan de financement et y réfléchir à tête reposée.

Faire le point sur les prêts aidés

Les prêts aidés sont des crédits à taux avantageux et/ou sans aucun frais. Certains sont accordés sous conditions de ressources ou en fonction de la nature de votre projet.

Voici les principaux prêts aidés :

  • Le prêt à taux zéro (PTZ) : crédit à un taux de 0% accordé sous conditions de ressources si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans. Il peut financer jusqu'à 40% du coût de construction de votre maison.
  • Le prêt action logement : crédit à un taux de 0.5% accordé aux salariés des entreprises cotisantes sous conditions de ressources. Il peut financer la construction ou l'acquisition d'une résidence principale, à hauteur de 40% du coût du projet, dans la limite de 40 000 €.
  • Le prêt conventionné et le prêt à l'accession sociale : crédits à taux plafonnés accordés par les établissements bancaires ayant signé une convention avec l'état. Le prêt conventionné est accordé sans conditions de ressources. Ces deux solutions permettent de financer l'intégralité de votre projet (excepté les frais de notaire, de dossier et de mobilier).
  • Autres prêts aidés : d'autres organismes comme les caisses de retraite, les mutuelles ou les collectivités territoriales proposent parfois desprêts à taux avantageux. Votre compte épargne logement peut également vous faire bénéficier d'un crédit à un taux réduit. N'hésitez pas à vous renseigner pour savoir si vous êtes concerné.

Il est intéressant de faire un tour d'horizon des différentes solutions possibles afin de bénéficier au maximum des aides de l'état en fonction de vos droits. Vous réduirez ainsi le coût global de votre crédit.

Calculer son budget global

En croisant toutes les informations obtenues précédemment, vous pourrez en déduire le montant de votre budget global. Cette information précieuse vous permettra de mener des rendez-vous constructifs avec tous vos interlocuteurs et de vous lancer sérieusement dans la conception de votre maison.

Budget global = apport(s) personnel(s) + capacité maximale d'emprunt + (aides de l'état)

Étape 2 : calculer le coût global de son projet de construction

Après cette première étape, vous connaissez votre budget disponible pour concrétiser votre projet. Il est désormais temps de faire la liste de toutes vos dépenses pour calculer le coût total de votre maison neuve.

Le coût du terrain et ses frais annexes

Le premier achat que vous aurez à effectuer est celui du terrain à bâtir. Le prix de vente du terrain est évidemment un critère de choix important mais d'autres frais annexes qui doivent être pris en compte viennent s'ajouter à cet achat :

  • les frais de notaire (entre 7 et 8% du prix de vente du terrain) ;
  • le coût d'une éventuelle viabilisation de terrain ;
  • le coût d'un éventuel bornage du terrain si celui-ci n'a pas été effectué par le vendeur ;
  • les taxes locales liées au raccordement aux différents réseaux (notamment le raccordement au réseau d'assainissement collectif) ;
  • les taxes locales ultérieures associées à sa zone géographique (taxe foncière).

Les devis de constructeurs de maisons individuelles

Un constructeur de maisons individuelle vous proposera un chiffrage global de sa prestation. En fonction du style de maison choisi, de vos plans et de la gamme des prestations, il vous communiquera un montant qui englobera l'intégralité de sa mission :

  • rémunération interne des employés pour les études et le suivi des travaux (commerciaux, dessinateurs, conducteurs de travaux...) ;
  • prix de la maison ;
  • marge appliquée sur les études externes et les entreprises sous-traitantes.

L'avantage d'un CCMI (contrat de construction de maison individuelle) est de connaître dès sa signature le coût global et forfaitaire de votre projet. Excepté en cas de demande complémentaire de votre part, ce montant ne pourra en aucun cas être ajusté par votre constructeur. Ce caractère définitif du prix ainsi que la garantie de livraison (prévue dans tous les CCMI) rassurent d'ailleurs énormément les établissements bancaires.

Attention, si vous faites appel à un maître d'œuvre, ce dernier vous fournira un chiffrage estimatif qui n'est pas définitif et qui peut évoluer pendant votre chantier. Pensez à prévoir une marge de précaution pour ne pas vous trouver en difficulté en cas de dépenses imprévues au moment des travaux.

Comme pour tout projet, n'hésitez pas à rencontrer plusieurs constructeurs afin de comparer les prix et les projets proposés. Il est cependant conseillé de se limiter à deux ou trois prestataires afin de ne pas vous perdre dans les propositions. Faites ensuite figurer les différents chiffrages reçus dans votre plan de financement pour étudier leur impact sur le coût total.

Les frais annexes d'études

Un chantier de construction n'est jamais anodin et nécessite des études diverses : étude thermique, étude de sol, étude structurelle éventuelle... Plusieurs intervenants externes sont parfois indispensables. Parmi les plus courants, on trouve :

  • l'étude thermique pour l'établissement du permis de construire ;
  • l'étude de sol complémentaire pour déterminer le mode de fondation à mettre en œuvre ;
  • l'étude structurelle si votre projet comporte une forme atypique ou des difficultés particulières ;
  • les honoraires d'architecte si votre surface de plancher excède 150 m² ;
  • les honoraires d'architecte d'intérieur ou de décorateur si vous faites appel à lui ;
  • les frais liés à l'obtention du Consuel (attestation de conformité des installations électriques en fin de chantier).

En règle générale, toutes les études indispensables à la conception sont déjà prévues et incluses dans votre contrat de construction. Demandez tout de même confirmation à votre constructeur pour vous en assurer. Vous devrez régler en supplément les éventuels intervenants externes de votre choix (cuisiniste, décorateur, paysagiste...).

Les frais administratifs : quelques exemples

Des frais administratifs auxquels on ne pense pas nécessairement lors du financement d'une construction peuvent venir s'ajouter au coût total de votre maison. En voici quelques exemples :

  • Des frais de constat d'huissier : ils peuvent être nécessaires pour attester de l'affichage de votre permis de construire dans les conditions exigées par la mairie ou bien pour examiner l'état des ouvrages mitoyens à votre terrain avant vos travaux. Ils sont en général inclus dans votre CCMI.
  • L'assurance dommage ouvrage : c’est une assurance obligatoire à souscrire avant le début des travaux. Elle vous permet de financer sans délai des interventions liés à des dommages couverts par la garantie décennale. Vous pouvez choisir l'organisme d'assurance de votre choix alors n'hésitez pas à faire réaliser plusieurs devis.
  • La taxe d'aménagement : elle est appliquée sur tous les projets de construction ou d'agrandissement soumis à une autorisation d'urbanisme. Son montant dépend de votre surface taxable construite et de la localisation géographique de votre terrain.

Pour éviter toute mauvaise surprise, n'hésitez pas à interroger votre mairie sur les différentes taxes locales applicables sur votre terrain. Profitez-en également pour vous renseigner sur les éventuelles conditions d'exonération de taxes (première(s) année(s) d'emménagement, conditions de ressources, bénéficiaire d'un PTZ...).

Les frais annexes liés au prêt bancaire

Contracter un prêt bancaire vous permet de concrétiser votre projet de vie mais il représente un coût parfois non négligeable. Pensez à établir la liste de tous les frais liés à votre crédit immobilier afin de comparer et de sélectionner l'offre de prêt la plus avantageuse.

L'indication du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) peut alors vous être utile pour avoir un œil critique rapide sur deux offres différentes. Il s'exprime en pourcentage annuel de la somme empruntée et représente le coût total du crédit sur une année donnée. Il prend en compte les frais de dossier, l'assurance emprunteur, les éventuels frais de courtier, les frais de garantie (hypothèque ou cautionnement). Attention, en cas de remboursement différé des mensualités, le montant des intérêts intercalaires n'est pas compris dans le calcul du TAEG.

Pour précision, les intérêts intercalaires ne correspondent pas aux intérêts du prêt. Il s'agit de frais supplémentaires appliqués si vous décidez de différer complètementle remboursement de vos mensualités après la livraison de votre maison. Ces frais (ainsi que l'assurance emprunteur) sont à régler chaque mois précédent la livraison et sont calculés de la façon suivante :

Intérêts intercalaires = montant total débloqué au constructeur x taux d'intérêt du prêt / 12

Le coût du mobilier

Fréquemment laissés de côté dans le calcul du budget global, le mobilier et la décoration représentent souvent un poste de dépenses important, en particulier si vous vous meublez pour la première fois. Si vous faites appel à un cuisiniste ou un décorateur, le poste aménagement intérieur peut rapidement grimper.

Pensez simplement à prévoir une enveloppe suffisante pour couvrir toutes ces dépenses et n'hésitez pas à établir une liste d'achat par pièce. Si vous disposez d'un espace de stockage suffisant, il peut être intéressant d'étaler vos dépenses pendant toute la durée du chantier.

Étape 3 : adapter son projet si nécessaire

Il est possible qu'en établissant votre plan de financement, vous vous aperceviez que le coût global de votre projet tel qu'il a été conçu est plus important que votre budget. Dans ce cas, plusieurs solutions existent pour réduire le prix de votre maison.

Revoir le niveau des prestations

En cas de dépassement de budget, la solution la plus simple consiste dans un premier temps à réduire le niveau de certaines prestations. N'ayant pas le détail du coût de chaque poste, n'hésitez pas à demander conseil à votre constructeur sur les éléments les plus onéreux de votre projet. Vous pouvez par exemple choisir une gamme de matériau inférieure en ce qui concerne les revêtements de sol ou les appareils sanitaires. Pensez aussi à vos menuiseries extérieures : les grandes baies vitrées peuvent rapidement être coûteuses. Si votre maison en compte beaucoup, réduire leur nombre ou leurs dimensions pourrait vous faire gagner quelques euros.

Reporter certains travaux

La seconde solution consiste à reporter certains travaux. Par exemple, la construction d'une piscine, l'aménagement d'une cuisine extérieure ou la réalisation d'une grande terrasse sont des postes qui pourraient éventuellement être étalés dans le temps. Il est aussi possible d'exclure certains travaux de votre contrat de construction afin de les réaliser vous-même après la réception. Les maisons prêtes à finir ou prêtes à décorer vous permettent par exemple d'économiser sur les coûts de main d'œuvre (et sur la TVA appliquée dessus) en vous chargeant d'une partie des travaux.

Modifier les plans

Si les solutions précédentes ne vous permettent pas de concrétiser votre projet, la dernière possibilité consiste à revoir entièrement la conception de votre maison. Il est possible que réduire votre surface totale de quelques mètres carrés soit suffisant pour que votre budget soit cohérent. Mais il se peut également qu'il soit nécessaire de simplifier la forme de votre habitation ou de choisir un mode constructif moins cher.

Afin d'éviter de perdre du temps en revenant sur tous vos choix de conception, le choix de votre constructeur est primordial. Son rôle est de vous conseiller dès le début des études pour vous proposer d'emblée un projet en cohérence avec votre budget.

Étape 4 : financer son projet et sélectionner son prêt immobilier

Combiner un prêt classique avec un ou plusieurs prêts aidés

Les prêts aidés sont, en règle générale, plus intéressants que les crédits immobiliers classiques (le plus avantageux étant le PTZ). Ils peuvent représenter un véritable coup de pouce dans la concrétisation de votre objectif. Il est cependant possible que le prêt épargne logement vous propose un taux supérieur à ceux pratiqués actuellement par les banques. Prenez donc le temps d'évaluer si les conditions de crédit sont à votre avantage ou non. Puis, sélectionnez les prêts aidés les plus économiques auxquels vous avez droit en priorité. Étudiez leurs conditions d'attribution et également la possibilité de les cumuler avec d'autres types de prêts.

Lorsque vous aurez déterminé l'ensemble des prêts aidés auxquels vous pouvez prétendre ainsi que le montant à emprunter pour chacun d'eux, vous pourrez en déduire votre besoin de financement restant auprès de votre banque.

Besoin de financement = coût global du projet - apport personnel - montant emprunté via les prêts aidés.

Choisir la meilleure offre globale de prêt

Lorsque vous connaîtrez votre besoin de financement, le moment sera venu de rencontrer plusieurs établissements bancaires afin de financer votre projetdans les meilleures conditions. L'étude du taux d'intérêt est bien sûr l'un des critères les plus importants mais d'autres paramètres sont à étudier :

  • le coût de l'assurance emprunteur et les garanties qu'elle comporte (assurance décès invalidité, perte d'emploi...) ;
  • la souplesse des conditions de remboursement du capital (saut de charge, remboursement anticipé, modification ou report des mensualités...) ;
  • les conditions de déblocage des fonds ;
  • le coût global du crédit.

En fonction de votre situation et de votre disponibilité pour rencontrer les banques, faire appel à un courtier pour négocier les meilleures conditions de prêt peut être une bonne alternative. Attention tout de même : il peut arriver que votre courtier obtienne un excellent taux de crédit via un montage financier de plusieurs petits crédits différents. Dans ce cas, les possibilités de moduler vos conditions de remboursement par la suite pourraient être réduites. Pensez à bien vous renseigner sur toutes les modalités de votre crédit auprès de votre interlocuteur.

Le financement d'une construction est une étape qui peut sembler longue et difficile mais il se réfléchit à tête reposée et nécessite parfois plusieurs allers-retours avec les différents intervenants de votre projet. Prenez le temps de bien bâtir votre plan de financement : il vous permettra d'y voir plus clair dans vos dépenses, de construire sereinement et d'éviter les dépassements de budget.
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