Tout savoir sur le chiffrage de sa maison individuelle neuve
Vous avez décidé de faire construire votre propre maison ? Vous imaginez déjà le style de votre maison et les équipements à prévoir sans savoir à quoi vous attendre en termes de prix ? Le chiffrage d'une maison individuelle est en effet un document clé et très attendu au cours d'un projet. Il oriente de nombreux choix de conception et canalise souvent vos envies. Comment se présente-t-il ? Comment l'analyser ? À quel moment intervient-il ? Kazimo vous répond et vous détaille tout ce que vous devez savoir sur le chiffrage de votre maison individuelle.
SOMMAIRE
- Le devis d'une maison avec un constructeur
- Le chiffrage d'une maison avec un maître d'œuvre
- Comment chiffrer seul(e) la construction d'une maison ?
- À quel moment intervient le chiffrage du coût de construction ?
- Quel budget pour construire une maison en 2022 ?
Le devis d'une maison avec un constructeur
Le prix de construction global et forfaitaire
La présentation du chiffrage d'une maison neuve diffère en fonction du professionnel qui vous accompagne. Dans le cas d'un constructeur, le devis se présente souvent sous la forme d'un montant unique (sans détails) accompagné d'une notice descriptive.
La notice descriptive est un document écrit, relativement complet, qui récapitule pour chaque corps d'état vos choix de conception et les matériaux mis en œuvre. Elle décrit dans le détail tout ce qui est inclus dans le prix annoncé par votre constructeur :
- l'épaisseur de l'isolation et sa nature ;
- les matériaux utilisés pour la structure et les cloisons ;
- le nombre d'équipements électriques et de points lumineux par pièces ;
- la gamme des équipements ;
- la gamme des revêtements ;
- le mode de chauffage ;
- le système de ventilation.
Dans le cadre de la signature d'un CCMI (contrat de construction de maison individuelle), le montant du devis est global et forfaitaire :
- Global : comprend l’intégralité de la prestationdu constructeur. La marge appliquée sur les tarifs des sous-traitants, la prestation de suivi des travaux ainsi que la réalisation des plans (dans le cas d'un CCMI avec fourniture de plans) sont donc des missions comprises dans le prix annoncé.
- Forfaitaire : ne peut pas être modifié en cours de chantier (excepté en cas de demande complémentaire de votre part). Les aléas de chantier, les oublis de la part du constructeur ou les erreurs d'interprétation de l'étude de sol ne sont pas des motifs légitimes pour facturer une plus-value en cours ou en fin de chantier. La somme inscrite dans votre CCMI est la somme exacte que vous devrez avoir réglé à la fin des travaux.
Le chiffrage du constructeur comprend rarement le détail des prix de chaque prestation. Il peut éventuellement être détaillé par corps d'état, mais ce n'est pas toujours le cas. Aussi, il peut être complexe d'identifier les postes de dépenses à modifier pour influer significativement sur le coût total du projet. Rapprochez-vous alors de votre constructeur pour obtenir des conseils sur les éléments à changer pour que votre future maison corresponde à votre budget.
Quelques points de vigilance
L'adaptation au terrain
En fonction de l'état d'avancement des études au moment du chiffrage, il peut arriver que les premières estimations financières du constructeur vous soient communiquées avec la mention « hors adaptation au terrain ».
L'adaptation au terrain correspond aux travaux de terrassement, de fondations et de raccordement de réseaux qui dépendent entièrement de la nature de votre sol et de la configuration de votre parcelle.
Par exemple, un terrain avec une forte pente demandera des travaux de terrassement beaucoup plus importants que pour la même maison sur un terrain plat. L'implantation sur la parcelle joue également un rôle sur les travaux de VRD (voirie, réseaux, divers). Plus la construction est éloignée des points de raccordements publics, plus les linéaires de tranchées et de réseaux seront conséquents pour alimenter la maison.
Le coût d'adaptation au terrain est donc impossible à déterminer avec précision avant de disposer :
- de l'étude de sol G2 du terrain ;
- de l'implantation exacte de la future maison.
C'est notamment la raison pour laquelle les prix affichés sur les catalogues des constructeurs ne comprennent pas ces travaux d'adaptation.
Si votre estimation budgétaire comporte la mention « hors adaptation au terrain », gardez en tête que le budget final risque d'augmenter de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Les options non comprises
Le devis d'un constructeur prévoit parfois des prestations « en option ». Le terme d'option signifie que l'objet concerné n'est pas compris dans le montant du devis.
La présentation de certains devis peut parfois porter à confusion. En effet, les prestations en option sont souvent décrites dans la notice de manière à pouvoir les étudier. Cependant, le terme d'option signifie bien qu'elles ne sont pas prévues dans la prestation du constructeur. Le montant indiqué est à prévoir en supplément si vous souhaitez l'inclure à la mission globale.
À titre d'exemple, les travaux suivants sont parfois proposés en option par les constructeurs :
- les travaux de VRD (voirie, réseaux, divers) ;
- les aménagements extérieurs (revêtements de terrasse, portail, clôture) ;
- les équipements électriques supplémentaires, non prévus par la norme NF C 15-100 (prises murales ou points lumineux) ;
- les points d'eau complémentaires (robinetterie pour machine à laver dans le garage, points d'eau autour de la maison).
Notez que les options peuvent également vous être utiles. Si vous hésitez à faire réaliser certains travaux, vous pouvez demander à votre constructeur de les chiffrer de manière optionnelle. N'ayant pas le détail des prix unitaires de chaque poste, vous aurez tout de même la possibilité d'évaluer l'impact financier de quelques travaux. Par exemple, si vous hésitez entre deux modes de chauffage, vous pouvez demander à connaître exactement la plus-value de l'un par rapport à l'autre, et ainsi vous positionner.
Les modifications de projet
Après la signature du CCMI, il est toujours possible d'opérer des modifications de votre projet. Le chiffrage initial s'en trouve alors modifié. Pour contractualiser ce changement de prix, votre constructeur vous communique un avenant au CCMI, vous indiquant le montant de la plus-value ou de la moins-value à apporter au montant initial, ainsi que le descriptif des modifications.
La difficulté est cependant d'analyser le montant de cet avenant, n'ayant pas en votre possession les prix unitaires correspondant à chaque poste. Il est donc préférable de bien concevoir votre maison avant la signature du contrat. N'hésitez pas à demander le chiffrage d'un maximum de prestations en options pour sélectionner avec précision les prestations à conserver au devis ou à supprimer.
Le chiffrage d'une maison avec un maître d'œuvre
L'estimation budgétaire
Le mode de fonctionnement d'un constructeur et d'un maître d'œuvre est assez différent. Cela concerne particulièrement la phase de chantier (le maître d'œuvre ne réalise pas de travaux), mais aussi les premières étapes de la conception comme le chiffrage.
Le maître d'œuvre est un professionnel technique qui a une certaine expérience des prix de la construction. En fonction de vos plans d'aménagement, il peut vous communiquer un chiffrage de votre future maison relativement précis en phase d'avant projet. Le niveau de détails de l'estimation budgétaire dépend du professionnel avec lequel vous travaillez et de la phase du projet. En effet, plus vous précisez vos choix de conception, plus l'estimation financière s'affine. Certains prestataires vous communiqueront un chiffrage détaillé par corps d'état. D'autres détailleront chaque poste pour vous permettre d'arbitrer vos choix de manière plus éclairée.
Attention, le chiffrage d'un maître d'œuvre n'est pas un devis. Le montant annoncé n'est pas définitif et ne provient pas d'entreprises.
Les honoraires du maître d'œuvre
L'estimation budgétaire présentée ci-dessus ne comprend pas la rémunération du maître d'œuvre. Elle calcule uniquement le coût de construction d'une maison. Le maître d'œuvre calcule ensuite sa rémunération sous la forme d'honoraires.
Ils correspondent à un pourcentage du montant estimé des travaux :en général 10 à 15 %. Ce pourcentage peut varier en fonction de votre région, de la difficulté technique de votre projet et de l’étendue des missions confiées.
Contrairement au fonctionnement d'un constructeur, vous devrez régler séparément :
- votre maître d'œuvre pour sa mission de conception et de suivi des travaux ;
- les entreprises chargées des travaux (au fil de la réception des factures).
La consultation des entreprises
Lorsque le projet est validé et que vous avez sélectionné votre maître d'œuvre, ce dernier procède à une consultation des entreprises pour vous permettre de comparer les prix et de sélectionner le meilleur prestataire pour chaque corps de métier. La consultation des entreprises est une étape à laquelle vous n'avez pas accès avec un constructeur. Elle consiste à mettre en concurrence plusieurs entreprises pour un même lot afin de bénéficier des meilleurs tarifs.
Dans le cas d'un fonctionnement avec un maître d'œuvre, c'est vous qui choisissez les artisans présents sur votre chantier. Vous connaissez également le montant exact des devis de chaque prestation puisque vous contractez directement avec chaque entreprise un marché de travaux.
Comment chiffrer seul(e) la construction d'une maison ?
Les simulateurs en ligne
Il existe des simulateurs (ou des calculateurs) en ligne vous permettant d'obtenir une fourchette de prix pour la construction d'une maison neuve à partir de plusieurs critères. Ces simulateurs, même s'ils sont imprécis, peuvent tout de même vous donner une idée de budget. Budget qui est bien sûr à préciser avec un constructeur avant de vous déplacer à la banque.
Ces simulateurs prennent en considération plusieurs paramètres et ne se limitent pas à la surface habitable de votre projet. Le type de maison, les matériaux et la gamme d'équipements peuvent également être précisés. Ce type d'outil est donc un excellent point de départ dans votre réflexion.
Les calculateurs en ligne peuvent par exemple vous aider à visualiser les impacts financiers de certains choix de conception. Est-ce qu'une maison de plain-pied apparaît plus chère que la même surface avec un étage ? Est-ce qu'une maison traditionnelle en agglos de ciment creux est bien moins onéreuse qu'une maison contemporaine en bois de la même taille ?
Attention cependant à la mise à jour des prix de la construction. Fortement soumis à des fluctuations, ils ne sont pas toujours actualisés sur ces outils en ligne. Il est donc conseillé de demander des estimations budgétaires à plusieurs constructeurs pour bénéficier d'un chiffrage précis et fiable.
Le cas de l'auto-construction
Si vous vous lancez dans l'auto-construction de votre future maison, le chiffrage des travaux est une étape complexe.
D'un côté, vous aurez plus de facilité à estimer le coût des matériaux. Il vous « suffira » de vous renseigner auprès des fournisseurs ou des grandes enseignes de bricolage, sans avoir à ajouter le coût de la main d'œuvre. Ce sont en effet les coûts de main d'œuvre et les marges appliquées par les professionnels qui sont les plus difficiles à estimer. Dans votre cas, votre chiffrage s'apparente plutôt à une (longue) « liste de courses ».
D'un autre côté, il n'est pas simple de lister tous les matériaux qui vous seront nécessaires ou encore de bien les dimensionner. Cette tâche est particulièrement complexe au début de la conception, et l'est d'autant plus si vous n'avez pas de connaissances dans le domaine du bâtiment. Il arrive souvent que les besoins apparaissent au fur et à mesure de l'avancement du chantier, alourdissant dans le même temps la facture finale.
Pour éviter les mauvaises surprises, sachez qu'il est possible de faire appel à un architecte ou à un maître d'œuvre uniquement pour une mission de conception et de chiffrage. Ce prestataire pourra ainsi vous guider dans l'élaboration de votre estimation budgétaire en vous fournissant des exemples de devis ou bien en listant toutes les étapes de la construction de votre maison.
À quel moment intervient le chiffrage du coût de construction ?
Pour éviter de reprendre de nombreuses fois le calcul du coût de construction (quantité de matériaux, choix constructifs), il est fréquent que les professionnels ne procèdent au premier chiffrage de la maison qu'après la validation d'un avant projet. À ce stade, vous devez avoir validé les grands principes de votre futur logement :
- modèle de la maison ;
- système constructif (maison en brique, maison en bois, etc...) ;
- mode de chauffage ;
- plans d'aménagement ;
- gamme de matériaux.
Bien sûr, il est toujours possible de revenir sur ces choix après la réception du devis du constructeur si vous avez besoin de trouver des pistes d'économie. C'est notamment pour cette raison que le chiffrage d'une maison est souvent réalisé avant la demande de permis de construire. Les démarches administratives pouvant être longues, il est préférable de déposer votre demande de permis lorsque votre projet est validé en tout point (implantation et volume de la construction, emplacement des menuiseries extérieures et porte d'entrée).
Pour résumer, le chiffrage de votre maison neuve intervient après la validation des plans, mais avant le dépôt du permis de construire.
Quel budget pour construire une maison en 2022 ?
Combien coute la construction d'une maison au mètre carré ?
Il est difficile de communiquer un prix de construction juste et cohérent pour chaque projet de maison individuelle. De nombreux critères peuvent influer sur le prix final.
En revanche, pour estimer rapidement la viabilité financière de votre projet, vous pouvez prendre en compte le ratio suivant dans vos calculs :
On estime que le coût de construction d'une maison traditionnelle moyenne gamme en France (hors acquisition du terrain) est d'environ 1 500€ TTC/mètre carré de surface de plancher.
Attention, ce ratio peut augmenter si la surface de votre maison est réduite. En effet, si certaines dépenses incompressibles sont imputées à une petite superficie (80 m² environ), le ratio du coût de construction par mètre carré s'en trouve augmenté.
Pour une maison contemporaine aux formes plus complexes et aux prestations plus haut de gamme, il est préférable de partir sur un ratio compris entre 1 700 et 2 000 € TTC/mètre carré de surface de plancher.
Comment expliquer les différences de tarifs ?
Les approximations données ci-dessus peuvent vous aider à savoir si votre projet est réalisable dans les grandes lignes. Ainsi, vous pouvez déterminer rapidement une enveloppe budgétaire d'environ 150 000 € pour la construction d'une maison de 100 m².
En revanche, il est possible que deux maisons similaires de 100 m² coûtent, à l'arrivée, deux sommes très différentes. De nombreux éléments peuvent expliquer des différences de tarifs :
- la nature du sol : elle influe sur le type de fondations et sur les travaux de terrassement ;
- la configuration du terrain : exigu, en pente, difficile d'accès, viabilisé ou non ;
- le système constructif choisi ;
- les matériaux choisis pour l'isolation : laine de verre, matériaux biosourcés ;
- la gamme des équipements retenue ;
- la configuration de la maison : forme, maison de plain-pied ou à étage ;
- le type de maison : style architectural, forme de la toiture, maison traditionnelle ou maison contemporaine ;
- le caractère écologique de la nouvelle maison (maison passive, utilisation d'énergies renouvelables, obtention d'un label énergétique) ;
- le système de chauffage ;
- le choix du constructeur.
Comment faire un devis pour une maison ?
Si vous souhaitez obtenir un devis pour la construction de votre future maison, sachez que Kazimo référence plus de 221 agences partenaires. Vous pouvez consulter en ligne les modèles de maison de nos constructeurs ou bien demander directement un devis en ligne pour votre projet.
Une seule démarche suffit pour transmettre votre demande à plusieurs prestataires de confiance. Seuls les constructeurs pouvant répondre favorablement à vos exigences en termes de budget, de surface et de localisation prendront gratuitement contact avec vous. Ce premier échange sera l'occasion de vous conseiller et d'approfondir vos besoins dans le but de vous transmettre une première estimation du coût de construction de votre maison.