Quelles sont les aides pour la construction d'une maison individuelle ?


Qu'il s'agisse d'une construction neuve ou d'un achat immobilier, l'accession à la propriété est fortement encouragée par l'État qui a mis en place plusieurs dispositifs d'aides financières. Que vous soyez seul(e), en couple, avec ou sans enfant ou primo-accédant, il existe des solutions accessibles à tous les profils. Principalement destinés à réduire le coût du crédit ou se présentant sous la forme d'avantages fiscaux, chaque dispositif possède ses propres conditions d'attribution. Pour vous aider à y voir plus clair, Kazimo fait le point sur les aides pour la construction de votre maison.

Les aides financières pour la construction de maison neuve

Le prêt à taux zéro (PTZ) : un prêt aidé par l'État

Le prêt à taux zéro (PTZ) est l'un des dispositifs les plus connus. Comme son nom l'indique, il s'agit d'un prêt immobilier dont le taux d'intérêt est de 0 % et qui ne comporte pas de frais supplémentaires (de type frais de dossier). Ces dépenses sont prises en charge par l'État. Ce prêt avantageux est accordé sous conditions de ressources et peut être combiné avec d'autres crédits immobiliers.

Le logement à construire

Faire construire une maison pour son propre compte entre parfaitement dans les cas possibles d'attribution du PTZ. Pour avoir droit à ce financement, le logement construit doit être destiné à être votre résidence principale :

  • soit dès l'achèvement des travaux ;
  • soit à partir de votre départ en retraite (qui ne doit pas intervenir plus de 6 ans après la fin des travaux).
Pour être considérée comme résidence principale, votre maison doit être occupée au minimum 8 mois dans l'année.

Les conditions d'attribution du PTZ

Le prêt à taux zéro est réservé aux foyers aux revenus modestes primo-accédants (ou n'ayant pas été propriétaire de leur logement depuis au moins 2 ans). Le plafond de ressources à ne pas dépasser dépend de votre zone géographique et du nombre de personnes destinées à vivre dans le foyer. Pour estimer vos droits au PTZ, l'État a mis en place un simulateur en ligne gratuit.

Le montant maximum emprunté et la durée de remboursement

Un prêt à taux zéro ne peut pas financer la totalité de votre projet de construction. En général, il est compris entre 20 et 40 % du montant total de l'opération à financer. De la même manière, le montant total de l'opération est plafonné et dépend une nouvelle fois de votre commune et du nombre de personnes vivant dans le foyer.

Prenons un exemple concret : un couple avec un enfant vivant dans une commune classée B1 souhaite faire construire sa maison.

  • Selon les valeurs de l'année 2022, dans la zone B1 et pour un foyer de 3 personnes, le montant maximum finançable est de 230 000 €.
  • Le PTZ peut financer jusqu'à 40% d'un projet de construction dans cette zone. Le montant maximum empruntable est donc de 92 000 €.
  • Même si le coût du projet de cette famille excède 230 000 €, le PTZ n'ira pas au-delà de 92 000 €.
  • Si le coût du projet est inférieur à 230 000 € (par exemple 200 000 €) , le PTZ ne dépassera pas 40 % de cette somme, soit 80 000 €.

Par la suite, la durée du remboursement pourra aller de 20 à 25 ans, ou bien être différée de plusieurs années en fonction des revenus de la famille.

Le prêt à l'accession sociale (PAS)

Tout comme le PTZ, le prêt à l'accession sociale est attribué sous conditions de ressources, en fonction de votre zone géographique et du nombre d'occupants du futur logement. Le plafond de ressources de l'emprunteur à prendre en compte est le revenu fiscal de référence de l'année N-2.

Les avantages du PAS

Le prêt à l'accession sociale permet de bénéficier d'un taux d'intérêt plafonné mais pas seulement. Les frais d'hypothèque, de dossier et frais de notaire sont par ailleurs réduits. Enfin, ce type de crédit peut financer la totalité de votre projet de construction (y compris l'achat du terrain) à l'exception des frais de notaires, de dossier et du mobilier (type cuisine).

Attention, depuis le 1er janvier 2020, contracter un PAS n'ouvre plus droit au dispositif d'aide au logement APL acquisition qui est désormais supprimé.

Les caractéristiques du PAS

Le PAS peut être contracté auprès des organismes bancaires ayant signé une convention avec l'État. Tout comme le PTZ, il doit être destiné à financer la construction, l'acquisition ou la rénovation de votre résidence principale. Il peut être combiné avec un prêt à taux zéro et ainsi financer l'intégralité de votre projet. Remboursable entre 5 et 30 ans, n'hésitez pas à comparer les offres de prêts de différents établissements bancaires.

En effet, si le taux d'intérêt est plafonné, il n'est cependant pas identique d'une banque à une autre.

Les aides Action Logement

Chaque année, les entreprises des secteurs privés et agricoles versent une participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) à l'organisme Action Logement. Cette contribution offre la possibilité aux salariés de ces entreprises cotisantes d'avoir un accès facilité à la propriété sous la forme de coups de pouce financiers.

Le prêt action logement (PAL) ou prêt accession : ex 1% patronal

Le prêt action logement est accordé aux employés d'entreprises privées cotisantes de plus de 10 salariés à condition de ne pas dépasser un plafond de ressources. Il finance uniquement l'acquisition ou la construction d'une résidence principale et peut être cumulé avec d'autres types de prêts. Renseignez-vous auprès de votre employeur pour connaître les modalités d'accès au prêt action logement dans votre entreprise.

Voici les caractéristiques principales du PAL :

  • durée maximale de remboursement : 25 ans ;
  • montant maximal autorisé : 40 % du coût de construction, dans la limite de 40 000 € ;
  • taux d'intérêt : 0,50 % (hors assurances emprunteur obligatoire) ;
Bon à savoir : un départ du salarié de l'entreprise cotisante avant la fin de remboursement du prêt n'impose pas un remboursement anticipé des échéances.

La prime accession pour les primo-accédants

La prime accession est un coup de pouce financier destinés aux primo-accédants faisant construire ou achetant leur résidence principale. Ce dispositif assez peu connu se présente sous la forme d'une subvention de 10 000 euros et il est réservé aux salariés d'entreprises du secteur privé non agricole, sous conditions de ressources. La prime accession est également cumulable (sous conditions) avec le prêt action logement.

Vous pouvez tester votre éligibilité à cette aide financière sur le site internet actionlogement.fr.

Les prêts épargne logement (PEL)

Le prêt épargne logement est un prêt à taux avantageux accordé si vous avez ouvert un plan épargne logement (PEL) auprès de votre banque depuis au moins 3 ans. Le taux proposé dépendra de l'année d'ouverture de votre compte et le montant emprunté ne pourra excéder 92 000 €.

Ce mode de financement est peu mis en avant puisque les taux de ce type de prêt sont fréquemment plus élevés que les taux pratiquéspar les organismes bancaires. Il est donc préférable d'utiliser son plan épargne logement pour laconstitution d'une épargne d'apport.

Pour information, les comptes ouverts après le 1er janvier 2018 n'ouvrent plus droit à une prime d'état.

Voici les caractéristiques principales du PEL :

  • durée maximale de remboursement : 15 ans ;
  • montant maximal autorisé : 92 000 € ;
  • taux d'intérêt : 2.20 % (comptes ouverts à partir d'août 2016) ;

Les taux d'intérêt repartant à la hausse en 2022, il pourrait peu à peu s'avérer intéressant de réaliser une simulation de financement en intégrant un PEL (si vous avez ouvert votre plan épargne logement après août 2016).

Les aides des collectivités locales et régionales : ADIL

Aux aides nationales, s'ajoutent parfois des coups de pouce supplémentaires provenant des collectivités locales ou conseils régionaux. Certains organismes comme les caisses de retraite, les mutuelles ou les collectivités territoriales proposent parfois des prêts à taux avantageux ou des subventions. N'hésitez pas à vous renseigner auprès d'eux pour savoir si vous êtes concerné. Il arrive également que certaines banques réservent des crédits à taux réduits pour les primo-accédants.

Pour connaître les aides financières des collectivités locales, vous pouvez vous rendre sur le site de votre Adil (agence départementale pour l'information sur le logement). À noter que ces aides pourront vous être utiles pour effectuer des travaux de rénovation dans votre logement plusieurs années après sa construction (installation d'équipements plus respectueux de l'environnement, mise aux normes du logement pour faire face à une situation de handicap...).

Les avantages fiscaux ou crédit d'impôt pour une maison neuve

L’exonération temporaire de taxe foncière

Les constructions neuves à usage d'habitation bénéficient d'une exonération totale de taxe foncière les deux premières années suivant l'achèvement des travaux.

Attention, cette réduction d'impôts n'est pas automatique. Vous devez adresser une demande d'exonération temporaire au centre des finances publiques au plus tard 90 jours après l'achèvement des travaux.

Précision à connaître : l’exonération ne s'applique pas à la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM).

L'abattement de la taxe d'aménagement

Les travaux soumis à autorisation d'urbanisme sont concernés par la taxe d'aménagement. Cette taxe dépend de la surface taxable construite et de la présence d'aménagements annexes comme des places de stationnement ou une piscine.

Certaines communes appliquent un abattement de 50% de cette taxe sur les 100 premiers mètres carrés de la résidence principale. Un second abattement peut être accordé si votre projet est financé par un PTZ. Attention, les conditions de droit à cet avantage fiscal dépendent des directives de votre commune et de votre département. Pensez à vous renseigner.

Le taux de TVA réduit à 5.5 %

Pour un projet de construction neuve, le taux de TVA est de 20 %. Pour encourager le développement des bâtiments neufs, certaines collectivités définissent dans le PLU des zones d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou des quartiers prioritaires de la ville (QPV).

À l'intérieur de ces zones, tout projet de construction ou d'achat d'un logement neuf destiné à un usage de résidence principale pourra bénéficier d'un taux de TVA réduit à 5,5 %.

Des conditions existent cependant pour bénéficier de cet avantage fiscal :

  • le demandeur ne doit pas excéder un plafond de ressources ;
  • le prix de l'opération est également plafonné ;
  • le logement doit être utilisé en tant que résidence principale.

Les aides pour construire une maison bbc ou passive

Les maisons neuves étant dans l'obligation de respecter des normes de plus en plus strictes en matière de performances énergétiques (avec notamment l'entrée en vigueur de la RE 2020), les aides financières de ce type sont plutôt réservées à la rénovation énergétique des logements.

N'hésitez pas à y penser lorsque votre maison sera construite depuis plus de deux ans. Des aides financières sous forme de primes ou de crédit d'impôt sont octroyées pour l'installation de systèmes pouvant vous faire réaliser des économies d'énergie ou pour renforcer votre isolation.

Attention cependant, il est préférable de choisir dès la conception de votre maison un système de chauffage et une isolation performants pour éviter des surcoûts de travaux de rénovation ultérieurs.

Pour une maison neuve, vous pouvez toutefois vous renseigner auprès de votre mairie ou de l'ADIL. Certaines collectivités encouragent l'installation de systèmes utilisant des énergies renouvelables en octroyant des subventions ou des abattements de taxes locales. L'installation de panneaux solaires ou d'un récupérateur d'eaux pluviales peuvent par exemple être subventionnée par votre commune ou votre région.

Les aides à la construction en vue d'une mise en location

Le dispositif Pinel

Il s'agit d'une réduction d'impôt sur le revenu accordée aux particuliers qui achètent (ou font construire) un logement neuf en vue d'une mise en location.

Voici les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel :

  • le logement doit être situé dans un bâtiment d'habitation collectif ;
  • il doit aussi être situé en zone dite " tendue " (l'offre de logements disponible est inférieure à la demande) ou en zone de redynamisation d'un ancien site de défense ;
  • il doit être neuf ou réhabilité et atteindre des performances thermiques minimales ;
  • le loyer pratiqué doit respecter les plafonds par mètre carré dépendant de la zone géographique ;
  • le locataire ne doit pas excéder un plafond de ressources ;
  • vous devez vous engager à louer votre bien pour une durée minimale de 6 ans.
Faire construire une maison individuelle en vue de sa mise en location ne permet donc pas de bénéficier du dispositif Pinel.

Le dispositif Loc'Avantages

Le dispositif Loc'Avantages octroie une réduction d'impôt aux propriétaires quilouent un logement à un loyer inférieur aux prix du marché.

Tout comme le mécanisme Pinel, le montant du loyer ainsi que les ressources du futur locataire sont plafonnés.

Le bien proposé à la location doit être non meublé et ne pas être loué par un membre de votre famille. En revanche, la mise en location d'une maison individuelle est possible (à condition de respecter l'ensemble des plafonds imposés).

Attention, le dispositif Loc'Avantages n'est pas cumulable avec le dispositif Pinel.

Comment financer une construction de maison ?

Le plan de financement

Pour financer au mieux votre projet de construction, bâtir un plan de financement est une étape cruciale. Derrière ce terme complexe se cache en réalité le fait de comparer exhaustivement vos ressources et le coût total de votre future maison.

Ajoutez donc d'un côté votre apport personnel, les éventuels crédits familiaux, les aides à la construction auxquelles vous êtes éligible et votre prêt immobilier.

De l'autre côté de la balance, sommez toutes les dépenses auxquelles vous aurez à faire face : assurance emprunteur, coût du crédit, achat du terrain, frais de notaires, coût de construction de la maison, ameublement, etc...

Si plusieurs types de prêts sont nécessaires, pensez à combiner en priorité les propositions les plus avantageuses, dans la mesure du possible. Et si ces formalités financières vous semblent trop complexes, vous pouvez éventuellement demander un rendez-vous avec un courtier en financement qui assurera votre intérêt auprès des établissements bancaires. Ce prestataire vous fera gagner un temps précieux en négociant pour vous les meilleures conditions de prêt.

L'accompagnement des constructeurs de maisons individuelles

Habitués aux démarches liées au financement d'un projet de construction de maison neuve, les constructeurs sont en mesure de vous accompagner lors de cette étape. Certains disposent de partenariat avec des établissements bancaires ou des courtiers, d'autres proposent par l'intermédiaire de filiales des services de courtage à part entière. Même si ces services ne sont pas proposés par votre prestataire, n'hésitez pas à vous tourner vers lui pour avoir des conseils ou avis.

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