Quelles sont les étapes de construction d'une maison neuve ?
Vous avez acheté votre terrain, choisi votre constructeur, finalisé les plans de votre maison et obtenu votre permis de construire ? Parfait ! Votre chantier va pouvoir démarrer ! La phase de travaux peut être angoissante lorsque le domaine du bâtiment nous est inconnu. S'il vous est possible de vous impliquer activement dans l'étape de conception de votre projet, l'étape du chantier est en revanche gérée en grande partie par votre constructeur. Afin d'y voir plus clair sur cette phase cruciale de votre projet, Kazimo vous détaille toutes les étapes de construction d'une maison neuve.
SOMMAIRE
- La phase de préparation : quelles sont les démarches avant de faire construire ?
- La réalisation des travaux : comment et dans quel ordre se construit une maison individuelle ?
- Le contrôle du chantier : comment réaliser un suivi de son projet ?
- La réception des travaux de votre maison
- À quoi faut-il penser quand on fait construire sa maison ?
1. La phase de préparation : quelles sont les démarches avant de faire construire ?
Nous évoquerons uniquement ici les étapes de construction d'une maison neuve. C'est-à-dire la phase du chantier. Toutes les étapes liées à la conception et les démarches à réaliser avant le chantier (demande de permis, élaboration des plans de la maison) sont détaillées dans cet article.
L'affichage du permis de construire
Une fois votre permis accordé, vous êtes dans l'obligation de l'afficher sur votre parcelle. Vous devez installer un panneau suffisamment lisible (80 cm minimum de longueur et de largeur) précisant les informations principales de votre projet afin que le voisinage puisse le consulter librement. Vous devrez notamment indiquer le numéro de votre permis de construire, la surface de plancher créée et la hauteur maximale de votre construction.
Le voisinage pourra ainsi, s'il le souhaite, se rendre en mairie pour consulter les détails de votre projet. À compter du premier jour d'affichage de votre permis, les tiers (le voisinage) disposent d'un droit de recours pendant 2 mois. C'est-à-dire qu'ils peuvent contester l'autorisation qui vous a été accordée.
Il est préférable d'attendre que le délai de recours des tiers soit purgé avant de démarrer votre chantier, au risque de devoir le stopper pour des raisons administratives.
La déclaration d'ouverture de chantier
La déclaration d'ouverture de chantier est une démarche administrative obligatoire qui vise à informer votre commune de la date de démarrage de vos travaux. Il s'agit d'un formulaire à remplir et à déposer ou envoyer par courrier à votre mairie. La démarche peut également être effectuée directement en ligne. Par souci de simplicité, il est possible que votre constructeur vous propose de remplir lui-même le formulaire. Vous n'aurez plus qu'à le signer et à le transmettre à votre commune.
Le piquetage du terrain
Avant de débuter les terrassement, il est indispensable de faire réaliser un piquetage du terrain par un géomètre ou un topographe. Cette opération consiste à implanter solidement des piquets dans le sol afin de définir précisément les zones à décaisser et l'emplacement des différents éléments du projet. Le piquetage est effectué en cohérence avec les plans du permis de construire et les piquets devront être visibles pendant toute la durée des terrassement pour éviter tout risque d'erreur d'implantation. Les piquets sont ensuite numérotés et reportés sur un plan de repérage transmis au constructeur.
Le piquetage et le bornage du terrain sont deux prestations différentes. Le bornage est réalisé par un géomètre expert pour statuer sur l'emplacement exact des limites de propriété. Il permet d'éviter un litige entre deux voisins ou entre un particulier et la commune. Le piquetage est utilisé à l'intérieur d'une parcelle pour implanter un ou plusieurs élément(s) d'un projet de construction (fondation, piscine, chemin d'accès...).
La clôture du chantier
Pendant toute la durée du chantier, votre constructeur est juridiquement responsable de l'ensemble des incidents qui pourraient survenir sur le lieu des travaux (vol, détérioration des ouvrages, personne blessée…). Il est donc dans l'obligation de clôturer le chantier afin de fermer son accès à toute personne étrangère au projet.
2. La réalisation des travaux : comment et dans quel ordre se construit une maison individuelle ?
Le terrassement
La première étape de construction d'une maison est la préparation du terrain. Le terrassement consiste à effectuer des mouvements de terre afin de modifier la courbe naturelle du terrain et de l'adapter à votre projet. Lors de cette étape, votre constructeur matérialisera différents éléments :
- Un accès provisoire de chantier depuis la voirie jusqu'à l'emplacement de votre future maison. Il doit posséder une portance suffisante pour être praticable par les différents véhicules de chantier pendant toute la durée des travaux.
- La plateforme de terrassement. Il s'agit de décaper la terre en place pour créer une surface " plane " sur toute l'emprise de votre future construction. Cette plateforme permet d'implanter votre maison à la bonne profondeur, en cohérence avec les règles de l'art du bâtiment (mise hors gel des fondations par exemple) et votre règlement d'urbanisme.
- L'excavation des fouilles pour les fondations. Depuis le niveau de la plateforme réalisée juste avant, l'emplacement des fondations est creusé plus en profondeur sous la forme de " fouilles ". Dans le cas de fondations profondes, cette étape peut être plus longue.
- La réalisation des tranchées pour raccordement aux différents réseaux publics (électricité, eau potable, évacuation des eaux usées...). C'est lors de l'étape du terrassement que le cheminement des réseaux depuis la voie publique jusqu'à votre future maison est matérialisé. Les tranchées pour le passage du réseau de tuyauterie en sous-sol sont également réalisées. Si votre projet prévoit divers équipements de récupération/d'infiltration d'eaux pluviales ou d'assainissement, les fosses prévues à cet effet peuvent être creusées, si elles ne gênent en rien les passages de véhicules pour le chantier.
Le gros-œuvre
Le gros-œuvre désigne communément la réalisation de tous les ouvrages structurels formant l'ossature porteuse de votre maison individuelle.
Les fondations
Les fondations ont le rôle essentiel de supporter le poids de votre construction et de l'asseoir sur le sol sans qu'il ne se tasse. Elles sont généralement réalisées en béton armé. En fonction du style de votre maison (plain pied ou à étage) et de la nature de votre sol, vos fondations seront plus ou moins profondes et/ou importantes. On distingue trois types de fondations :
- Les fondations superficielles : semelles filantes (sous les murs), semelles isolées (sous les poteaux). Il s’agit des fondations les plus courantes pour la construction des maisons individuelles. Comme leur nom l'indique, elles sont peu profondes.
- Les fondations semi-profondes. Plus profonds que les semelles, les puits de fondation permettent de rechercher une couche portante de sol entre 3 et 6 mètres de profondeur.
- Les fondations profondes. Pour les maisons individuelles, la technique la plus communément utilisée est celle des micropieux. Elle est toutefois exceptionnelle car son coût est assez dissuasif pour un projet de logement individuel.
Consultez bien votre étude de sol au moment de la conception de votre maison car un sol de mauvaise qualité vous demandera de creuser plus en profondeur pour trouver une portance suffisante. Plus les fondations sont profondes, plus les coûts et les délais seront conséquents.
Le soubassement
Lorsque les fondations sont en place et qu'un temps de séchage suffisant a été laissé, les murs de soubassement sont érigés. Il s'agit des murs ou poteaux qui portent le plancher du rez-de-chaussée (dans le cas d'un vide sanitaire).
Ces murs sont généralement enterrés et non visibles une fois la construction terminée. En contact permanent avec le sol, ils ont donc besoin de recevoir une protection étanche afin d'éviter les infiltrations d'eau et remontées par capillarité. Dans certains cas, si votre maison se situe en bas d'une pente par exemple, la mise en place d'un système de drainage sera également nécessaire pour éviter que de l'eau stagne au bas de votre construction.
La dalle du RDC
Vient ensuite la réalisation du plancher du rez-de-chaussée. Deux solutions sont ici possibles :
- Le plancher sur vide sanitaire : le plancher repose sur les murs de soubassement et il existe un " vide " entre votre plancher et le terrain naturel. Cette solution est idéale pour protéger votre plancher de l'humidité du sol et vous permet aussi d'accéder aux réseaux situés sous le plancher en cas de fuite ou de dysfonctionnement.
- Le dallage sur terre-plein : le plancher est coulé directement sur le sol préalablement nivelé et compacté. Cette solution est plus simple à mettre en œuvre, plus rapide et permet de couler une dalle d'épaisseur inférieure au plancher sur vide sanitaire (donc moins coûteuse). Le principal avantage de cette solution est de pouvoir profiter de l'inertie thermique du sol aussi bien en hiver qu'en été.
En fonction du profil de votre terrain et du volume remblai disponible (terre utilisée pour combler les vides), le dallage sur terre-plein n'est pas systématiquement possible et/ou intéressant financièrement. Demandez conseil à votre constructeur sur ce point.
Les murs extérieurs
Voici enfin le moment où vous visualiserez votre maison sortir de terre. Lors de cette phase, les murs extérieurs seront érigés mais également l'ensemble des élévations porteuses de votre rez-de-chaussée : murs porteurs intérieurs et poteaux.
En fonction du choix de votre mode constructif, ces murs pourront être construits en agglomérés de béton (parpaings), en brique, en ossature bois ou même préfabriqués et assemblés sur place. Leur rôle sera de supporter et transférer aux fondations le poids de votre étage supérieur et/ou de votre toiture.
La mise hors d'eau
La mise hors d'eau de la maison consiste à la protéger des précipitations et des infiltrations d'eau. Pour cela, il faut poser la toiture et la rendre étanche.
Dans le cas d'une toiture traditionnelle à pans, il s'agira de poser la charpente, sa couverture (tuiles, ardoise...), et éventuellement les menuiseries en toiture (velux). La pente de la toiture ainsi que l'aspect de votre couverture peuvent être réglementés par votre commune. Étudiez le PLU en vigueur ou consultez le certificat d'urbanisme de votre parcelle pour connaître toutes les restrictions architecturales qui pourraient s'appliquer.
Dans le cas d'une toiture terrasse, votre future maison sera hors d'eau lorsque le plancher de la toiture sera mis en place, ainsi que son étanchéité.
La mise hors d'air
La mise hors d'air consiste à rendre la maison parfaitement étanche en posant l'ensemble des menuiseries extérieures (fenêtres, baies vitrées) et la porte d'entrée. Une fois cette prestation réalisée, l'enveloppe de la construction est terminée.
Lorsque la maison est hors d'air, les travaux intérieurs peuvent débuter.
Certains constructeurs proposent de clôturer leur prestation à ce stade et de vous livrer une maison prête à finir. Vous pourrez ensuite effectuer vous-même l'ensemble des travaux restants pour économiser sur le prix final de construction.
Le second œuvre
Lorsque l'enveloppe est achevée, les travaux de second œuvre permettent de rendre votre nouvelle maison habitable à l'intérieur. Il s'agit ici des travaux suivants :
- isolation de la maison (intérieure ou extérieure) ;
- cloisonnement des pièces de la maison ;
- installation du tableau électrique ;
- distribution des réseaux d'électricité, de plomberie, d'assainissement ;
- installation des systèmes de ventilation et de chauffage ;
- réalisation des chapes ;
- pose des plafonds.
Les finitions et aménagements intérieurs
L'étape des finitions peut parfois sembler longue car elle demande de la précision. C'est cette dernière étape qui apportera la touche finale à votre nouvelle maison et la rendra réellement habitable. Les travaux de finition sont les suivants :
- pose des carrelages et des faïences de salle de bain ;
- pose des revêtements de sol (parquet, PVC, moquettes...) ;
- peinture des murs et des plafonds ;
- pose des revêtements muraux (papiers peints, parements bois ou pierre...) ;
- pose des ouvrages de métallerie (garde-corps des escaliers) ;
- pose des appareils de plomberie et d'électricité ;
- pose des luminaires ;
- installation de la cuisine ;
- pose des portes intérieures et des portes de placard.
En fonction de la surface des pièces, les travaux de second œuvre peuvent représenter un budget conséquent. Il vous est alors possible d'exclure certaines de ces prestations de votre contrat de construction afin de les réaliser vous-même. N'hésitez pas à en discuter avec votre constructeur.
Le nettoyage du chantier
Cela peut paraître évident mais votre nouvelle maison doit vous être livrée propre et saine. Votre constructeur doit donc sélectionner un professionnel en charge du nettoyage de votre chantier afin d'éliminer en profondeur toutes les traces laissées par les travaux. Poussière, déchets de chantier, odeurs de colle ou de peinture, tâches de peinture, rien ne doit rester dans votre logement au moment de la réception. Assurez-vous que cette prestation soit mentionnée dans votre contrat de construction pour pouvoir l'exiger en cas de défaut du constructeur.
Les attestations de conformité réglementaire (RT2012, Consuel)
Avant la réception de votre maison, votre constructeur doit réaliser les démarches nécessaires pour vous fournir les attestations de conformité réglementaire suivantes :
- Le résultat du test de perméabilité à l'air. Il atteste de la bonne isolation de votre maison et de l'absence de déperditions thermiques, en cohérence avec les exigences de la RT 2012 (ou de la RE 2020 en fonction de l'année d'obtention de votre permis).
- L'attestation du Consuel. Elle atteste de la conformité des nouvelles installations électriques selon la norme de référence NF C 15-100. Le Consuel est obligatoire pour le raccordement électrique de toutes les nouvelles constructions. Sans Consuel, il vous est impossible de procéder à l'ouverture de votre compteur électrique et ce, quel que soit votre fournisseur d'énergie.
Les travaux extérieurs
Les travaux d'aménagement extérieurs peuvent être réalisés par le constructeur ou bien par l'acquéreur après la livraison. En général, le constructeur conserve à sa charge la réalisation des accès définitifs extérieurs et le revêtement des façades extérieurs. Mais ce n'est pas une obligation.
Les clôtures, la pose du portail, l'aménagement paysager, les revêtements de terrasses ainsi que les piscines sont parfois des prestations exclues du contrat pour être étalées dans le temps après la réception des travaux. Vous avez alors la possibilité de trouver vous-même et de faire intervenir un autre professionnel en charge de ces travaux extérieurs.
3. Le contrôle du chantier : comment réaliser un suivi de son projet ?
Les appels de fonds
Une fois votre crédit immobilier signé, les fonds seront versés en fonction de l'avancement des travaux, au fur et à mesure des appels de fonds (factures) du constructeur.
À titre d'indication, les appels de fonds sont envoyés par votre constructeur à chaque étape stratégique du chantier :
- 15% à l'ouverture du chantier ;
- 25% à l'achèvement des fondations ;
- 40 % à l'achèvement du gros-œuvre ;
- 60% à la mise hors d'eau de la maison (achèvement de la toiture) ;
- 75 % à la mise hors d'air de la maison (achèvement des menuiseries extérieures) et à l'achèvement des cloisons ;
- 95% à l'achèvement des travaux d'équipements techniques (électricité, plomberie, chauffage) et des menuiseries intérieures ;
- 100% lors de la levée des réserves.
Le paiement de la construction de la maison est donc échelonné, et le solde n'est réglé que lorsque toutes les prestations comprises au contrat sont bien terminées (levée des réserves).
Les visites de chantier
Peur des malfaçons, d'une erreur de lecture de plan ou simplement excitation de voir sa maison sortir de terre : il est légitime de vouloir visiter le chantier aussi souvent que possible. Mais tant que la réception n'a pas eu lieu, ce n'est pas encore votre maison. Votre constructeur est juridiquement responsable de l'intégralité de votre ouvrage, ainsi que de tous les incidents qui pourraient y survenir (vol de matériel, blessure d'un tiers, malfaçon…). Vous n'avez donc pas le droit d'aller et venir comme bon vous semble sur le chantier, même s'il s'agit de votre terrain et de votre future maison.
En revanche, cela ne veut pas dire que les visites de chantier vous sont interdites. Prenez simplement le temps d'en discuter avec votre conducteur de travaux ou votre architecte pour les organiser en sa présence. Sachez qu'au minimum, une visite à chaque appel de fonds doit être organisée pour constater par vous-même l'avancement des travaux avant de procéder au paiement.
Point important : même si vous rencontrez les artisans et entreprises sous-traitantes sur votre chantier (électricien, plombier, plaquiste), toute demande de modification de votre part doit transiter par votre constructeur. Votre contrat de construction est conclu avec le constructeur, et non avec les artisans directement. Il se charge donc de vous fournir un avenant au contrat chiffré, puis d'en informer les entreprises sur le chantier.
Les comptes-rendus avec photos
En tant que maître d'ouvrage, vous aurez besoin d'avoir un suivi régulier de l'avancement de vos travaux. Mais, avec l'impossibilité de vous rendre sur place chaque semaine, cette tâche peut s'avérer complexe. Pour bien suivre votre projet, vous pouvez demander à votre constructeur de vous fournir des comptes-rendus de réunions de chantier. Définissez ensemble la fréquence d'envoi et demandez-lui d'ajouter des photos à ce document. Vous garderez ainsi un œil sur l'avancement des différents corps de métier et pourrez visualiser les tâches qui prennent éventuellement du retard. En cas d'interrogation sur les informations que vous recevez, n'hésitez pas à solliciter votre conducteur de travaux.
Le suivi du budget
Le plan de financement est indispensable au début du projet de construction de maison. Il vous permet en effet de déterminer votre budget global en fonction de votre apport personnel et de votre capacité d'emprunt.
Cependant, le suivi des dépenses tout au long de votre projet est tout aussi essentiel. Des dépenses imprévues peuvent s'accumuler. Il peut s'agir de demandes supplémentaires de votre part, de l'intervention d'un architecte d'intérieur ou décorateur, de l'achat de mobilier ou encore d'un changement de gamme de matériaux suite à un coup de cœur. Dans tous les cas, lister et suivre tous ces « dépassements » de budget est indispensable pour éviter les mauvaises surprises et pour vous assurer d'un projet réussi.
4. La réception des travaux de votre maison
La réception de la maison
Lorsque les travaux sont (enfin) achevés, votre constructeur vous convoque à la réception de votre maison. C'est à cette date que vous deviendrez effectivement propriétaire de votre construction. Lors de ce rendez-vous, vous devrez vérifier les points suivants :
- la conformité des travaux avec les plans contractuels ;
- la conformité des prestations et équipements avec la notice descriptive contractuelle ;
- la qualité des finitions ;
- l'état général des ouvrages (fissures, ouvrage endommagé lors des travaux, rayures sur les vitrages...) ;
- le bon fonctionnement des équipements (éclairage, prises, ouvertures des portes et fenêtres, équipements domotiques...).
Si vous le souhaitez, vous avez la possibilité de vous faire accompagner par un professionnel du bâtiment ou un expert le jour de la réception.
Toutes les reprises à effectuer par le constructeur seront listées par écrit sous la forme de " réserves " dans un procès verbal de réception des travaux. Ce document doit être daté et signé par les deux parties (le constructeur et le maître d'ouvrage) à la fin de la réception.
Enfin, sachez que si vous constatez un trop grand nombre de réserves et que vous estimez que les travaux ne sont en réalité pas terminés, vous avez la possibilité de refuser la réception. La remise des clés sera annulée et la livraison sera reportée.
La remise des clés
La remise des clés clôture la réception des travaux
Pour précision, la remise des clés à l'issue de la réception est obligatoire (sauf si vous refusez la réception). Même si vous avez formulé des réserves dans le procès verbal de réception et que le solde du prix n'a pas été réglé, votre constructeur ne peut vous refuser la remise des clés.
Les interventions pour lever les réserves seront organisées en fonction de vos disponibilités communes et le solde sera réglé lorsque l'ensemble des réserves à la réception seront levées (par écrit).
Pensez à souscrire un contrat d'assurance multirisques habitation prenant effet le jour de la remise des clés. C'est en effet à partir de cette date que vous devenez légalement propriétaire et responsable de votre nouvelle maison.
La déclaration d'achèvement des travaux
Lorsque la réception a eu lieu, vous devez indiquer à votre mairie que la construction de votre maison est achevée. Cette démarche est obligatoire pour tous les projets de construction soumis à une autorisation d'urbanisme comme un permis de construire. Il s'agit d'un formulaire à compléter et à transmettre aux services de l'urbanisme de votre commune : la Daact (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux).
La mairie dispose ensuite d'un délai de 3 mois à partir de la date de réception de votre déclaration pour contester la conformité des travaux. Passé ce délai, elle sera dans l'impossibilité de le faire.
Attention, si votre permis de construire prévoit la réalisation d'aménagements extérieurs (clôture, portail), vous devrez les avoir achevés pour que vos travaux soient conformes.
Le départ des garanties du CCMI
La réception marque le point de départ de l'ensemble des garanties obligatoires incluses dans votre contrat de construction (CCMI) :
- la garantie de parfait achèvement (GPA) : couvre l’ensemble des dommages survenus dans l'année suivant la réception ;
- la garantie de bon fonctionnement : couvre les défauts de fonctionnement sur des ouvrages dissociables du gros œuvre, pendant deux ans suivant la livraison. ;
- la garantie décennale : couvre les dommages structurels ou mettant en péril l’utilisation de l’ouvrage, durant dix ans après la réception.
Si vous constatez des défauts ou malfaçons après la réception (hors défauts de finitions), vous avez donc toujours la possibilité d'utiliser les garanties à votre disposition pour exiger l'intervention de votre constructeur.
À quoi faut-il penser quand on fait construire sa maison ?
Les assurances
L'assurance dommages-ouvrage est une obligation du maître d'ouvrage avant l'ouverture du chantier. Elle vous protège en cas de désordre de nature décennale et d'inaction de votre constructeur. Pensez à comparer les différentes offres des assureurs de manière à bénéficier des meilleurs tarifs.
L'assurance habitation est également une protection obligatoire à souscrire et ce, dès la mise hors d'eau et hors d'air de votre maison. En tant que maître d'ouvrage de la construction, vous en êtes partiellement responsable légalement. Lorsque l'ouvrage est complètement « étanche », il est considéré comme pouvant être « habitable », même si les travaux d'isolation de la maison ne sont pas achevés. Il doit alors être couvert contre les risques non pris en charge par les assurances du professionnel en charge des travaux (incendie, intempéries, bris de glace).
Après la réception et lors de votre emménagement, vous pouvez adapter l'étendue des garanties à votre situation. Par exemple, il n'est pas nécessaire d'assurer votre mobilier pendant le chantier. Vous pouvez ajouter cette protection après votre entrée dans les lieux.
Le choix du fournisseur d'énergie
Avant d'emménager dans votre nouvelle maison, vous devez vous assurer que votre logement sera « opérationnel ». Il doit donc être alimenté en électricité. Pour ce faire, pensez à comparer les offres des fournisseurs d'énergie et à anticiper votre demande de mise en service de votre compteur (au moins 15 jours avant l'emménagement).
Attention, cette démarche est différente de la demande de raccordement électrique de la maison, et est conditionnée à l'obtention de votre CONSUEL. Pour précision, quel que soit le fournisseur d'énergie choisi, la mise en service du compteur est assurée par un technicien d'ENEDIS.