Quelles garanties doit obligatoirement comporter un CCMI ?
Conçu pour encadrer les constructions de maisons neuves et protéger les consommateurs, le contrat de construction de maison individuelle comporte de nombreux avantages qu'il est important de connaître. Découvrez quelles sont les garanties obligatoires du CCMI et comment elles peuvent vous protéger en cas de sinistre ou de litige avec votre constructeur.
SOMMAIRE
- Qu'est-ce qu'un CCMI ?
- Quelles garanties doit contenir obligatoirement un contrat de construction de maison individuelle ?
- Quelles sont les obligations du maître d'ouvrage ?
- Quelles sont les clauses abusives du CCMI ?
- L'importance de la notice descriptive
- Comment résilier un contrat de construction de maison individuelle ?
Qu'est-ce qu'un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) ?
Définition d'un CCMI
Comme son nom l'indique, un CCMI est établi dans le cadre de la construction d'une maison individuelle ou d’un immeuble (au sens juridique) ne comportantpas plus de deux logementsdestinés au même maître d’ouvrage. L'ouvrage doit être destiné à un usage d'habitation ou d'habitation et professionnel. Il doit être réalisé sur un terrain appartenant au maître d'ouvrage ou bien titulaire d'une promesse de vente.
La signature d'un contrat de type CCMI est obligatoire dès lors qu'une même entreprise est missionnée pour réaliser les travaux de mise hors d'eau et mise hors d'air du bâtiment (gros œuvre, couverture, étanchéité, menuiseries extérieures).
Le CCMI avec fourniture de plans
Il existe deux types de CCMI. Le contrat le plus courant est le CCMI avec fourniture de plans. Dans ce cas, la maison réalisée par votre constructeur est conçue d'après des plans qu'il a lui-même proposés, même indirectement. Cela peut être le cas s'il travaille en collaboration avec un bureau d'études ou un architecte ou bien si vous le contactez en fournissant une ébauche de plan d'aménagement.
Le CCMI avec fourniture de plan impose à votre constructeur la réalisation d'un certain nombre de pièces graphiques obligatoires à annexer au contrat. Il est également tenu d'assurer la conformité du projet selon les règles d'urbanisme en vigueur dans votre commune.
Le CCMI sans fourniture de plans
Dans le cas d'un CCMI sans fourniture de plans, le constructeur se charge " uniquement " de l’exécution des travaux de mise hors d’eau et hors d’air, depuis les fondations à la pose des menuiseries extérieures (porte d'entrée et fenêtres).
Vous devez alors fournir à votre constructeur (vous-même ou par l'intermédiaire d'un architecte que vous missionnez directement) des plans exploitables pour réaliser l'ouvrage.
Constructeur ou maître d'œuvre : qui peut fournir un CCMI ?
Une entreprise peut fournir un CCMI, même si elle ne porte pas l'appellation de constructeur. Le CCMI est un type de contrat réglementé et encadré par la loi du 19 décembre 1990. Quelle que soit l'appellation sous laquelle il se présente, votre prestataire sera dans l'obligation d'établir un CCMI dès lors que :
- votre construction respecte les conditions ci-dessus (un ou deux logements individuel(s) pour un unique maître d'ouvrage sur un terrain qui lui appartient) ;
- l'entreprise se charge des travaux de mise hors d'eau et mise hors d'air de votre bâtiment.
Si ces deux conditions sont réunies, et même en l'absence de fourniture de plans ou dans le cas d'une maison livrée " prête à finir ", le CCMI et le respect de toutes ses dispositions sont obligatoires.
Soyez donc vigilants face aux entreprises qui tentent de se soustraire à ces obligations en vous proposant un contrat d'entreprise ou un contrat de maîtrise d'œuvre.
Peut-on construire sans CCMI ?
Il est possible de faire appel à un maître d'œuvre, puis à plusieurs entrepreneurs différents pour la construction de votre maison (en corps d'état séparés). S'il n'empêche pas la concrétisation du projet, ce mode de fonctionnement ne permet cependant pas la signature d'un CCMI.
Attention : les nombreuses garanties prévues dans un CCMI, en particulier la garantie de livraison, rassurent les banques au moment de votre demande de financement. L'absence de ce contrat augmente le risque pour les établissements financiers, qui peuvent alors être plus réticents à vous octroyer un crédit.
Il est donc théoriquement possible de construire une maison sans CCMI, sous réserve de trouver un financement pour concrétiser votre projet.
Quelles garanties doit contenir obligatoirement un contrat de construction de maison individuelle ?
La garantie de livraison de maison à prix et délais convenus
C'est la garantie la plus avantageuse pour le consommateur mais également la plus sécuritaire pour les établissements bancaires lors de votre demande de prêt. Elle vous assure que votre maison vous sera livrée dans les délais prévus au contrat, tout en respectant le prix indiqué.
Le contrat de construction ne peut donc pas comporter les clauses suivantes :
- une liste de causes de retard admissibles ;
- une liste de conditions entraînant une augmentation du prix forfaitaire (excepté si vous ajoutez vous-même des prestations).
Le planning de construction et le devis du prestataire doivent être étudiés en conséquence. Une erreur d'interprétation de l'étude de sol ou un oubli technique ne doivent en aucun cas entraîner une augmentation du prix après la signature du contrat.
La garantie de livraison doit être souscrite par le constructeur auprès d'un organisme qui se porte garant en cas de défaillance. Une attestation de garantie de livraison doit d'ailleurs être annexée au CCMI. En cas de retard de livraison important ou d'abandon de chantier, l’organisme garant assure la prise en charge de l’achèvement de vos travaux en se substituant au constructeur. Il peut par exemple désigner un autre constructeur ou régler les pénalités de retard si la réception des travaux est ultérieure à la date prévue au contrat.
La garantie de remboursement d'acompte
La garantie de remboursement n'est pas obligatoire. Elle doit être indiquée dans votre contrat uniquement si votre constructeur vous demande le règlement d'un acompte au moment de la signature du CCMI.
Elle garantit le remboursement des sommes versées en cas de rupture du contrat avant le début des travaux. Les causes peuvent être variées :
- défaillance du constructeur (dépôt de bilan ou liquidation judiciaire) ;
- non réalisation des conditions suspensives (obtention du financement, accord du permis de construire, achat du terrain) ;
- usage du droit de rétractation de la part du maître d'ouvrage dans les délais prévus au contrat ;
- retard de la date d'ouverture du chantier.
Après le démarrage du chantier, la garantie de livraison se substitue à la garantie de remboursement.
La garantie de parfait achèvement (GPA)
Elle vous couvre en cas de désordre découvert dans l’année suivant la réception de votre maison, même si vous ne l'aviez pas signalé le jour de la remise des clés.
L'intégralité de votre construction et tous les types de dommages sont couverts par la garantie de parfait achèvement (excepté une utilisation inadaptée ou une usure normale des équipements).
Après lui avoir signalé par écrit les défauts constatés, votre constructeur sera tenu d’intervenir pendant une année pour effectuer les réparations nécessaires. Cette garantie est à ne pas confondre avec les garanties constructeurs qui concernent vos équipements (pompe à chaleur, climatisation...) et s'étendent parfois au-delà de la durée de la GPA.
La garantie biennale ou de bon fonctionnement
La garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement) est valable pendant les deux premières années suivant la réception des travaux. Elle couvre les défauts de tous les éléments d'équipement dissociables du gros œuvre. Pour être couverts par cette garantie, les éléments défectueux doivent pouvoir être déposés sans endommager la structure de votre maison et leur installation doit être antérieure à la date de livraison. Par exemple, peuvent être concernés les raccords de plomberie mal réalisés, des radiateurs défectueux, une plaque de cuisson ou encore une porte d'entrée présentant un défaut d'étanchéité.
La garantie décennale
La garantie décennale couvre la réparation de dommages qui pourraient affecter la pérennité de votre ouvrage, ou le rendraient impropre à son utilisation. Cela peut être le cas si vous constatez l’apparition de fissures, des infiltrations d’eau ou des fuites dans des canalisations encastrées (indissociables du gros œuvre).
À noter que la garantie décennale est associée à un ouvrage et non à un propriétaire. Si vous revendez votre bien dans les 10 ans suivant la réception des travaux, l'acquéreur suivant sera également couvert par cette garantie jusqu'à la fin de sa durée de validité.
Quelles sont les obligations du maître d'ouvrage ?
La principale obligation du maître d'ouvrage est de souscrire à une assurance dommages-ouvrage. Elle est impérative avant le début des travaux. Elle prend effet après la garantie de parfait achèvement (soit un an après la livraison de votre maison) et s'achève au même moment que la garantie décennale.
Si vous constatez un désordre couvert par la garantie décennale, vous devez en premier lieu en informer votre constructeur par écrit afin qu'il intervienne dans le cadre de ses obligations contractuelles. En cas de refus ou de mise en demeure restée infructueuse, votre assurance dommages-ouvrage se substitue à votre constructeur et vous permet de financer sans délai vos travaux de réparations. C'est ensuite votre assureur qui engagera une action en votre nom pour que le constructeur respecte ses obligations et assume la responsabilité des désordres constatés. L'assurance dommages-ouvrage est extrêmement utile dans le cas de travaux urgents ou de sécurité absolue car les expertises et les recherches de responsabilités peuvent être très longues.
Il est conseillé d'anticiper la souscription de l'assurance dommages-ouvrage 1 à 2 mois avant le début des travaux afin de bien constituer le dossier et de réunir toutes les pièces justificatives. Vous avez la possibilité de choisir l'organisme d'assurance de votre choix, alors n'hésitez pas à faire réaliser plusieurs devis pour comparer les tarifs lors de l'établissement de votre plan de financement.
Quelles sont les clauses abusives du CCMI ?
Certaines clauses et garanties sont obligatoires dans le cadre d'un CCMI. À l’inverse, il existe plusieurs mentions qu'il est interdit de faire figurer dans un CCMI. En voici quelques exemples :
- conditionner le remboursement des acomptes versés à la fourniture des preuves du refus de votre financement ;
- prévoir une liste des causes de retards admissibles dégageant le constructeur de son obligation de livraison dans les délais d'exécution contractuels ;
- conditionner la remise des clés au règlement de l'intégralité des sommes restant dues (celles-ci sont versées après la levée des réserves) ;
- interdire totalement la visite du chantier au maître d'ouvrage.
Si vous constatez des mentions qui vous semblent abusives lors de la relecture de votre CCMI, demandez des éclaircissements à votre constructeur. Si nécessaire, n'hésitez pas à exiger de les retirer du contrat. En cas de doute, vous pouvez contacter l'Association d'Aide des Maîtres d'Ouvrage Individuels (AAMOI), qui pourra certainement vous conseiller.
L'importance de la notice descriptive
Le contrat de construction indique souvent un montant unique global et forfaitaire (sans détails) accompagné d'une notice descriptive.
Cette notice est un document écrit, contractuel, qui retranscrit l'ensemble de vos choix de conception et des matériaux mis en œuvre. En d'autres termes, elle décrit exhaustivement tout ce qui est inclus dans le prix annoncé par le constructeur :
- l'épaisseur de l'isolation et sa nature ;
- les matériaux utilisés pour la structure et les cloisons ;
- le nombre d'équipements électriques et de points lumineux par pièces ;
- la gamme des équipements ;
- la gamme des revêtements ;
- le mode de chauffage ;
- le système de ventilation.
Même si cela peut vous paraître rébarbatif, ne négligez pas la relecture de ce document. Toutes les prestations qui n'y sont pas indiquées par écrit ne pourront pas être exigées au constructeur au moment du chantier. Il sera d'ailleurs en droit de vous demander une plus-value pour réaliser des tâches non prévues au contrat. À l'inverse, toute prestation prévue dans la notice vous est due.
N'hésitez donc pas à faire ajouter des précisions dans la notice descriptive si vous estimez que des passages peuvent s'avérer source de confusion.
Peut-on résilier un contrat avec un constructeur ?
Le délai de rétractation
Votre CCMI doit comporter un délai de rétractation de 10 jours. Ce délai prend effet à partir du lendemain de la présentation de la lettre recommandée contenant votre contrat. Pour être valable, votre demande de rétractation doit être envoyée par écrit, par courrier recommandé avec avis de réception. Pensez à conserver une copie de votre courrier et des justificatifs d'envoi datés.
Les conditions suspensives
Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans doit comprendre un certain nombre de conditions suspensives :
- l'acquisition effective du terrain ;
- l'obtention de l'ensemble des autorisations d'urbanisme nécessaires (permis de construire, d'aménager ou de démolir) ;
- l'obtention d'un financement ;
- la souscription d'une assurance dommages-ouvrage par le maître d'ouvrage ;
- l'obtention effective de la garantie de livraison par le constructeur.
La non-réalisation d’une seule de ces conditions suspensives peut avoir pour effet l'annulation totale du contrat de construction (sans contrepartie financière pour l’une ou l’autre des parties). Les acomptes versés doivent donc être totalement remboursés. Ces clauses représentent une réelle sécurité pour le maître d'ouvrage puisqu'au moment de la signature du CCMI, un grand nombre de points administratifs restent incertains. Elles lui permettent donc de se dégager de ses obligations envers le constructeur si le projet envisagé n'est plus réalisable.
Si vous constatez des manques au moment de la relecture de votre contrat, ou que votre prestataire tente de se soustraire aux obligations d'ordre public du CCMI, mieux vaut passer votre chemin et choisir un constructeur plus fiable. Cette démarche pourrait signifier l'absence d'assurances obligatoires ou bien des retards de livraison fréquents.