L'après construction de sa maison neuve : à quoi faut-il penser ?


La construction d'une maison neuve est un processus long et l'emménagement est un événement des plus attendus lorsque les travaux sont enfin achevés ! Mais poser ses valises dans un logement neuf est un peu différent d'une construction existante. Quelles sont les démarches administratives et les frais à anticiper après la construction de sa maison neuve ? Kazimo vous guide pour emménager en toute tranquillité.

Quelles sont les étapes qui suivent la construction d'une maison ?

La souscription à un contrat d'énergie

Pour emménager dans un logement neuf, il est nécessaire de souscrire un contrat auprès d'un fournisseur d'électricité, puis de procéder à la mise en service du compteur. Cette démarche est différente de la demande de raccordement électrique de la maison.

La première mise en service d'une installation est conditionnée à l'obtention de l'attestation de conformité délivrée par le CONSUEL. Elle prouve au technicien que la nouvelle installation respecte bien l'ensemble des normes électriques en vigueur.

Pour précision, quel que soit le fournisseur d'énergie choisi, la mise en service du compteur est assurée par un technicien d'ENEDIS après la souscription d'un contrat d'électricité. Il est conseillé d'anticiper votre demande d'au moins 15 jours avant votre emménagement pour que votre logement soit effectivement opérationnel au moment de votre entrée dans les lieux.

Le départ des garanties obligatoires : parfait achèvement, biennale, décennale

La réception et la remise des clés marquent le point de départ de l'ensemble des garanties obligatoires incluses dans votre CCMI :

  • La garantie de livraison à prix et délais convenus : le constructeur ne peut vous demander des règlements supplémentaires à l'issue de la réception, excepté en cas de prestations supplémentaires à votre demande. Vous facturer un oubli de sa part ou une actualisation des prix sont des pratiques frauduleuses et interdites dans le cadre d'un CCMI.
  • La garantie de parfait achèvement(GPA) : couvre l’ensemble des dommages survenus dans l'année suivant la réception. La levée des réserves à la réception intervient également durant les semaines qui suivent la livraison.
  • La garantie biennale ou de bon fonctionnement : pour les défauts de fonctionnement des équipements dissociables du gros œuvre, pendant deux ans suivant la livraison.
  • La garantie décennale : couvre les désordres structurels ou mettant en péril l’utilisation de l’ouvrage jusqu'à dix ans après la réception.

Pour faire valoir vos droits et demander l'intervention de votre constructeur, vous devrez l'informer d'un éventuel désordre par écrit (de préférence par courrier recommandé avec AR).

Qui vérifie la conformité d'une maison en fin de chantier ?

Lorsqu'une autorisation d'urbanisme est délivrée, son bénéficiaire est dans l'obligation de déclarer le démarrage et l'achèvement des travaux. Après la réception, vous devrez donc transmettre à votre mairie une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (Daact). Il s'agit d'un formulaire très simple à remplir, qui est parfois prérempli par votre constructeur pour faciliter vos démarches.

Dès la réception de ce formulaire, les services d'urbanisme de votre commune peuvent se déplacer et évaluer la conformité des travaux pendant un délai de 3 mois. Ce contrôle est possible mais il n'est pas systématique.

Si aucune anomalie n’est constatée, votre mairie vous délivrera une attestation de non-contestation de conformité au permis de construire (anciennement appelé certificat de conformité).

Dans le cas contraire, vous pourriez être dans l'obligation de déposer un permis de construire modificatif ou de mettre en conformité vos travaux pour qu'ils soient en parfaite cohérence avec l'autorisation délivrée.

Quels sont les frais annexes à prévoir lorsque l'on construit ?

L'assurance multirisques habitation

L’assurance habitation permet d'être couvert(e) financièrement en cas de dommage survenu dans votre logement. Cette assurance est complémentaire des garanties du CCMI qui ne couvrent pas les vols, incendies, intrusions et catastrophes naturelles.

À noter que l'assurance multirisque habitation n'est pas obligatoire pour un propriétaire occupant un logement non situé dans une copropriété ou un lotissement.

Elle est en revanche vivement conseillée pour ne pas avoir à régler les réparations et/ou remises en état résultant d'un sinistre important. Sachez que dans le cas d'une maison en lotissement, il est obligatoire de souscrire a minima une assurance responsabilité civile pour couvrir les dommages que vous pourriez causer à une construction voisine ou aux parties communes.

Il est conseillé de souscrire un contrat dès la réception de la maison, même si votre entrée dans les lieux n'est prévue que plusieurs mois après. Vous êtes en effet responsable et propriétaire de la construction à compter de la remise des clés. Si vous êtes concerné(e), il est possible d'assurer uniquement le bâtiment lui-même durant ces premiers mois, puis de modifier votre contrat lors de votre emménagement en y intégrant la valeur de votre mobilier.

L'assurance dommages-ouvrage

La souscription a une assurance dommages-ouvrage est une obligation contractuelle du maître d'ouvrage avant le début des travaux. Si nous l'évoquons ici, c'est parce qu'elle prend effet après la garantie de parfait achèvement (soit un an après la livraison de votre maison) et s'achève au même moment que la garantie décennale.

Elle vous permet d'être indemnisé(e) rapidement en cas de désordre couvert par la garantie décennale et en l'absence de réponse de votre constructeur. S'il refuse d'intervenir ou si l'entreprise n'existe plus, vous avez la garantie que votre dommage soit pris en charge sans délais, sans frais et sans procédure de recherche de responsabilités. C'est ensuite votre assureur qui engagera une action contre les professionnels concernés pour prouver leur responsabilité et pour qu'elle soit assumée financièrement.

Les travaux de finitions intérieures

Lors de l'emménagement dans une maison neuve, il est possible que des travaux d'aménagement intérieurs restent à terminer. C'est particulièrement vrai dans le cas d'une maison prête à finir ou prête à décorer. Ces travaux inachevés représentent un budget complémentaire qu'il est important d'anticiper avant la réception. Les revêtements comme la peinture ou les sols souples peuvent sembler accessoires mais la facture peut rapidement grimper en fonction de la surface à traiter et de la qualité des produits choisis.

Même dans le cas d'une maison entièrement finie, certaines dépenses viennent fréquemment s'ajouter au budget final comme l'aménagement de la cuisine, un nouveau mobilier ou encore des revêtements intérieurs plus qualitatifs (papier peint, parements, rideaux...).

Les aménagements extérieurs

Pour réduire le coût de construction d'une maison neuve, il est fréquent que les extérieurs (portail, clôtures, revêtement de terrasse, espaces verts) soient exclus de la prestation du constructeur. En fonction de la superficie et du périmètre de votre terrain, ces aménagements représentent un budget relativement conséquent (entre 8 et 10% du coût des travaux).

Si certains arrangements peuvent effectivement attendre, la pose d'un portail et d'une clôture peuvent être rapidement indispensables pour sécuriser votre propriété. Pensez à vous renseigner au plus tôt sur les prix pratiqués et à inclure ce montant dans votre plan de financement pour éviter les mauvaises surprises.

La revente d'une maison neuve

Il n'est effectivement pas prévu de revendre rapidement sa maison neuve lorsque l'on envisage de faire construire. En règle générale, c'est d'ailleurs plutôt l'inverse. Mais les aléas de la vie comme un nouveau projet, un décès ou une opportunité professionnelle inattendue peuvent vous pousser à vendre votre maison plus tôt que prévu. Dans l'esprit commun, il est généralement admis que la revente d'un bien immobilier neuf avant 5 ans est peu avantageuse pour le propriétaire. Mais pourquoi ?

Tout d'abord, sachez que si vous revendez votre résidence principale de moins de 5 ans, vous serez exonéré(e) de la taxe sur la plus-value immobilière tout en vendant votre bien à un tarif élevé car toujours considéré comme neuf.

Cependant, certaines dépenses liées à l'acquisition de votre maison neuve ne seront peut-être pas amorties au moment de la revente : les frais de notaire lors de l'achat du terrain, les études de conception ou encore les frais bancaires. À ces dépenses s'ajoutent la réalisation des diagnostics techniques obligatoires dans le cadre d'une vente, les frais de mainlevée si vous avez souscrit une hypothèque au moment du crédit immobilier et éventuellement des indemnités de remboursement anticipé (IRA) du prêt. La vente d'un logement neuf de moins de 5 ans peut aussi entraîner le versement de la TVA.

En fonction de votre situation, il pourrait être plus avantageux de mettre votre maison en location plusieurs années avant de le revendre.

Quelles sont les taxes et impôts après une construction ?

La taxe d'aménagement

Tout projet de construction soumis à une autorisation d'urbanise et/ou créant de la surface taxable est concerné par la taxe d'aménagement. Elle est calculée d'après la déclaration des surfaces règlementaires du volet dédié dans le dossier de permis de construire. Elle est composée d'une part pour la commune et une seconde pour le département (une troisième part est prévue pour la région en Île-de-France).

Le montant de votre taxe d’aménagement dépend de plusieurs critères :

  • la surface taxable créée ;
  • la valeur forfaitaire nationale du mètre carré : il s'agit d'une valeur révisée chaque année ;
  • le taux d’imposition de la commune (entre 1 et 5 %) ;
  • le taux d’imposition du département (entre 1 et 2.5 %) ;
  • la construction d'ouvrages taxés complémentaires (emplacement de stationnement, piscine, panneaux solaires).

Pour information, le montant forfaitaire du mètre carré pour l’année 2022 est de :

  • 820 € par m2 hors Île-de-France ;
  • 929 € par m2 en Île-de-France.

La taxe d’aménagement est calculée de la manière suivante :

TA = surface taxable créée x valeur forfaitaire du m2 x taux fixés par la collectivité territoriale

Par exemple, pour une maison neuve de 100 m² située dans une commune dont le taux communal est de 2 % et le taux départemental est de 1 %, la taxe d'aménagement sera la suivante :

TA = 100 m² x 820 € x (2 % + 1 %) = 2 460 euros

Le montant de la taxe d'aménagement peut donc représenter une somme relativement conséquente, en particulier si la construction comporte aussi des places de stationnement extérieures ou une piscine.

Si elle excède 1 500 euros, la taxe doit être réglée en deux parts égales : au 12ème et au 24ème mois suivant la délivrance du permis de construire.

La participation au financement de l'assainissement collectif (PFAC)

La PFAC est une taxe qui se substitue à la participation pour le raccordement à l'égout (PRE) depuis juillet 2012. Vous serez redevable de cet impôt si votre logement est raccordé à un réseau public d'assainissement (tout-à-l'égout). Son montant est fixé librement par la commune mais il ne peut toutefois excéder 80 % du coût de l'installation d'un système autonome d'évacuation des eaux usées.

Bon à savoir : la PFAC est un impôt facultatif. Il est possible que votre commune n'exige pas le paiement de cette taxe pour pouvoir utiliser le réseau commun d'assainissement. N'hésitez pas à vous renseigner auprès des services techniques de votre mairie pour connaître les modalités de règlement de cette taxe.

La taxe foncière sur les propriétés bâties

Il s'agit d'un impôt local qui concerne tous les propriétaires d’un bien immobilier. Elle est calculée et établie pour une année entière et dépend du taux d'imposition établie par les collectivités territoriales. Si vous êtes propriétaire de votre maison neuve après le 1er janvier, vous serez redevable de la taxe foncière seulement à partir de l'année suivante.

Bon à savoir : les constructions neuves sont exonérées de taxe foncière pendant les 2 ans qui suivent la fin des travaux (à condition d'être uniquement affectées à un usage d'habitation). L'exonération s'applique à partir du 1er janvier suivant la fin du chantier.

Les diverses taxes locales et les modalités d'exonération dépendent entièrement de votre situation géographique. Pour les anticiper au mieux, n'hésitez pas à vous renseigner le plut tôt possible auprès de votre mairie. Vous pourrez ainsi intégrer l'ensemble des dépenses annexes dans le calcul de votre budget global de construction.

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