Alors que s'ouvre l'automne, la baisse des taux sur les prêts immo ne semble guère se dessiner. Et tandis qu'une remontée pourrait impacter de nombreux projets immobiliers - achat de logement ancien, acquisition de maison neuve ou projet de construction -, certaines banques ont décidé d'offrir leurs faveurs à de nouveaux profils d'investisseurs, plutôt atypiques.
Taux moyen d'un crédit immobilier en octobre 2026 et nouvelles conditions d'emprunt dans certains établissements, cet article fait le point.
Quels sont les taux de crédit immobilier ? Baromètre d'octobre 2026
Après avoir franchi la barre des 3,5 % durant l'été 2026, les taux d'intérêt sur les prêts immobiliers poursuivent leur ascension. En ce mois d'octobre, certains spécialistes ont constaté des taux moyens autour de 3,65 % pour des prêts sur 20 ans et à 3,75 % sur 25 ans.
Les chiffres peuvent évidemment fluctuer en fonction des banques, des investisseurs (un apport personnel aide à réduire le taux d'intérêt), des projets et des zones géographiques. Mais de manière générale, il semble impossible d'emprunter en dessous de 3 % de nos jours. Le taux le plus bas observé tourne autour de 3,10 %, même pour des emprunts de courte durée. Et d'après les experts, cette situation ne devrait pas s'améliorer au cours du dernier trimestre 2026.
À titre de comparaison, l'année dernière à la même période, les meilleurs profils pouvaient emprunter autour de 3 % en négociant bien leurs conditions de prêt.
Actuellement, pour faire baisser le taux d'un crédit, l'une des meilleures solutions consiste à faire appel à un courtier. Experts en négociation, ces professionnels parviennent à obtenir le meilleur taux pour les particuliers désireux d'investir et à faire accepter des dossiers de demande d'emprunt immobilier.
Des frais annexes et un taux d'usure légal qui risquent de freiner les opérations immobilières
Outre ces fameux taux d'intérêt sur les crédits immo qui possèdent des effets non négligeables sur les capacités d'emprunt des particuliers, il est important de tenir compte du taux d'usure. Du 1er octobre au 31 décembre 2026, c'est un taux de 5,40 % qui s'applique pour les prêts à taux fixe sur une durée de 20 ans. Pour les crédits sur 10 à 19 ans, le taux d'usure légal est fixé à 4,68 % et il est de 4,09 % pour les prêts sur moins de 10 ans. Un taux annuel effectif global aussi élevé que le taux d'usure en vigueur empêche d'obtenir un prêt immobilier.
Pour connaître le véritable coût d'un crédit immobilier et calculer le TAEG, il faut prendre en compte les intérêts, mais également le coût de l'assurance emprunteur, les frais de garantie, les frais de dossier, les frais de notaire... En cumulant tous ces éléments, le montant peut rapidement grimper. Heureusement, il existe différents moyens de réduire le coût total d'un prêt habitat !
Par exemple, l'assurance emprunteur est un bon levier pour faire baisser le prix d'un achat immobilier. À noter que depuis 2022 et la loi Lemoine, toute personne a la possibilité de comparer les contrats et de choisir librement son assureur pour optimiser ses mensualités.
L'achat d'une maison neuve est également une option pour optimiser son budget. Acheter un logement neuf (âgé de moins de 5 ans) ou faire construire sa maison permet de bénéficier de frais de notaire réduits. Pour la construction d'une maison individuelle, les propriétaires ont aussi droit à des aides financières spécifiques, comme l'exonération de la taxe foncière sur les deux années qui suivent la fin des travaux et la TVA réduite. De quoi conserver un peu de pouvoir d'achat après un investissement immobilier.
Des profils favorisés par certaines banques et des avantages financiers pour certains investisseurs
Dans un contexte qui semble peu favorable aux investissements et au marché du crédit, certaines banques ont décidé d'offrir leurs services à de nouveaux clients.
C'est le cas de LCL qui, en association avec la plateforme Malt, propose d'étudier les dossiers de demande des travailleurs indépendants et freelances dès le premier bilan (au lieu de trois habituellement). Et pour soutenir les travailleurs non salariés en début d'activité, la banque prévoit même un dispositif de différé partiel de remboursement. Une évolution importante des critères de sélection, qui pourrait lancer une nouvelle tendance et booster l'accès à la propriété dans l'Hexagone.
Pour certains publics - primo-accédants, foyers modestes, etc. -, notons que des aides sont déjà accessibles pour financer la construction d'une maison en France. Nous avons évoqué l'exonération de taxe foncière et la TVA réduite, mais les établissements bancaires proposent aussi différentes offres pour faciliter la réalisation de projets immobiliers :
Le prêt épargne logement, un crédit à taux réduit, accordé sous condition d'être titulaire d'un plan épargne logement (PEL) arrivé à échéance ;
Le prêt à taux zéro (PTZ), sans intérêts à payer ni intérêts intercalaires, mais accessible sous condition de revenus ;
Le prêt Accession sociale, dont l'obtention dépend du revenu fiscal de référence sur N-2...
On peut également voir, chez certaines banques, des offres réservées aux primo-accédants qui souhaitent acquérir leur première résidence principale. Par exemple, chez CIC et au Crédit Mutuel, un taux de 0,99 % peut être appliqué sur 10 % du montant emprunté et dans la limite de 30 000 euros. Au Crédit Agricole, un programme spécial valable jusqu'au 15 octobre 2026 permet de bénéficier d'un taux à 1,99 % dans des conditions similaires.
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