Les règles d'urbanisme pour la construction d'une maison
Avant de vous lancer dans la conception de votre future maison, et avant même de vous positionner sur l'achat d'un terrain, il est indispensable d'en connaître toutes les possibilités règlementaires. Quelles sont les documents à consulter ? Où les trouver ? Comment garantir la conformité de votre projet ? Kazimo vous résume toutes les règles d'urbanisme à connaître pour la construction de votre maison.
SOMMAIRE
- Les principaux règlements d’urbanisme à connaître
- Comment consulter le PLU de sa commune ?
- Les règles d'urbanisme à respecter pour la construction d'une maison
- Quels sont les zonages particuliers ?
- Quand faut-il faire appel à un architecte ?
- Quelles sont les normes pour construire une maison ?
Les principaux règlements d’urbanisme à connaître
Le plan local d’urbanisme (PLU) : règlementation principale
Le plan local d’urbanisme est un incontournable à consulter avant tout projet de construction de maison. Pour chaque commune (ou communauté de communes), il fixe les règles d’occupation des sols, d’implantation et d'aspect architectural des constructions.
Le PLU prévoit également un certain nombre de prescriptions techniques, notamment les modes d'assainissement possible sur votre terrain (évacuation des eaux usées), le principe d’écoulement des eaux pluviales, ou le nombre de places de stationnements à prévoir sur votre propre terrain.
Le PLU remplace actuellement le plan d'occupation des sols (POS), qui devient désormais caduc s’il n’a pas évolué.
Les règles d'urbanisme applicables sur votre parcelle dépendent du plan de zonage associé au PLU. Il s'agit d'une carte de votre commune qui divise le territoire en plusieurs zones, chacune définie selon les orientations d'aménagement choisies par la collectivité (zones urbaines, à urbaniser, agricoles ou naturelles).
La carte Communale (CC)
Dans certaines communes très rurales ou de superficie réduite, il est possible qu'un PLU ne soit pas pertinent. C'est un effet un règlement d'urbanisme très complet, complexe à rédiger pour les autorités administratives, et parfois difficile à appréhender pour les habitants souhaitant réaliser des travaux.
Dans ce cas, les communes concernées font souvent le choix de la carte communale : un document d'urbanisme simplifié qui répertorie les secteurs dans lesquels les permis de construire peuvent être délivrés.
Similaire à un plan de zonage, la carte communale (CC) définit les règles générales de constructibilité et d'urbanisme de manière allégée, plus facilement appréhendable par les habitants.
Comment consulter le PLU de sa commune ?
Consulter le plan local d'urbanisme en ligne
Le règlement d'urbanisme en vigueur dans chaque collectivité est très souvent accessible gratuitement en ligne sur le Géoportail de l’urbanisme ou sur le site internet officiel de la ville concernée.
La plupart des villes disposent d’une section dédiée à l'urbanisme sur leur site internet, dans laquelle il est possible de consulter ou de télécharger le PLU dans son intégralité.
Si ce n’est pas votre cas, vous pouvez contacter le service urbanisme de votre commune pour savoir comment consulter le règlement qui s'applique sur votre parcelle.
Attention, ne négligez pas cette étape car le cadre réglementaire peut conditionner la faisabilité de votre projet ou la nature des travaux qu'il sera possible de réaliser.
Demander un certificat d'urbanisme
Le certificat d'urbanisme est un document administratif gratuit, délivré à toute personne en faisant la demande auprès de la mairie, même s'il n'est pas le propriétaire du terrain concerné par sa requête. Ce document résume toutes les règles d’urbanisme applicables sur un foncier.
Il existe deux types de certificats d'urbanisme :
- Le certificat d’urbanisme informationnel : il synthétise l'intégralité des règles à respecter sur le terrain qui vous intéresse (alignement, servitudes, taxes, zone du PLU). En revanche, il ne se prononce pas sur l'adéquation des travaux envisagés avec cette règlementation.
- Le certificat d’urbanisme opérationnel : il résume les règles d'urbanisme à respecter mais vous précise également si votre terrain est constructible, si votre projet est compatible avec le PLU en vigueur et si le terrain est viabilisé ou non. Les informations contenues dans ce document sont valables 18 mois (même si l'administration modifie le PLU entre temps).
Attention, une demande de certificat d'urbanisme opérationnel ne vous dispense pas de déposer un permis de construire pour vos travaux.
Lorsque vous demandez un certificat d'urbanisme opérationnel à la mairie, cette dernière dispose d'un délai de deux mois pour vous renseigner sur la faisabilité de votre projet. Si vous effectuez cette démarche avant de vous positionner sur l'achat d'un terrain, il est possible que ce délai vous oblige à prendre votre décision avant d'obtenir une réponse de l'administration.
Que faire si ma commune ne dispose pas d'un PLU ?
Il est possible que votre commune ne dispose ni d'un PLU, ni d'une carte communale (CC). En l’absence de ces documents, les règles d’urbanisme qui s’appliquent sont celles du RNU : le règlement national d'urbanisme.
Il existe cependant une contrainte pour ces collectivités qui ne disposent d'aucun règlement d'urbanisme local : la règle de constructibilité limitée. Cette règle interdit la construction de nouveaux bâtiments en dehors des zones déjà urbanisées de la commune (à quelques exceptions près).
Pour étendre les zones constructibles et se développer, les communes sont incitées à élaborer un règlement d'urbanisme spécifique à leur territoire.
Les règles d'urbanisme à respecter pour la construction d'une maison
Implantation : quelles distances doit-on respecter pour construire une maison ?
Peut-on construire en limite de propriété ?
En règle générale, il est possible de construire un mur (de clôture ou constitutif de votre maison) en limite de propriété sans avoir besoin de l'accord du propriétaire voisin. Les maisons mitoyennes en sont d'ailleurs la preuve.
Quelques restrictions peuvent s'appliquer, notamment en termes de hauteur maximale. La présence de fenêtres est également proscrite sur un mur situé en limite séparative (donnant sur la propriété voisine).
Il convient toutefois de vous renseigner sur les règles spécifiques qui peuvent s'appliquer à votre terrain car chaque collectivité définit ses propres règles en termes d'alignement et d'implantation des bâtiments. Les éventuelles règles de lotissement qui s'appliqueraient à votre projet peuvent aussi se révéler contraignantes sur ce point.
La distance entre la construction et les limites parcellaires
L'article R.111-17 du Code de l'urbanisme définit les règles de distances entre les constructions et limites séparatives :
« À moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres. »
Concrètement, si votre maison mesure 8 mètres de haut, elle devra être implantée à au moins 4 mètres de vos limites de propriété. Cette règle peut cependant différer selon votre zone géographique.
Attention, le Code de l'urbanisme précise que la distance minimale horizontale est prise en compte en tout point du bâtiment. Soyez donc vigilants aux débords de toits, balcons ou tout autre type de saillies pouvant « dépasser » de votre maison.
La distance de vis-à-vis avec les limites séparatives voisines
La construction d'une nouvelle maison comprend des ouvertures (portes, fenêtres, balcons) offrant une vue sur l'extérieur et, accessoirement, sur les maisons voisines. Le Code civil impose des règles de distanciation à respecter entre vos ouvertures et les limites de propriété pour éviter un vis-à-vis trop prononcé :
Vue droite (directe, sans avoir besoin de vous pencher) : 1.90 mètres entre l’extérieur de votre ouverture et la limite de propriété voisine.
Vue oblique (indirecte mais possible en vous penchant à l’extérieur) : 0.60 mètres entre votre fenêtre et la limite voisine.
Absence de vue (mur borgne ou fenêtre de toit vers le ciel) : aucune restriction.
Le respect de ces règles de bon sens vous évitera des litiges avec les propriétaires des maisons voisines. Une nouvelle fois, il est possible que votre PLU vous impose des règles plus contraignantes. Pensez à vous renseigner sur les distances d’implantation imposées.
Quelle est la hauteur maximale autorisée en limite de propriété ?
Les hauteurs des constructions sont réglementées par l’article 10 des PLU. Elles sont spécifiques à chaque localité, tout comme le mode de mesure de la hauteur. Certains règlements calculent la hauteur de la construction depuis le terrain naturel de la parcelle, d'autres depuis le niveau de la voirie sur l'espace public.
Dans la plupart des cas, le PLU impose plusieurs hauteurs limites :
- la hauteur maximale au faîtage ;
- la hauteur maximale en bas de pente de toit ;
- la hauteur maximale en limite de propriété.
Pour des raisons évidentes de gêne occasionnée au voisinage, la hauteur maximale admissible en limite de propriété est souvent réduite. C'est la raison pour laquelle de nombreux projets de maisons individuelles prévoient d'implanter un garage avec toit terrasse en limite séparative.
Quelle est la surface constructible sur son terrain ?
Les règles d'urbanisme peuvent influer sur l'aspect extérieur de votre maison et sur son implantation. Mais, fait moins connu des particuliers, elles peuvent aussi contraindre la superficie de votre future maison.
En effet, seule une partie de votre terrain peut accueillir une nouvelle construction. L'emprise au sol maximale autorisée est définie par le CES : coefficient d'emprise au sol applicable sur votre parcelle.
L'article R.420-1 du Code de l'urbanisme définit l'emprise au sol comme « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Les débords de toiture ne sont toutefois pas inclus.
Par exemple, si vous faites l'acquisition d'une parcelle de 600 m² dont le CES est de 0.3, l'emprise au sol de votre maison ne pourra excéder 180 m² (600 x 0.3). Cette règle d'urbanisme peut avoir une incidence sur le type de construction choisie, notamment sur le choix d'une maison de plain-pied ou à étage.
Attention, l'emprise au sol diffère de la surface de plancher. Elle prend en compte l'épaisseur des murs ainsi que les superficies utilisées pour le stationnement des véhicules (garages).
Les règles d'aspect extérieur
Le principal objectif d'un règlement d'urbanisme est d'assurer une harmonie générale des constructions à l'intérieur des limites d'un même territoire. Dans ce but, le PLU peut vous imposer plusieurs prescriptions particulières à respecter, notamment en termes de coloris de façades, de matériaux à utiliser et de type de toiture à mettre en œuvre.
En règle générale, un nuancier de coloris est annexé au plan local d'urbanisme en vigueur. Excepté dans le cas de villages très typiques ou dans les secteurs soumis à l'approbation des architectes des bâtiments de France, ce nuancier est souvent assez large et propose de nombreuses possibilités.
Il est également possible que des restrictions s'appliquent sur les clôtures et portails. Certaines communes imposent par exemple des haies végétales ou ajourées, écartant ainsi les murs maçonnés enduits.
Le paramètre déterminant pour les services de l'urbanisme lors de l'instruction de votre dossier reste la bonne intégration visuelle de votre projet dans son environnement proche.
Quels sont les zonages particuliers ?
Les espaces protégés
Il s'agit de zones protégées de l'urbanisation en raison d'une qualité particulière. Il peut s'agir d'un intérêt patrimonial, historique ou paysager :
abords des monuments historiques ;
secteurs sauvegardés ;
zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ;
aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ;
sites classés ou inscrits.
Tout projet de construction de maison situé à l'intérieur de l’un de ces secteurs doit être examiné et approuvé par un architecte des bâtiments de France (ABF). L'intérêt patrimonial ou paysager est alors prioritaire pour les services de l'urbanisme. Pour obtenir votre permis de construire, vous devrez impérativement respecter l'ensemble des prescriptions des ABF.
Les zones à risques et le plan de prévention des risques (PPR)
Lorsqu'une zone est soumise à un risque naturel ou technologique particulier, le plan de prévention des risques (PPR) y encadre l'utilisation des sols et leur constructibilité. Il s'agit d'un document officiel rédigé par l'État valant servitude d'utilité publique. Cette caractéristique signifie que les prescriptions qu'il contient sont obligatoires et non contestables, quelle que soit la nature du projet de construction envisagé.
Les risques naturels observés en France sont l’inondation (repéré dans le PPRI : plan de prévention des risques d’inondation), le risque sismique, le glissement de terrain, le phénomène de retrait/gonflement des argiles ou la présence de termites pour les structures en bois. Des risques technologiques peuvent également être repérés comme la présence d'un site industriel classé à proximité ou la pollution des sols.
Les servitudes
Autre contrainte qui pourrait affecter l'utilisation de votre terrain : la présence de servitudes. Qu'il s'agisse de servitudes de droit privé (droit de vue ou de passage) ou d'utilité publique, sachez qu'elles restent très difficiles à modifier et encore plus à supprimer. Il est par exemple possible que des lignes électriques surplombent votre parcelle ou que des réseaux d'évacuation d'eau pluviale traversent votre terrain en sous-sol. Pensez à localiser ces équipements collectifs car ils peuvent avoir pour effet de modifier l'implantation ou la hauteur de votre future maison.
La présence d'une servitude quelconque peut également nuire à la valeur immobilière de votre future maison lors d'une éventuelle revente.
Les terrains situés en lotissement
Le principal inconvénient d’un terrain situé en lotissement est le manque de liberté architecturale accordée à votre projet. Bien plus qu'une simple zone résidentielle, le lotissement est en effet considéré comme un ensemble homogène. À ce titre, il est possible qu'un règlement de lotissement vous impose des règles bien précises concernant l'aspect architectural de votre maison, parfois plus contraignantes que les règles d’urbanisme de votre commune.
S'il existe, le cahier des charges du lotissement peut, en plus, encadrer l’installation des clôtures et portails, ou même l’exercice d’une activité professionnelle. Si vous exercez un métier de manière indépendante depuis votre domicile, pensez à vous renseigner sur ce point.
Quand faut-il faire appel à un architecte ?
Depuis le 1er mars 2017, les maisons neuves dont la surface de plancher ou l'emprise au sol excède 150 mètres carrés doivent obligatoirement faire l'objet d'une conception par un architecte. La signature de votre prestataire devra alors figurer dans votre dossier de permis de construire.
Quelles sont les normes pour construire une maison ?
En plus des règles d'urbanisme associées à la construction d'une maison, d'autres normes de la construction doivent être respectées :
- la norme électrique NF C 15-100: obligatoire pour la construction d'un logement neuf ;
- laRE 2020 : nouvelle réglementation environnementale qui succède à la RT 2012 pour tous les logements neufs depuis le 1er janvier 2022 ;
- les normes sismiques et acoustiques : obligatoires si votre projet est situé dans une zone sismique ou un plan d'exposition au bruit (PEB) ;
- les normes d'accessibilité PMR (personnes à mobilité réduite) : obligatoires uniquement pour les maisons destinées à la mise en location ou à la vente.
Les logements neufs dont le permis de construire est déposé après le 1er janvier 2023 doivent obligatoirement disposer d'un carnet d'information du logement (CIL) à l'issue de la construction. Votre constructeur doit vous fournir tous les éléments nécessaires à l'établissement de ce dossier.
Les règles d'urbanisme pour la construction d'une maison ne sont pas à connaître dans leur intégralité en tant que maître d'ouvrage faisant construire pour son propre compte. Il est cependant essentiel de savoir qu'elles existent pour éviter les mauvaises surprises après l'acquisition d'un terrain. Pour ne pas vous tromper, vous pouvez vous appuyer sur l'expertise de votre constructeur ou de votre architecte si vous en avez un.
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