Quelles sont les différences entre un terrain en lotissement et un terrain en diffus ?


Lorsque vous entamez vos recherches de terrains à bâtir, vous aurez le choix entre deux types de terrains : le terrain en lotissement ou en diffus (également appelé terrain isolé). Quelles sont les différences entre ces deux options et qu’est-ce que cela implique concrètement pour vous en tant qu’acheteur ? Voici un guide des avantages et inconvénients de chaque possibilité.

Quels sont les différents types de terrain ?

Le terrain en lotissement

Un terrain en lotissement est une partie d’une parcelle plus grande divisée en plusieurs lots, et destinée à être bâtie. Le terrain en lotissement est habituellement vendu par un lotisseur (ou un aménageur) à des particuliers en vue d’y construire une habitation. 

La création d’un lotissement s’inscrit dans une démarche d’urbanisation d’une commune. Les terrains de lotissement disponibles à la vente sont donc fréquemment situés proches des zones urbanisées ou à proximité de commerces ou de réseaux de transports en communs. Le lotisseur s’assure également que chaque lot soit constructible et prêt à bâtir. C'est-à-dire que les accès individuels à chaque parcelle doivent être créés par le vendeur du terrain ainsi que le raccordement à tous les réseaux nécessaires pour rendre une maison habitable (eau potable, eaux usées, électricité, télécom…). 

À la différence d’une copropriété, les colotis sont uniquement propriétaires de la parcelle qui accueille leur maison, et non de l’ensemble du lotissement. Le fonctionnement est en revanche similaire : lorsque vous habitez un lotissement, vous payez des charges mensuellement ou trimestriellement afin d’entretenir les équipements communs des colotis. Vous ferez également partie d’une association syndicale libre afin de prendre communément les décisions concernant les éventuels espaces partagés.

Le terrain en diffus ou isolé

Par opposition au type de terrain précédent, un terrain en diffus est un terrain isolé, situé hors lotissement. Il peut être issu d’une division parcellaire ou non, mais n’est pas régi par les règles d’un lotissement. Vendu par un professionnel ou un particulier, un terrain en diffus est uniquement régi par le règlement d’urbanisme de la commune dans laquelle il est situé. La liberté du style architectural de votre future maison sera donc plus grande en choisissant un terrain isolé.

Un terrain isolé ne signifie pas nécessairement non viabilisé et non accessible. Même s’il est vrai que les terrains en diffus sont plus fréquemment situés en zone rurale, il est tout à fait possible de trouver un terrain constructible parfaitement accessible et viabilisé. Cela vous demandera peut-être des recherches plus importantes.

Pourquoi choisir de construire sur un terrain en lotissement ?

Une parcelle viabilisée et constructible

Le principal avantage du choix d’un terrain en lotissement est l’assurance d’acquérir un terrain constructible, prêt à bâtir. Le lotisseur est dans l’obligation de vous vendre un terrain :

  • borné par un géomètre : vous connaissez exactement ses limites ainsi que sa surface ;
  • viabilisé : tous les réseaux publics nécessaires sont acheminés jusqu’à votre parcelle ;
  • constructible : les vérifications auprès de la mairie et du Plan Local d’Urbanisme sont déjà effectuées. 

Vous n’aurez donc aucune mauvaise surprise et gagnerez un temps précieux en termes de vérifications, démarches administratives et travaux préparatoires. En effet, la viabilisation d’un terrain peut être très longue car elle nécessite de faire des demandes auprès de tous les concessionnaires (eau, électricité, assainissement, télécom). En contrepartie, les terrains en lotissement représentent souvent un budget plus important car tous les travaux conséquents de viabilisation et de création d’accès ont été réalisés en amont par le vendeur.

Autre avantage non négligeable : l’obtention du permis de construire est quasiment acquise pour l’acheteur. Le règlement de lotissement qui vous sera imposé est approuvé par la mairie et est souvent aussi contraignant que le PLU (voire plus). À condition de respecter ce règlement de lotissement, votre demande de permis de construire sera très probablement acceptée. 

Quelques inconvénients à connaître

Le règlement de lotissement

Le principal inconvénient d’un achat en lotissement est le manque de liberté accordée à votre future construction. Le lotissement étant vu comme un ensemble, une certaine homogénéité des constructions est recherchée. Il est donc possible que le règlement de lotissement vous impose des règles bien précises en termes d’aspect architectural de votre maison, parfois plus contraignantes que le règlement d’urbanisme de votre commune. Il peut par exemple vous imposer :

  • des distances d’implantation ; 
  • des coloris de façade ; 
  • un certain type de toiture ;
  • l’utilisation d’une énergie renouvelable ;
  • la création d’un certain nombre de places de stationnement sur votre parcelle ;
  • le choix d’un constructeur de maisons en particulier. 

Si vous avez choisi un style de maison bien précis, prenez bien connaissance de toutes ces exigences avant de vous positionner pour vous assurer que votre projet sera accepté. 

Le cahier des charges du lotissement 

Le cahier des charges du lotissement n’est pas obligatoire mais, s’il existe, régit les règles de vie collectives de l’ensemble des propriétaires. Il peut encadrer par exemple l’installation d’antennes, la mise en place de clôtures et portails, ou même l’exercice d’une activité professionnelle. Si vous exercez une activité indépendante depuis votre domicile, renseignez-vous au préalable sur une éventuelle interdiction.

La proximité

Évidemment, qui dit lotissement dit également voisinage et proximité avec les autres constructions. De plus, au moment de l’achat de votre terrain, vous n’aurez peut-être pas connaissance des projets de construction des futurs colotis. Il vous sera donc difficile d’évaluer les éventuels vis-à-vis ou des possibles nuisances sonores (présence d’une piscine par exemple). Lors de votre achat, tentez de vous renseigner auprès du lotisseur ou de la mairie pour savoir si des demandes de permis ont déjà été déposées sur les parcelles mitoyennes à la vôtre.

Pourquoi choisir un terrain en diffus ?

Un choix de maison plus libre

Si les terrains en diffus sont tellement prisés, c’est en raison de la liberté qu’ils offrent. À condition de respecter le PLU de votre commune, vous aurez le choix de construire le type de maison dont vous rêvez. Il est en effet assez difficile de construire une maison d’architecte au sein d’un lotissement. Vous aurez également le choix de votre constructeur ou de votre maître d'œuvre. 

Lors de l’exploitation, vous serez aussi plus libre en ce qui concerne les évolutions de votre habitation. Si vous pensez construire une extension ou une surélévation, un abri pour voiture ou encore réaliser une division parcellaire, seule la mairie pourrait vous en refuser le droit. De même, vous n’aurez pas à vous soucier de la gestion d’éventuelles parties communes, ou à prévoir un budget supplémentaire pour des charges mensuelles. 

Un environnement plus facile à évaluer

Lorsque vous faites le choix d’un terrain isolé, vous pouvez appréhender son environnement direct dès les premières visites. Voisinage, nuisances sonores, vis-à-vis, conditions de trafic : vous n’aurez qu’à observer les constructions mitoyennes existantes pour avoir un aperçu de vos futures conditions de vie. Si vous repérez un terrain agricole à l’abandon, renseignez-vous tout de même auprès de la mairie pour savoir si celui-ci est constructible ou déjà soumis à une demande de permis de construire. Il est parfois possible qu’un terrain en diffus soit situé à proximité d’un grand terrain en friche, mais que ce dernier soit soumis à une demande de création de lotissement. 

Quelques inconvénients à connaître

Des vérifications importantes

Les terrains isolés sont soumis à moins de règles que les terrains en lotissement. Le vendeur n’est pas dans l’obligation de vous proposer un terrain constructible ou viabilisé. Vous devrez donc vérifier par vous-même auprès de la mairie si le PLU autorise le type de construction que vous envisagez et si vous devrez réaliser la viabilisation du terrain. 

Pensez également à vérifier la nature des accès à votre terrain (piéton et véhicule). S’ils n’existent pas, vous devrez réaliser les travaux pour les créer et vous assurer que la mairie les autorise. Il peut par exemple arriver que la création de nouveaux accès soit interdite dans le cas de routes très passantes pour des raisons de sécurité. 

Enfin, n’oubliez pas de vous renseigner auprès de la mairie sur un éventuel droit de préemption ou servitude de passage sur la parcelle que vous souhaitez acquérir. Cela pourrait réduire considérablement la surface au sol constructible disponible.

Un risque plus important

Toutes ces vérifications et démarches administratives peuvent s’avérer chronophages mais elles sont essentielles avant de choisir votre terrain. N’hésitez pas à vous faire accompagner par votre constructeur ou un maître d'œuvre lors de cette étape car le risque est grand de faire grimper le budget global de votre chantier de plusieurs milliers d’euros et de mettre en péril l’intégralité de votre projet. 

Le choix d’un terrain en lotissement ou en diffus dépendra donc principalement de votre disponibilité et de votre délai global de construction. Votre projet architectural sera également un critère de choix important car les règlements de lotissement peuvent être très contraignants. Enfin, certains types de terrains étant difficiles à trouver, l’offre des fonciers disponibles à la vente au moment de votre recherche pourrait bien orienter votre choix final.

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