La garantie décennale pour sa maison individuelle : protections et limites
La garantie décennale est un gage de qualité et de sécurité pour tous les particuliers faisant construire leur maison. Elle permet une protection accrue et assure des travaux de qualité. Quelle est la portée de cette garantie ? Quels sont ses avantages et ses limites ? Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur la garantie décennale.
SOMMAIRE
- L'assurance responsabilité civile décennale : une obligation du Code civil
- Comment obtenir l'attestation de garantie décennale d'une entreprise ?
- Quels sont les travaux couverts par la garantie décennale pour une maison individuelle ?
- Comment faire jouer la garantie décennale ?
L'assurance responsabilité civile décennale : une obligation du Code civil
Définition
La garantie décennale est une obligation prévue par l'article 1792-4-1 du Code civil. Tout constructeur ou concepteur d'un ouvrage est responsable des dommages qui pourraient survenir sur cette construction pendant une durée de 10 ans. Chaque professionnel s'engage alors envers le maître d'ouvrage à réaliser des travaux de qualité, respectant les normes en vigueur, et exempts de tout vice caché.
Dans le cadre de la construction d'une maison individuelle, votre constructeur a l'obligation de souscrire une assurance responsabilité civile décennale pour vous garantir la prise en charge (intervention ou indemnisation) d'éventuels désordres durant 10 ans après la réception des travaux.
Pour information, en plus d'être une obligation légale envers un maître d'ouvrage, la garantie décennale fait aussi partie intégrante des garanties obligatoires d'un CCMI. Un constructeur de maisons individuellesne peut donc pas s'y soustraire.
Si vous avez choisi de confier la conception et le suivi des travaux à un architecte ou un maître d'œuvre, sachez que ces professionnels doivent également souscrire une assurance de responsabilité civile décennale. Il en est de même pour chaque artisan intervenant sur votre chantier et avec lequel vous souscrivez un contrat de réalisation.
Quel est le point de départ des garanties ?
La garantie décennale couvre les désordres survenus dans les 10 ans après la réception des travaux. La signature du procès-verbal de réception des travaux marque le point de départ de cette garantie, qu'il comporte ou non des réserves. Pour précision, la levée des éventuelles réserves à la réception relève de la garantie de parfait achèvement (GPA).
Attention, les durées d'application des différentes garanties du CCMI se « chevauchent », et démarrent toutes après la signature du PV de réception des travaux. Cela signifie qu'au terme de la garantie de parfait achèvement (d'une durée d'un an), votre garantie décennale est encore valable pendant 9 ans.
Bon à savoir : la garantie décennale est applicable à un ouvrage et non au maître d'ouvrage. En cas de revente de votre maison dans les 10 ans suivant sa construction, le nouveau propriétaire bénéficiera des protections de la garantie décennale jusqu'à la fin de sa durée de validité. Il pourra alors engager la responsabilité du constructeur si un désordre apparaît, même s'il n'a pas lui-même signé le contrat de construction.
Quelle est la différence entre l’assurance décennale et la garantie décennale ?
Les termes de garantie décennale et assurance décennale sont fréquemment confondus et ne désignent pas exactement les mêmes obligations.
La garantie décennale désigne l'obligation de réparation ou d'indemnisation pendant 10 ans au profit d'un maître d'ouvrage ou des propriétaires suivants. Au terme de ce délai, la responsabilité du constructeur ne peut plus être engagée et la garantie décennale prend fin.
L'assurance responsabilité civile décennale désigne le contrat d’assurance souscrit par une entreprise pour se prémunir financièrement des éventuels désordres à venir. Il s'agit d'une assurance professionnelle prenant en charge la réparation des dommages dont il serait considéré comme responsable. Chaque professionnel du secteur de la construction doit être assuré pour le type de travaux qu'il réalise, et ce, durant toute la durée d'exercice de son activité.
Quelle différence entre garantie décennale et dommages-ouvrage ?
La garantie décennale et l'assurance dommages-ouvrage couvrent les mêmes désordres et protègent toutes deux le maître d'ouvrage. Cependant, elles ne dépendent pas des mêmes intervenants dans le projet de construction.
La garantie décennale est une composante du contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Il s'agit d'une obligation du constructeur qui engage sa responsabilité lorsqu'il réalise des travaux. Pour résumer, il est tenu de réparer les désordres qu'il occasionne (non-conformité ou malfaçon).
L'assurance dommages-ouvrage est en revanche une obligation du maître d'ouvrage. Cette assurance lui permet d'être indemnisé rapidement pour réparer un désordre relevant de la garantie décennale. Elle évite ainsi au client la recherche de responsabilité auprès du constructeur ou des entreprises de travaux.
Après remboursement ou exécution des travaux, c'est l'assureur dommages-ouvrage du propriétaire qui se charge de rechercher les responsabilités du désordre, afin d'être indemnisé à son tour.
Comment obtenir l'attestation de garantie décennale d'une entreprise ?
La garantie décennale étant indispensable dans le cadre d'un CCMI, votre constructeur se trouve dans l'obligation de vous fournir une attestation d'assurance responsabilité civile décennale en annexe de votre contrat et ce, avant le démarrage du chantier.
L'attestation doit comporter lisiblement :
- le nom et les coordonnées du constructeur souscripteur du contrat ;
- le nom et les coordonnées de l'organisme d’assurance, ainsi que sa signature ;
- la période de validité du document ;
- la nature des activités couvertes.
Quels sont les travaux couverts par la garantie décennale pour une maison individuelle ?
De façon générale, la garantie décennale d'une maison individuelle couvre les désordres qui affectent la solidité de l'ouvrage et/ou qui le rendent impropre à sa destination initiale (inhabitable).
Cette garantie protège les propriétaires de maisons contre les malfaçons ou les graves erreurs de conception qui ne peuvent pas être visibles au moment de la réception des travaux.
Ainsi, contrairement à la garantie de bon fonctionnement, la garantie décennale couvre aussi bien des éléments dissociables du gros-œuvre que les éléments constitutifs de l'ouvrage (structure du bâtiment, plafonds, huisseries, etc...).
Voici quelques exemples de dommages relevant de la garantie décennale :
- apparition de fissures importantes ;
- défaut d'étanchéité des éléments de clos couvert (infiltrations d'eau) ;
- effondrement d'un plafond ;
- dysfonctionnement d'éléments d'équipements de chauffage ou d'assainissement (pompe à chaleur, plancher chauffant, réseaux) ;
- apparition de fuites dans les réseaux encastrés ou enterrés.
Ainsi, il est possible que la réparation ou le remplacement d'équipements soit couvert par la garantie décennale après expiration de la garantie biennale de bon fonctionnement, dès lors qu'ils sont indispensables pour occuper votre logement. C'est par exemple le cas des équipements de chauffage ou de l'installation électrique.
Attention, pour que la responsabilité de l'entreprise soit engagée, votre désordre doit porter sur une prestation réalisée entre l'ouverture du chantier et la réception des travaux. Il ne doit pas résulter d'une cause étrangère (intempéries ou intrusion par exemple) ou d'une utilisation inadaptée de votre part. Si vous êtes dans cette situation, vous devez vous orienter vers votre assurance multirisques habitation.
Comment faire jouer la garantie décennale ?
La lettre de mise en application de la garantie décennale
Le premier réflexe à adopter si vous constatez l'apparition d'un désordre de nature décennale est de contacter votre constructeur.
Il est conseillé d'envoyer une lettre de mise en jeu de la garantie décennale par courrier recommandé avec accusé de réception. Pour une meilleure prise en charge de votre demande, pensez à inclure dans votre courrier tous les documents utiles à la compréhension de vos dommages : copie de votre CCMI, plans de repérage des dégâts, photographies prouvant le sinistre.
Sans réponse de la part de votre interlocuteur, ou si celui-ci refuse d'intervenir, il est conseillé de réitérer votre demande par écrit sous la forme d'une lettre de mise en demeure.
L'indemnisation ou réparation avec l'assurance dommages-ouvrage
Sans action de la part du constructeur après votre lettre de mise en demeure d'intervenir, vous pouvez contacter votre assureur dommages-ouvrage. C'est d'ailleurs précisément dans ce type de situation que cette assurance trouve toute son utilité. Elle vous permet d'éviter les allers-retours infructueux avec votre constructeur et se substitue à lui dans l'attente de prouver sa responsabilité.
Cette solution est particulièrement appréciée car les désordres relevant de la garantie décennale sont souvent graves et peuvent nuire à la sécurité des occupants s'ils ne sont pas pris en charge rapidement.
Pour faire intervenir votre assureur dommages-ouvrage, vous devez tout d'abord lui déclarer votre sinistre (selon les modalités prévues au contrat). Un expert est ensuite désigné et mandaté pour évaluer la gravité de vos dégâts et déterminer s'ils relèvent bien de la garantie décennale. Enfin, une proposition d'indemnisation vous est transmise pour couvrir les frais des réparations. L'ensemble de cette procédure peut prendre jusqu'à 3 mois.
Le cas d'une absence de dommages-ouvrage
Si vous faites construire pour votre propre compte, l'assurance dommages-ouvrage est une obligation. Vous vous trouvez donc dans la situation du paragraphe précédent.
En revanche, si vous faites l'acquisition d'une maison récente bénéficiant toujours de la garantie décennale, vous n'aurez pas souscrit d'assurance dommages-ouvrage (n'étant pas le maître d'ouvrage initial de la construction).
Sans cette assurance dommages-ouvrage, vous devez directement vous adresser à l'assureur de l'entreprise ayant réalisé les travaux. Cet organisme est alors en mesure de statuer sur la responsabilité de l'entreprise et de vous proposer une éventuelle indemnisation. Il est également possible que l'artisan ou le constructeur intervienne « à l'amiable » pour éviter une déclaration de sinistre à son assureur.
Si le constructeur refuse d'intervenir, ou si son assureur ne reconnaît pas sa responsabilité dans votre sinistre, votre dernier recours reste l'action en justice. Cette procédure s'avère cependant longue et coûteuse.
Comment faire si mon constructeur a déposé le bilan ?
Un dépôt de bilan du constructeur est une possibilité à envisager pendant la durée de validité de la garantie décennale. Dans ce cas, il reste possible de mobiliser l'assureur de l'entreprise. Vous pourrez trouver les coordonnées de l'assureur sur l'attestation RC décennale fournie par le constructeur au moment de la signature du CCMI.
Notez que cette procédure peut aussi être réalisée par votre assureur dommages-ouvrage dans le cadre de la recherche ultérieure de responsabilités (après vous avoir indemnisé).