L'étude de sol est-elle obligatoire lors de la vente d'un terrain ?
Si vous envisagez d'acheter un terrain dans le but de faire construire votre maison neuve, sachez que la qualité du sol peut jouer un rôle prépondérant dans la faisabilité de votre projet. Une étude de sol est alors indispensable pour connaître les risques inhérents à la parcelle, puis en déduire les précautions à prendre lors du chantier. Quels sont les cas où l'étude de sol est obligatoire lors de la vente d'un terrain ? Est-elle à la charge financière du vendeur ou de l'acheteur ? Existe-t-il différents types d'études géologiques ? Kazimo vous répond.
SOMMAIRE
- Est-il obligatoire de faire une étude de sol pour vendre un terrain ?
- L'étude de sol G1 : étude de site et principes généraux de construction
- L'étude géotechnique G2 : avant la construction d'une maison individuelle
Est-il obligatoire de faire une étude de sol pour vendre un terrain ?
La loi élan 2020 pour les terrains à bâtir
Pour protéger les acheteurs de terrains à bâtir, la loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 1er janvier 2020 rend obligatoire la réalisation d'une étude de sol avant la vente d'une parcelle dans certains cas de figure.
En effet, pour réduire significativement les risques de sinistres dus aux mouvements de terrains, les propriétaires de fonciers situés dans des zones argileuses à risques sont concernés par cette obligation.
L'étude de sol doit remplir les critères suivants :
- elle doit comporter la mention G1 (conformément à la norme NF P 94-500) et se décomposer en deux parties : une étude de site (ES) et une partie déterminant les principes généraux de construction (PGC) ;
- elle doit être menée par un professionnel du secteur, bénéficiant de la garantie décennale pour réaliser ce type de mission.
L'étude géotechnique G1 a pour objectif d'étudier le terrain dans sa globalité, d'identifier les risques majeurs qui pourraient altérer une construction (présence d'eau, mouvements de terrain) et de proposer un principe constructif. La conclusion du rapport peut notamment indiquer la nature des fondations à mettre en œuvre sur un terrain en fonction de sa composition.
Les hypothèses de l'étude G1 devront toutefois être confirmées et complétées par des dimensionnements lorsque le projet de construction et son emplacement exact seront définis.
Le phénomène de retrait et gonflement des argiles (RGA)
Le phénomène de retrait ou gonflement des argiles (RGA) est l'une des premières causes de sinistres sur les maisons individuelles. Comme son nom l'indique, il se produit en présence de sols argileux : sols qui ont la capacité de se modifier en fonction des variations hydriques du terrain. En période de sècheresse, l'argile a tendance à se rétracter, puis à regonfler après de fortes pluies lors de la réhydratation des sols.
Résultat : le sol supportant la structure du bâtiment subit des mouvements plus ou moins conséquents, entraînant avec lui la maison qui le surplombe. L'ossature d'une maison étant rigide, elle peut alors subir des dommages importants et irréversibles. Il peut s'agir de fissures en façades, d'un affaissement des murs, d'un décrochement d'éléments constituant la maison ou encore de rupture de canalisations enterrées.
La réparation de ces dommages peut s'avérer extrêmement coûteuse, voire être impossible dans les cas les plus graves.
Comment savoir si une étude de sol est obligatoire ?
Si vous envisagez de vous positionner sur l'achat d'un terrain, il est assez simple de savoir si le vendeur est dans l'obligation de vous communiquer une étude de sol.
Si votre parcelle est définie comme une zone moyennement ou fortement exposées au phénomène de retrait-gonflement des argiles, le propriétaire du terrain se trouve dans l'obligation de faire réaliser une étude géotechnique G1 avant la vente.
Pour connaître l'état des risques géologiques d'une parcelle, vous pouvez vous référer au site officiel georisques.gouv.fr et consulter la carte d'exposition aux risques.
L'étude de sol G1 : étude de site et principes généraux de construction
Qui doit faire réaliser l'étude de sol G1 ?
Dans le cas d'une zone à risques, l'étude de sol est à la charge financière du vendeur du terrain. Pour précisons, seule l'étude géotechnique G1 est concernée, et elle ne peut être exigée dans les zones non exposées au risque de RGA.
Dans les faits, il est courant que le vendeur fasse réaliser l'étude G1 à ses frais, même s'il n'en a pas l'obligation. Au même titre que le bornage du terrain, ce document est essentiel pour rassurer les acheteurs et leur permettre de se positionner en ayant une parfaite connaissance du contexte.
Attention, même lors de la vente d'un terrain non situé sur un sol argileux, l'étude de site est fortement conseillée. S'il représente effectivement un risque important, le retrait-gonflement des argiles n'est pas le seul risque géologique qui pourrait affecter votre projet. Les sondages in situ pourraient notamment mettre en évidence une nature de sol rocailleuse (rendant difficile ou très onéreuse la réalisation d'un sous-sol) ou encore la présence d'une nappe phréatique a une faible profondeur.
Il est donc conseillé d'éviter de vous positionner sur l'achat d'un terrain si le vendeur ne fournit pas d'étude de sol. Si le bien vous intéresse réellement, il est sans doute préférable de la faire réaliser à vos frais plutôt que de vous engager avec des incertitudes sur la faisabilité de votre projet.
Quel est le prix d'une étude géotechnique G1 ?
Le coût moyen d'une étude géotechnique G1 se situe entre 700 et 1000 euros. Ce prix peut varier en fonction de la superficie du terrain, de sa configuration, du nombre de sondages à réaliser sur place et de la difficulté liée au site en général.
Conformément à la norme NF P 94-500, le rapport de conclusion d'une étude de sol G1 doit comporter les indications suivantes :
- les différents types de fondations possibles (à ajuster en fonction de l'objet des travaux) ;
- les éventuels points de vigilance à observer ;
- des indications pour lever des incertitudes et réaliser de nouveaux diagnostics lors des études complémentaires ;
- un récapitulatif des risques géologiques existants sur la parcelle (glissement de terrain, teneur en eau élevée...).
L'étude géotechnique G2 : avant la construction d'une maison individuelle
En quoi consiste l'étude G2 ?
L’étude G2 (également appelée étude géotechnique de conception) vient compléter l'investigation G1. Elle a pour but de confirmer et préciser l'ensemble des hypothèses émises lors de l'étude préalable, puis de dimensionner les ouvrages d'après les caractéristiques du bâtiment envisagé.
Pour résumer, le type des fondations, leur profondeur minimale ainsi que les techniques de terrassement sont déterminés de manière préventive en fonction des différents risques identifiés.
L'étude de sol G2 comporte deux phases :
- La G2 AVP : en phase d'avant projet. À partir d'une première intention de projet (volume, emplacement, type de construction), la G2 AVP propose un prédimensionnement des ouvrages ainsi que des investigations plus poussées aux emplacements stratégiques pour la pérennité du futur ouvrage.
- La G2 PRO : lorsque le projet est définitif. Lorsque tous vos choix sont arrêtés et que les plans de votre maison sont définitifs (en tout cas pour la structure), la G2 PRO détermine avec plus de précision le dimensionnement des fondations. Elle apporte aussi des préconisations quant aux techniques de terrassement, aux précautions à prendre lors des travaux ou encore sur la nature et la qualité des remblais à mettre en œuvre.
L'étude de sol G2 est-elle une obligation ?
Depuis le 1er octobre 2019, la norme de la constructionDTU 13.1 traitant des fondations des travaux de bâtimentimpose la réalisation d'une étude de sol G2 pour tous les marchés privés. Les chantiers de construction de maisons individuelles sont donc concernés par cette obligation, quelle que soit leur zone géographique.
L'objectif est de réduire significativement les risques de sinistres de la construction qui peuvent être évités par une "simple" connaissance de la nature du sol.
Combien coûte une étude G2 ?
Une étude de sol G2 se situe en général entre 1 200 et 2 000 euros. Ce montant peut cependant grimper au-delà de 2 500 euros pour l'analyse de terrains difficiles et/ou les projets d'envergure.
Contrairement à l'étude de sol préalable, l'investigation G2 est à la charge du maître d'ouvrage.
L'étude de sol G2 représente donc un certain budget mais il est rapidement rentabilisé grâce aux risques qu'elle permet d'éviter. Il est dans tous les cas très rare qu'un constructeur sérieux accepte de concevoir une maison et de démarrer un chantier sans une étude de sol en sa possession.
Pour apporter à votre constructeur toutes les informations dont il a besoin, vous devrez donc contacter un bureau d'étude spécialisé et assuré pour réaliser ce type de mission en responsabilité décennale. Si vous ne connaissez pas de professionnel dans ce secteur, vous pouvez contacter le prestataire ayant réalisé l'étude G1 qui a l'avantage de déjà connaître le terrain. Ses coordonnées se trouvent certainement dans le rapport qui vous a été transmis lors de la vente de la parcelle. Vous avez également la possibilité de demander conseil à votre constructeur. Il est possible qu'il connaisse des géotechniciens de confiance.