Tout savoir avant de faire construire : conseils pour ne rien oublier

La construction d'une maison neuve est un projet d'envergure qui débute bien avant le démarrage des travaux. Quelles sont les étapes à suivre avant la construction de votre maison ? Dans quel ordre ? Quelles sont les démarches administratives à prévoir ? Kazimo vous guide et vous donne les 11 étapes clés de la conception de votre projet.

SOMMAIRE

1. La définition du budget global
2. La recherche et l'achat d'un terrain constructible
   1. Comment trouver un terrain à bâtir ?
   2. Quelques conseils pour bien choisir son terrain
3. Le choix du constructeur de maisons individuelles
   1. Quand commencer à rencontrer les constructeurs ?
   2. Quels sont les critères de choix ?
4. Concevoir sa maison et les plans intérieurs
   1. Comment choisir le style de sa maison ?
   2. Comment réussir ses plans de maison ?
5. Le chiffrage du projet
6. La signature du CCMI
7. La demande et l'obtention du financement
8. Le dépôt et l'obtention du permis de construire
   1. Quelles sont les démarches administratives pour faire construire une maison ?
   2. Quel est le délai d'instruction avant de faire construire ?
   3. Le délai de recours des tiers
9. La réunion de mise au point avec le constructeur (MAP)
10. Souscription de l'assurance dommages-ouvrage
11. La déclaration d'ouverture de chantier (DOC)

1. La définition du budget global

La première étape indispensable à la concrétisation de votre projet est ladétermination de votre budget global. Quelle est la somme dont vous disposez au maximumpour construire votre maison neuve ? Ce montant devra inclure l'intégralité de vos dépenses : achat du terrain, frais de notaires, coût des travaux, achat de mobilier, frais annexes, coût du crédit…

Rencontrez votre banque le plus tôt possible pour évoquer ensemble votre projet de construction neuve. Lors de ce rendez-vous, votre interlocuteur étudiera votre capacité d'emprunt. C'est-à-dire la somme totale que vous pourrez emprunter en fonction du montant maximal de vos mensualités et de la durée de votre crédit.

Capacité d'emprunt = mensualités possibles (capacité d'endettement) x durée du crédit immobilier.

Votre budget total sera composé de votre capacité d'emprunt à laquelle vous ajouterez un éventuel apport personnel.

Budget global = capacité d'emprunt + apport personnel

Connaître votre budget global vous sera utile pour débuter vos recherches de terrains et de constructeurs de maisons individuelles (ou maître d'œuvre). Vous pourrez ainsi arbitrer quelle part de votre budget allouer à chaque poste de dépense : achat du terrain, travaux, ameublement... C'est le montage du plan de financement.

2. La recherche et l'achat d'un terrain constructible

Comment trouver un terrain à bâtir ?

Les terrains constructibles disponibles à la vente sont très prisés, en particulier en zone urbaine ou en périphérie des villes. La recherche d'un terrain à bâtir peut donc rapidement devenir un vrai casse-tête. Voici quelques pistes pour lancer vos recherches :

• Les agences immobilières. Pour débuter vos recherches, le plus simple est de consulter les annonces de terrain en ligne des agences immobilières. Pour mettre toutes les chances de votre côté, n’hésitez pas à compléter vos recherches en ligne en vous rendant directement dans les agences immobilières. Même si aucun terrain n'est disponible au moment de votre visite, il est possible qu’une agence vous recontacte directement avant de publier une annonce si un terrain correspond à vos critères.
• Les constructeurs de maisons individuelles. De nombreux constructeurs proposent désormais des offres complètes de maison avec terrain. Si ce n'est pas le cas, il est possible que votre constructeur ait tout de même une bonne connaissance du marché et vous oriente vers des terrains disponibles à la vente.
• Les lotisseurs aménageurs. Les lotisseurs achètent des terrains de grande superficie afin de les diviser et de créer un ensemble de logements harmonieux. Vous pouvez en contacter afin de savoir s’il reste des lots à vendre au sein de leurs programmes en cours.

La mairie de votre commune, les notaires ou les géomètres experts sont également susceptibles de vous aider dans votre recherche. Ils peuvent être informés des différentes opportunités dans le lieu qui vous intéresse.

Quelques conseils pour bien choisir son terrain

Pour bien choisir votre terrain, vous devrez prêter attention à plusieurs points :

• Le règlement d'urbanisme. Avant de vous positionner sur un terrain, assurez-vous que votre projet sera autorisé par la commune. Si vous en avez la possibilité, consultez le certificat d’urbanisme de la parcelle qui vous intéresse. C’est un document informatif qui regroupe toutes les caractéristiques à connaître (constructibilité, contraintes architecturales, règles d'implantation, présence de servitude, zone à risques...).
• La nature du sol. Les vendeurs sont désormais dans l’obligation de faire réaliser à leurs frais une étude de sol. Lisez bien ce rapport car il vous éclaire sur la nature du sol et les fondations à mettre en œuvre. Les fondations sont un poste de dépenses très conséquent dans le coût total des travaux. Cette information est donc essentielle !
• La viabilisation. Vérifiez si le terrain est bien raccordé aux principaux réseaux publics (eau potable, électricité, télécom…) et s'il existe un réseau de collecte des eaux usées. La viabilisation d'un terrain ou la création d'un système d'assainissement autonome peuvent entraîner un surcoût important à prendre en compte.
• Le terrain en lotissement ou en diffus. Le terrain en lotissement apporte un certain nombre de garanties (terrain constructible, viabilisé et borné) non négligeables. Il est cependant plus cher à l'achat et permet moins de libertés architecturales pour votre future maison. Le terrain en diffus autorise plus de libertés mais demande plus de vigilance car il n'est pas nécessairement viabilisé.

3. Le choix du constructeur de maisons individuelles

Quand commencer à rencontrer les constructeurs ?

Il n'y a pas de règle précise sur le sujet. Si vous avez besoin de visualiser l'étendue des possibilités, vous pouvez rencontrer des constructeurs ou maîtres d'œuvre dès le début de votre souhait de faire construire. Il est cependant préférable d'avoir rencontré votre banque une première fois avant de contacter des constructeurs. Vous pourrez alors mener des rendez-vous constructifs en connaissant votre budget global. Votre interlocuteur aura les informations nécessaires pour vous orienter vers des projets compatibles avec votre budget.

Quels sont les critères de choix ?

Votre constructeur va vous accompagner à chaque étape de la construction, choisir les entreprises en charge des travaux et effectuer le suivi du chantier pour vous. Au-delà de la question du budget et du projet de construction, il est essentiel de choisir un partenaire de confiance pour que votre projet se déroule au mieux.

Pour bien choisir son constructeur, consultez par exemple les références de chantiers réalisés. Si le constructeur possède des antennes partout en France, privilégiez les constructions réalisées proches de la zone où vous envisagez de faire construire. En effet, il est probable que les entreprises en charge des différents corps d'état se retrouvent également sur votre chantier. Tentez également de contacter des anciens clients afin d'avoir des retours d'expériences fiables. Enfin, les labels de type Maisons de qualité ou NF Habitat sont de très bons gages de qualité pour le consommateur.

4. Concevoir sa maison et les plans intérieurs

Comment choisir le style de sa maison ?

Maison traditionnelle ou contemporaine ? À étage ou de plain pied ? Toiture terrasse ou charpente traditionnelle ? L'architecture de votre future maison est aussi importante que les plans intérieurs. Elle est la première vision de votre "chez vous" depuis l'extérieur et doit vous plaire tout autant que votre décoration intérieure. Le choix du style de votre maison dépend de plusieurs facteurs :

• Vos goûts. C'est bien sûr le point de départ de votre projet. Votre maison doit vous plaire !
• La configuration de votre terrain. Une petite superficie ou un terrain en pente pourrait par exemple vous contraindre à construire une maison à étages.
• Le règlement d'urbanisme. Certaines communes interdisent les toitures plates ou imposent une liste de coloris pour les enduits extérieurs des murs de la construction. Vous devrez vous conformer à toutes ces contraintes architecturales au risque de voir votre permis de construire refusé.
• Votre budget. Les maisons aux formes complexes demandent souvent un budget plus important que les formes simples (en carré). En fonction de la configuration de votre maison, il se peut aussi qu'une maison à étages soit plus économique qu'une maison de plain pied. Demandez conseil à votre constructeur sur la solution la plus adaptée à votre budget.

Comment réussir ses plans de maison ?

Pour réussir la conception de votre maison, il vous sera nécessaire d'analyser votre mode de vie. La liste de vos besoins sera en effet le point de départ de l'avant-projet. Prenez le temps de les définir précisément car plus votre cahier des charges sera complet, mieux vous pourrez guider votre prestataire dans la bonne direction.

Réfléchissez par exemple au nombre de chambres souhaité, aux surfaces des pièces, aux appareils sanitaires que vous souhaitez installer dans votre salle de bain, aux rangements intégrés... Avez-vous besoin d'une cuisine ouverte ou fermée sur la pièce de vie ? Votre garage doit-il être accessible depuis la cuisine ? Avez-vous besoin d'une pièce isolée pour travailler ou pour vous consacrer à vos hobbies ? Aidez-vous des manques de votre logement actuel pour lister vos besoins et revenez plusieurs fois sur cette liste afin qu'elle soit la plus complète possible.

Si vous envisagez de faire appel à un(e) cuisiniste ou un(e) architecte d'intérieur, n'hésitez pas à le(la) faire intervenir le plus tôt possible sur votre projet afin d'adapter les plans proposés par le constructeur.

5. Le chiffrage du projet

Une fois votre avant-projet validé (ou défini dans les grandes lignes), votre constructeur vous communiquera le chiffrage correspondant à sa construction. Sachez que, dans le cas où vous faites appel à un constructeur, le chiffrage vous sera communiqué sous la forme d'un unique montant global et forfaitaire. Cela signifie que vous n'aurez pas accès au détail des dépenses par poste, mais que le montant annoncé comprendra l'intégralité de la prestation du constructeur :

• frais liés aux études ;
• réalisation des plans ;
• réalisation des travaux ;
• suivi des travaux ;
• marges du constructeur.

Le montant global et forfaitaire vous sera peu utile pour évaluer quelles dépenses impactent le plus le coût des travaux. En revanche, il aura l'avantage d'être définitif (excepté en cas de demande complémentaire de votre part). Le constructeur ne pourra en aucun cas vous demander de régler des sommes complémentaires à la fin des travaux.

Le chiffrage est systématiquement accompagné d'une notice descriptive des travaux. Elle liste pour chaque corps d'état l'intégralité des prestations réalisées (nature et épaisseur des cloisons, épaisseur d'isolation, système de chauffage...) et les gammes de matériaux mises en œuvre.

Lors de la lecture de la notice descriptive, prenez garde aux prestations qui seraient décrites en options. C'est souvent le cas des aménagements extérieurs. Une prestation en option n'est pas comprise dans le montant global et forfaitaire.

6. La signature du CCMI

Lorsque votre avant-projet est finalisé et que le chiffrage vous convient, vous serez en mesure de procéder à la signature de votre contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Ce type de contrat très encadré protège le consommateur grâce à ses nombreuses garanties et est obligatoire si vous faites appel à un constructeur (ce n'est pas le cas pour un maître d'œuvre). À cette étape du projet, votre permis de construire ne sera probablement pas encore accepté par la mairie et votre financement ne sera pas accordé. C'est pourquoi il est indispensable d'inscrire plusieurs clauses suspensives à votre contrat comme par exemple :

• la finalisation éventuelle de la procédure d'achat de votre terrain ;
• l'acceptation de votre permis de construire ;
• l'obtention de votre financement ;
• la date maximale de démarrage des travaux.

Si l'une de ces conditions n'est pas respectée, vous aurez la possibilité de mettre fin au contrat sans frais.

7. La demande et l'obtention du financement

Une fois que votre contrat de construction sera signé, vous connaîtrez exactement le coût de votre projet. Gardez tout de même une marge de manœuvre pour les frais annexes imprévus et l'ameublement. Votre CCMI en poche, vous pourrez alors rencontrer les organismes bancaires afin de comparer les différentes solutions de financement qui vous sont proposées.

Pour bien financer votre projet et obtenir les meilleures conditions de prêt immobilier, n'hésitez pas à rencontrer plusieurs banques et éventuellement faire appel à un courtier. Ne comparez pas uniquement le taux proposé mais également les frais annexes comme les assurances ou les frais de dossier. Prenez également en considération la souplesse des conditions du crédit. Est-il possible de moduler ou de suspendre les mensualités en cas de difficultés financières ?

Sachez également qu'il existe des prêts avantageux aidés par l'état pour le financement de maisons neuves ou l'achat de votre résidence principale (prêt à taux zéro, prêts conventionnés...). Renseignez-vous sur vos droits et sur la possibilité de cumuler différentes solutions de financement.

Financement de votre future maison = apport personnel + crédit immobilier + (prêts aidés par l'état).

8. Le dépôt et l'obtention du permis de construire

Quelles sont les démarches administratives pour faire construire une maison ?

Pour être autorisé à construire une maison sur votre parcelle, vous devrez déposer un permis de construire auprès de la mairie de votre commune. Dans ce cas spécifique, il s'agit d'un permis de construire pour une maison individuelle (PCMI).

Le dossier de permis doit comporter un certain nombre de pièces écrites et graphiques (plan de situation de la parcelle, plan de masse du projet, coupes et façades de la maison, etc...). Les plans d'aménagement intérieurs ne sont cependant pas obligatoires.

Dans la majorité des cas, le constructeur s'occupe de monter le dossier de permis de construire étant donné la difficulté pour un particulier de réunir et de réaliser lui-même toutes les pièces justificatives exigées. Dans le cas où la surface de plancher de votre construction excèderait 150 m², votre permis de construire devra être signé par un architecte. Certains constructeurs ont l'habitude de ce cas de figure et travaillent en partenariat avec des architectes lors des phases de conception.

Quel est le délai d'instruction avant de faire construire ?

Une fois votre dossier de permis déposé, la mairie vous délivrera un récépissé de dépôt. Ce document vous indique la date du démarrage du délai d'instruction. Il s'agit du délai réglementaire dont dispose le service d'urbanisme pour évaluer si votre projet respecte bien les règles de mitoyenneté et le PLU en vigueur dans votre commune.

Le délai d'instruction classique pour la construction d'une maison individuelle est de 2 mois. Il peut être porté à 3 mois si votre parcelle se situe aux abords d'un monument historique ou d'un site patrimonial remarquable. Sans réponse de la mairie à l'issue de ce délai, votre permis de construire est tacitement accordé. Après accord, vous disposerez alors de 3 ans pour débuter les travaux.

Le délai de recours des tiers

Une fois votre permis accordé, vous êtes dans l'obligation de l'afficher sur votre parcelle. Vous devrez installer un panneau de 80 cm minimum de longueur et de largeur précisant le numéro de permis de construire ainsi que la surface de plancher construite et la hauteur maximale de votre construction. À compter du premier jour d'affichage, les tiers (le voisinage) disposent d'un droit de recours durant 2 mois. C'est-à-dire qu'ils peuvent se rendre en mairie pour consulter votre projet et contester l'autorisation qui vous a été accordée. Il est souvent préférable d'attendre que le délai de recours des tiers soit purgé avant de débuter les travaux.

9. La réunion de mise au point avec le constructeur (MAP)

Lorsque toutes les conditions suspensives du contrat de construction sont levées, votre chantier peut enfin démarrer. Vous êtes alors convoqué à une réunion de mise au point avant travaux. Elle se déroule en général avec votre conducteur de travaux et a pour but de lancer toutes les commandes de matériaux et de débuter la réalisation des plans techniques de votre maison (plans d'exécution).

Lors de cette réunion, vous désignerez les emplacements des différents équipements d'électricité, de chauffage ou de plomberie (luminaires, prises, points d'eau, équipements divers...) et choisirez vos références de matériaux. Vous pourrez également poser toutes vos questions techniques à votre conducteur de travaux sur le déroulement du chantier. Pensez à anticiper ce rendez-vous et effectuez un maximum de choix à l'avance. Préparez aussi vos questions pour ne pas en oublier le jour de la réunion.

10. Souscription de l'assurance dommages-ouvrage

L’assurance dommage-ouvrage n’est pas une garantie prévue par le constructeur dans le CCMI. C’est une assurance que doit souscrire obligatoirement le client avant le début des travaux. Elle prend effet dès la fin de la garantie de parfait achèvement (GPA), et vous permet de financer sans délai des travaux liés aux éventuels dommages couverts par la garantie décennale. Elle vous permet de faire réaliser des travaux urgents dès l’apparition d’un dommage, sans attendre que la responsabilité du constructeur soit recherchée et que la garantie décennale soit enclenchée.

Il est conseillé d'anticiper la souscription de l'assurance dommage-ouvrage 1 à 2 mois avant le début des travaux afin de bien constituer le dossier et de réunir toutes les pièces justificatives. Vous pouvez choisir l'organisme d'assurance de votre choix alors n'hésitez pas à faire réaliser plusieurs devis.

11. La déclaration d'ouverture de chantier (DOC)

La déclaration d'ouverture de chantier est une démarche administrative obligatoire qui vise à informer votre commune de la date de démarrage de votre chantier. Il s'agit d'un formulaire à remplir et à déposer ou envoyer par courrier à votre mairie. La démarche peut également être effectuée directement en ligne. Par souci de simplicité, il est possible que votre constructeur vous propose de remplir lui-même le formulaire et vous laisse le signer et le transmettre à votre commune.

Toutes les étapes qui interviennent avant le début des travaux sont essentielles au bon déroulement de votre chantier. Investissez-vous dans chacune des décisions que vous aurez à prendre et n'hésitez pas à demander conseils aux professionnels compétents en cas de questions. Une construction réussie passe également par une phase de conception maîtrisée.