Quelles sont les différences entre un maître d'œuvre et un constructeur de maisons individuelles ?


Il est parfois difficile de bien comprendre le rôle de chaque profession dans le domaine de la maison individuelle. Pour faire construire votre maison, vous aurez la possibilité de faire appel à différents professionnels. Découvrez quelles sont les différences entre un maître d'œuvre et un constructeur de maisons individuelles, et ce que cela implique pour vous en tant que client.

Les prestations proposées

Quel est le rôle du Maître d’œuvre?

La principale mission du maître d'œuvre est de vous conseiller et de vous accompagner. Il s’agit d’un partenaire qui réalise en votre nom et dans votre intérêt toutes les missions que vous n’êtes pas en mesure de réaliser seul(e), soit par manque de temps, soit par manque de connaissances. 

La conception

En phase de conception, le maître d'œuvre réalise avec vous les plans de votre future maison en fonction des contraintes de votre terrain, du règlement de votre commune et de vos exigences. Il est probable que vous réalisiez plusieurs rendez-vous avec votre prestataire pour affiner les plans jusqu’à ce qu’ils conviennent parfaitement à votre cahier des charges.

Une fois le projet figé, le maître d'œuvre s’occupe des formalités administratives comme le dépôt du permis de construire ou la réalisation de l’étude thermique en missionnant un bureau d’études spécialisé. Il peut également vous guider pour réaliser les démarches qui vous incombent en tant que maître d’ouvrage. 

Il estime ensuite un budget de travaux, puis se charge de mettre en concurrence plusieurs artisans pour chaque corps de métier afin d’obtenir pour vous le meilleur prix. Il analysera ensuite les devis reçus et vous conseillera sur le choix des prestataires à sélectionner pour réaliser votre chantier.

En règle générale, maître d'œuvre et artisans ne sont liés par aucun contrat. Il est bien sûr probable qu’il existe entre eux une forme de partenariat pour que chacun se crée un réseau de confiance. Cependant, c’est bien à vous que revient le choix final de chaque sous-traitant. Vous avez également la possibilité de proposer vous-même des entreprises si vous en connaissez. Vous signerez ensuite personnellement chaque contrat de travaux, et réglerez individuellement chaque facture directement aux entreprises.

Le suivi des travaux

En phase de construction, votre maître d'œuvre n’est en aucun cas présent sur votre chantier pour réaliser les travaux. Son rôle est une nouvelle fois de s’assurer en votre nom du bon déroulement du projet. À ce titre, il peut effectuer les missions suivantes :

  • rédaction des contrats de travaux qui vous lieront avec chaque entreprise sélectionnée ;
  • réalisation du planning d’exécution des travaux et organisation des interventions de chaque entreprise ;
  • visites régulières du chantier pour s’assurer de la bonne exécution des travaux et du respect des délais ;
  • assistance lors de la réception des travaux ;
  • rédaction des procès-verbaux de réception pour chaque entreprise. 

Quelle est la différence entre un maître d'œuvre et un architecte ?

L’architecte est un type de maître d'œuvre particulier. En revanche, tous les maîtres d'œuvre ne sont pas des architectes. 

Concrètement, architectes et maîtres d'œuvre réaliseront sensiblement les mêmes missions. L'architecte dispose cependant d'un titre qui vous assure que le professionnel auquel vous faites appel est diplômé et respecte le code de déontologie des architectes. Les maîtres d'œuvre « classiques » ne sont pas soumis à une réglementation professionnelle. C'est-à-dire que tout professionnel de la construction peut se déclarer maître d'œuvre à partir du moment où il est assuré pour. 

Quel est le rôle du constructeur ?

La conception

La conception est assez similaire chez un constructeur et chez un maître d'œuvre. Vous êtes accompagné dans la réalisation de vos plans. La différence réside dans le fait que les maisons sont souvent standardisées, mais ce n’est pas systématique. Certains constructeurs disposent en effet d’un bureau d’étude en interne et vous proposeront des plans plus personnalisés. Gardez en tête que même les maisons dites « catalogues » peuvent être adaptées. Et c’est d’ailleurs souvent le cas en fonction des contraintes de votre terrain, du PLU de votre commune (Plan Local d’Urbanisme) et de vos demandes particulières.

De la même manière que le maître d'œuvre, le constructeur se charge ensuite des démarches administratives en mairie (ou vous prépare le dossier de permis que vous déposerez vous-même), réalise les études spécifiques nécessaires (étude thermique, étude structurelle éventuellement), et réalise le chiffrage de votre maison. 

La construction

La principale différence entre le constructeur et le maître d'œuvre réside dans son rôle sur le chantier. Comme son nom l’indique, le constructeur est celui qui va réaliser en son nom et sous sa responsabilité les travaux de votre maison. Il va donc lui-même sélectionner les artisans qu’il souhaite sous-traiter pour mener à bien votre chantier. L’avantage de cette solution : à chaque phase d’avancement du chantier, vous ne réglez qu’une seule facture à votre constructeur. Ce dernier se chargera ensuite d’effectuer ses propres règlements à chacun de ses sous-traitants.

Si jusqu’alors, votre interlocuteur principal était un commercial, le conducteur de travaux chargé de votre dossier prendra certainement le relais à l’ouverture du chantier. Il sera votre contact privilégié pour toutes vos demandes et vous tiendra également informé de l’avancement du chantier.  Attention cependant : prenez le temps de définir avec votre constructeur les modalités d’accès à votre chantier. En effet, le constructeur étant responsable de l’intégralité de la construction jusqu’à sa livraison, vous ne pourrez pas aller et venir à votre guise sur le site, même s’il s’agit de votre future maison. De même, pour toute demande, vous devrez vous adresser à votre constructeur, et non aux artisans directement.

Les contrats et garanties

Le contrat de maîtrise d’œuvre

Comme expliqué plus haut, le maître d'œuvre ne vous vend pas de travaux. Il vous propose ses services et se rémunère sous la forme d'honoraires. Le contrat que vous signerez ensemble est un contrat de maîtrise d'œuvre. À moins de faire appel à un architecte, ce type de contrat est assez peu encadré. Prenez donc bien le temps de le lire avant de vous engager avec un professionnel et n'hésitez pas à faire ajouter des mentions que vous estimez nécessaires. En voici quelques exemples :

  • Ajoutez des conditions suspensives. Si vous choisissez votre maître d'œuvre avant l'obtention de votre prêt ou de votre permis de construire, assurez-vous de pouvoir annuler le contrat en cas de refus de financement ou du permis.
  • Encadrez les délais de réalisation, ainsi que la date de livraison prévue. Ne laissez pas cette indication dans le flou pour éviter les retards trop importants.
  • Encadrez le budget de construction. Il est vrai que l'intérêt de faire appel à un maître d'œuvre est d’avoir la liberté de changer d'avis au cours du projet. Le coût de construction exact n'est donc pas connu à la signature du contrat. En revanche, ce dernier se doit de vous indiquer un budget global maximal qu'il doit respecter (et sur la base duquel il se rémunère). L'idée est ici d'éviter les dépassements d'honoraires abusifs en cas d'oubli, de défauts de conception, ou d'erreur de chiffrage de la part du maître d'œuvre. En d'autres termes : imposez une obligation de résultat sur le respect du budget (hors demandes complémentaires de votre part bien sûr). 
  • Détaillez précisément les tâches qui incombent au maître d'œuvre. En effet, le contrat n'étant pas réglementé par une loi, écrivez noir sur blanc l'ensemble des missions à réaliser. Ce type de contrat sur-mesure vous permet également de pouvoir réaliser vous-même certaines missions si vous en avez les compétences. 

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est obligatoire pour tous les constructeurs de maisons individuelles et est encadré par la loi du 19 décembre 1990. Ce contrat permet au consommateur d’être protégé en cas de défaillance du professionnel avant la livraison du chantier ou de sinistre ultérieur.

Votre CCMI devra comporter obligatoirement :

  • une liste de conditions suspensives vous permettant de mettre fin au contrat avant la construction si elles ne sont pas levées (refus d’obtention d’un financement, non acceptation du permis de construire…) ;
  • la date de démarrage de vos travaux, le délai d’exécution, ainsi que la date maximale à laquelle votre maison doit être réceptionnée ;
  • le montant global et forfaitaire HT et TTC de l’ensemble de la prestation du constructeur (comprenant la phase conception et construction) ;
  • le descriptif détaillé et complet de toutes les prestations prévues dans votre maison, ainsi que la référence des équipements installés ;
  • les plans de votre maison ;
  • la liste des garanties (à minima, celles inscrites ci-dessous) ;
  • en annexes : l’ensemble des attestations d’assurances obligatoires du constructeur.

Comparatif des garanties

Garantie

Définition

Contrat de maîtrise d’œuvre

CCMI

Garantie de parfait achèvement (GPA)

Couvre l’ensemble des dommages survenus dans la construction pendant une année suivant la livraison.

Obligatoire

Obligatoire

Garantie de bon fonctionnement (Biennale)

Couvre l’ensemble des défauts de fonctionnement sur des ouvrages dissociables du gros œuvre, pendant deux ans suivant la livraison.

Obligatoire

Obligatoire

Garantie décennale

Couvre l’ensemble des dommages structurels ou mettant en péril l’utilisation de l’ouvrage, durant dix ans après la réception.

Obligatoire

Obligatoire

Garantie de livraison

Garantit la livraison de votre bien dans les délais inscrits au contrat.

Non obligatoire

Obligatoire

Garantie de remboursement

Garantit le remboursement des acomptes versés en cas d’annulation du contrat.

Non obligatoire

Obligatoire, uniquement si le constructeur vous demande un acompte avant le début du chantier

Assurance dommages ouvrages

Permet le règlement rapide des travaux en cas de sinistre.

À souscrire obligatoirement par le maître d’ouvrage avant le début des travaux.

À souscrire obligatoirement par le maître d’ouvrage avant le début des travaux.

Le prix

    Les honoraires de maîtrise d'œuvre

    Le maître d'œuvre calcule sa rémunération sur la base d’un pourcentage du montant des travaux, en général 10 à 15 %. Ce pourcentage dépend de votre région et de l’étendue des missions confiées. Il peut également augmenter si vous faites appel à un architecte.

    Contrairement à un constructeur, vous réglerez donc séparément :

    • votre maître d’œuvre (la conception et suivi de chantier) ;
    • les études spécifiques (étude thermique, étude de sol…) ;
    • les travaux (l’ensemble des artisans).

    Cette méthode a l’avantage d’être plus transparente car vous connaîtrez exactement le prix de chaque poste. Vous pourrez donc adapter vos choix en conséquence si vous êtes à la recherche d’économies ou mettre en concurrence les entreprises pour obtenir un meilleur prix.

    La marge du constructeur

    En faisant appel à un constructeur, vous connaîtrez dès la signature du CCMI le montant global et forfaitaire de votre construction. 

    Le caractère global du prix signifie qu’il comprend l’intégralité de la prestation du constructeur : rémunération interne des commerciaux, dessinateurs et conducteurs de travaux, marge appliquée sur les honoraires d’études extérieurs, marge appliquée sur les tarifs des sous-traitants, assurances... L'inconvénient est que vous n’aurez aucun détail sur le prix unitaire de chaque prestation, ni sur le pourcentage exact de marge. Par conséquent, en cas de demande de modification de votre part (changement de matériaux, suppression de prestation…), le constructeur vous indiquera une plus-value ou moins-value qu’il vous sera difficile d’analyser. Il est donc essentiel de bien définir votre projet avant la signature du contrat.

    Le caractère définitif du prix est extrêmement rassurant pour un client. En cas d’aléas de chantier ou d’oubli de la part du constructeur, ce dernier ne pourra pas vous demander de payer des sommes complémentaires à l’issue des travaux. Vous connaissez exactement la somme que vous devrez régler dès le début du chantier. Ce qui peut également être un argument de poids lors de vos demandes de financement.

Comment choisir entre un maître d'œuvre et un constructeur de maisons individuelles ?

Pourquoi faire appel à un maître d'œuvre ou un architecte ?

La personnalisation

L’avantage d’un maître d'œuvre ou d’un architecte est le fait d’avoir une maison personnalisée. Pour un architecte, chaque nouveau projet est différent. Il s’adapte à vos demandes et c’est d’ailleurs sa force. En fonction du prestataire choisi, il pourra donc vous proposer un projet plus qualitatif et esthétique qu’un constructeur qui propose souvent des modèles assez standardisés. Cette généralité est cependant à prendre avec du recul car il existe des constructeurs haut de gamme travaillant en partenariat avec des architectes en phase de conception, et qui vous proposeront le même type de maison. 

La personnalisation est particulièrement intéressante en termes de choix de matériaux. Il est fréquent que les constructeurs vous imposent des fournisseurs car ils négocient des prix de « gros ». Vous devrez donc piocher dans les différents catalogues proposés (portes, appareils sanitaires, carrelage, parquet…). Le maître d'œuvre étant plus indépendant, vous pourrez choisir vous-même les fournisseurs qui proposent des produits qui vous plaisent.

Cette personnalisation vous demandera cependant un investissement personnel plus important en phase de conception (recherche de matériaux, étude des avant projets) et lors des travaux (étude des factures, règlements individuels de chaque entreprise et du maître d'œuvre, visites sur le chantier...).

L’indépendance

Le maître d'œuvre est indépendant vis-à-vis des entreprises sur le chantier car n’est lié à aucun contrat avec eux. Il est uniquement engagé envers vous : le maître d’ouvrage. Son devoir de conseil lui impose donc une totale transparence sur la situation réelle du chantier. Vous avez accès aux devis réels des artisans, ce qui n’est pas le cas avec un constructeur. En cas de désaccord important avec une entreprise, le maître d'œuvre sera tenu d’assurer votre intérêt et de prendre une décision en votre faveur.

Pourquoi faire appel à un constructeur ?

Un interlocuteur unique

Le principal avantage de faire appel à un constructeur est le fait d’avoir un interlocuteur unique tout au long de votre projet. Pas d’échanges multiples avec les différents corps de métier, un seul prestataire à régler, pas de coordination à prévoir entre les intervenants… Vous gagnez donc un temps considérable dans la gestion et le suivi de votre projet. En contrepartie, vous acceptez de remettre la bonne réussite de votre projet entre les mains d’un seul prestataire. D'où l'importance de bien le choisir dès le début et de prendre le temps d’évaluer son expertise. N’hésitez pas à consulter notre article « Comment bien choisir son constructeur ? » pour découvrir plus de conseils à ce sujet. 

Des garanties plus étendues et plus claires

Comme évoqué plus haut, le CCMI imposé pour tous les constructeurs de maisons est un contrat très encadré et très réglementé. Il protège vos intérêts dans de nombreuses situations litigieuses avec votre constructeur. L’obligation de résultat étant incontestable pour un constructeur, vous pourrez déclencher toutes les garanties à votre disposition pour faire valoir vos droits en cas de désaccord (retards d'exécutions, sinistres, dépassement injustifié du prix…).

Les contrats de maîtrise d'œuvre sont en revanche plus vagues. L’obligation de moyens due par le maître d'œuvre reste plutôt floue et il sera plus difficile de prouver sa responsabilité en cas de malfaçon ou de sinistre ultérieur à la réception de votre maison. Vous devrez engager la responsabilité de chaque entreprise qui pourrait avoir joué un rôle dans votre désordre. Ces démarches sont bien sûr possibles puisque chaque entreprise doit être assurée pour ses travaux, mais elles peuvent s’avérer longues et fastidieuses. 

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