Comment viabiliser un terrain ?


Lorsque l'on envisage de faire construire une maison, la recherche d'un terrain à bâtir est une étape incontournable. Votre choix dépendra de plusieurs facteurs, et notamment l'état de viabilisation du terrain à vendre. Un terrain viabilisé est raccordé à tous les réseaux indispensables au bon fonctionnement d'une habitation (eau potable, électricité, assainissement). S'il ne l'est pas, vous devrez contacter les différents gestionnaires de réseaux un par un afin qu'il le devienne. Cette démarche n'est pas anodine, prend du temps et a un coût. Kazimo vous guide pour savoir comment viabiliser un terrain.

Comment savoir si un terrain à vendre est viabilisé ?

Le terrain en lotissement

Le principal avantage d'acquérir un terrain en lotissement est le fait qu'il soit prêt à bâtir. cela signifie que le lotisseur est dans l'obligation de vous vendre une parcelle viabilisée, bornée et comportant au moins un accès individuel. Ce type de terrain demande généralement un budget plus important en raison de la non nécessité d'effectuer des travaux préparatoires avant de débuter un chantier de construction. Vous devrez en revanche prévoir à votre charge le raccordement entre les différents réseaux (disponibles en limite de propriété de votre terrain) et votre construction neuve.

Le terrain isolé ou en diffus

Le terrain non constructible

Il est en théorie possible de viabiliser (au moins en partie) un terrain non constructible pour des raisons diverses. Cependant, le viabiliser ne le rendra pas pour autant constructible règlementairement. L'inconstructibilité de votre parcelle est inscrite dans le plan local d'urbanisme de votre commune et peut avoir divers motifs (zone à risque, protégée ou réservée à un usage agricole). Ces raisons ne dépendent pas des conditions de raccordement aux réseaux. Vous serez donc dans l'impossibilité de bâtir votre maison sur un terrain non constructible, même viabilisé.

Attention : un terrain viabilisé disponible à la vente peut être non constructible, et inversement. Prenez toujours le temps de vérifier ces points avant de vous positionner.

Le terrain à bâtir

Comme expliqué plus haut, un terrain constructible n'est pas nécessairement viabilisé. Pour vérifier cette information, vous pouvez effectuer une demande de certificat d'urbanisme opérationnel auprès de la mairie. La démarche peut être réalisée par toute personne intéressée par un terrain dans le but d'avoir des informations sur la faisabilité de son projet de construction.

Le certificat d'urbanisme vous apporte des informations sur les voies et réseaux publics existants (ou prévus) desservant la parcelle. Vous connaîtrez également les règles d'urbanisme, les taxes locales applicables, la localisation ou non de la parcelle dans une zone à risques ou soumise à un droit de préemption. Ce document peut donc être utile au moment de la conception de votre maison.

Le certificat d'urbanisme opérationnel est un document informatif. Il ne s'agit pas d'une autorisation pour construire.

Attention cependant car cette démarche peut prendre du temps. Une fois votre demande déposée auprès de la mairie, cette dernière dispose d'un délai de deux mois pour y répondre. Si vous avez besoin d'une réponse rapide afin de vous positionner sur l'achat d'un terrain, mieux vaut contacter directement les services d'urbanisme de la commune concernée. Tentez d'obtenir ces informations par téléphone ou bien demandez un rendez-vous en mairie.

Comment faire pour viabiliser un terrain ?

Quand doit-on viabiliser un terrain ?

La viabilisation d'un terrain est une étape indispensable avant la construction. Les travaux de viabilisation devront être terminés avant le démarrage du chantier de votre maison. Vous aurez en effet besoin d'eau et d'électricité pour réaliser vos travaux.

Les différents gestionnaires de réseaux qui seront chargés de vos travaux de raccordement demandent une copie de votre autorisation d'urbanisme (permis de construire, déclaration préalable) dans votre dossier de demande de raccordement. Vous devrez donc attendre l'obtention de votre permis de construire pour formuler vos demandes auprès des différents concessionnaires.

Pour gagner un temps précieux, n'attendez pas pour réunir toutes les autres pièces justificatives demandées et préparez à l'avance tous vos envois. Vous n'aurez plus qu'à glisser votre autorisation d'urbanisme dès sa réception et pourrez envoyer vos demandes sans tarder.

La viabilisation du terrain intervient donc avant le début des travaux, mais après l'obtention du permis de construire.

Qui doit payer la viabilisation d'un terrain constructible ?

À la différence d'un terrain en lotissement, le vendeur d'un terrain en diffus n'est pas dans l'obligation de vous vendre une parcelle viabilisée. C'est donc à l'acquéreur de financer tous les frais de viabilisation et de s'occuper des démarches qui l'accompagnent. Les terrains non viabilisés sont, en général, moins cher que les parcelles raccordés aux réseaux publics. Soyez donc vigilant si le prix de vente vous semble bas.

En fonction de votre profil, il peut tout de même être intéressant d'acquérir une parcelle non viabilisée (surface du terrain ou localisation intéressante, configuration adaptée à votre projet). Vous devrez " simplement " bien intégrer tous les coûts supplémentaires dans votre plan de financement, ainsi que les délais des démarches et des travaux de viabilisation.

Pour bien choisir votre terrain, achetez en connaissance de cause, prenez le temps de calculer toutes les contraintes qui en résultent (coûts, investissement personnel, délais) et d'évaluer les avantages et inconvénients. Si viabiliser un terrain vous semble trop complexe, mieux vaut vous tourner vers un terrain en lotissement ou un terrain isolé viabilisé.

Qui contacter pour viabiliser un terrain ?

1. L'eau potable

Pour alimenter votre terrain en eau potable, le propriétaire du terrain doit déposer une première demande de raccordement auprès de la mairie. Cette étape est obligatoire car la mairie doit vous délivrer une autorisation pour ouvrir des tranchées sur la voie publique.

Une fois les documents reçus, votre commune vous indiquera les coordonnées de la société gestionnaire des eaux auprès de laquelle vous devrez renouveler votre demande. Vous devrez cependant attendre d'avoir obtenu votre permis de construire car il fait partie des pièces justificatives à fournir.

Après étude de votre dossier (et éventuellement la visite d'un technicien), le gestionnaire des eaux compétent vous transmettra un devis à retourner signer pour programmer le début des travaux. Si les travaux réalisés sur la voie publique sont à la charge de la mairie, vous devrez en revanche régler l'ensemble des frais liés au raccordement, à la pose du compteur d'eau et au prolongement du réseau sur votre terrain.

2. L'électricité : ENEDIS

Concernant l'électricité, la première étape consiste à effectuer une demande de raccordement auprès d'ENEDIS. Vous devrez pour cela fournir plusieurs documents et informations comme le plan de masse du terrain, une copie de votre permis de construire ou encore la puissance maximale souhaitée (vous pouvez demander de l'aide à votre constructeur sur ce dernier point). Attention, ne tardez pas à envoyer votre demande de raccordement à ENEDIS car le délai de réponse peut aller jusqu'à 6 semaines pour une viabilisation de terrain.

Une fois vos documents reçus et étudiés, ENEDIS vous communiquera une " proposition de raccordement " comprenant un descriptif des travaux à réaliser, un échéancier prévisionnel des travaux, ainsi qu'un devis. La proposition de raccordement d’ENEDIS est valable 3 mois. Pour engager les travaux, vous devezretourner le devis signéetpayer l’acomptedemandé. Ici encore, les délais de traitement peuvent être assez longs entre le moment où vous envoyez votre acompte et le démarrage effectif des travaux.

L'électricité étant indispensable pour démarrer la construction de votre maison, il est conseillé d'être réactif et de renvoyer votre devis signé au plus vite. Par sécurité, attendez tout de même que toutes les démarches d'achat de votre terrain soient finalisées.

3. Le gaz : GRDF

En fonction des équipements souhaités dans votre future maison et des possibilités d'accès au réseau public, le raccordement au gaz n'est pas obligatoire. Si vous souhaitez tout de même avoir accès au gaz de ville dans votre maison, la démarche à réaliser est sensiblement la même que pour l'électricité. Vous devez formuler une demande de raccordement auprès de GRDF qui vous transmettra un devis après étude de votre dossier. Le devis s'accompagne habituellement d'un descriptif des travaux et d'un calendrier prévisionnel d'exécution. Comme pour l'électricité, la proposition transmise par ERDF est valable 3 mois.

Attention, si votre demande implique une extension de réseau (distance supérieure à 30 mètres entre le réseau public et la limite de votre terrain) les délais de réponse et d'exécution peuvent être allongés.

4. L'assainissement collectif

Le raccordement au réseau d'assainissement collectif (tout-à-l'égout) n'est pas systématiquement possible. Il peut arriver qu'il n'existe tout simplement pas de réseau public à proximité de votre parcelle, ou bien que celui-ci ne soit pas suffisamment dimensionné pour recueillir les eaux usées d'habitations supplémentaires. Dans ce cas, vous devrez mettre en place un système d'assainissement individuel sur votre parcelle comme une fosse sceptique.

Si l'assainissement collectif est possible, vous devrez en premier lieu déposer votre demande de raccordement auprès de votre mairie (comme pour l'eau potable) qui vous orientera vers la société d'assainissement compétente dans votre commune. Comme pour l'eau potable, la mairie prendra en charge les travaux réalisés sur la voie publique, à condition d'avoir autorisé le raccordement et l'ouverture des tranchées.

Combien coûte la viabilisation d'un terrain ?

Les paramètres qui influent sur le prix de la viabilisation

Il est difficile d'estimer rapidement le coût total d'une viabilisation de terrain. Il peut en effet varier du simple au triple car il dépend de plusieurs paramètres :

  • la distance entre les différents réseaux et votre terrain ;
  • la nature du sol ;
  • la situation du terrain (voie d'accès praticable, terrain enclavé, forte pente...).

Comptez tout de même entre 5000 et 15000 € pour la viabilisation d'un terrain.

À cela s'ajoute la prolongation des réseaux depuis la limite du terrain jusqu'à votre construction. Plus votre maison est éloignée de votre limite, plus le prix de cette prestation est élevé (linéaire de tranchées et de réseaux plus importants). Pour précision, ces frais sont également à prévoir dans le cas d'un terrain viabilisé.

La demande de devis

Contrairement à une prestation classique, vous n'aurez pas la possibilité de faire jouer la concurrence pour réaliser vos travaux de viabilisation. Les démarches sont relativement encadrées et les différents gestionnaires de réseaux sont imposés. Les devis que vous recevrez ne seront donc pas négociables. D'où l'importance de bien prévoir un budget complémentaire pour la viabilisation de terrain si vous êtes concerné.

Les frais de viabilisation annexes

En plus des coûts liés aux différents travaux de raccordement, certains frais annexes peuvent s'ajouter. Il est important de les connaître pour les anticiper dans le calcul du coût global de votre construction :

  • Les éventuelles taxes locales. En fonction de votre lieu de résidence, certaines communes imposent le paiement de taxes pour participer aux frais de raccordement au réseau d'assainissement collectif.
  • L'allongement des délais. Les délais importants induits par une viabilisation de terrain peuvent avoir des conséquences financières. Plus votre chantier de construction est lent à démarrer, plus la livraison de votre maison en est retardée. Si vous avez un loyer à payer chaque mois ou des " double mensualités " de crédit immobilier à rembourser, la situation peut alors devenir délicate.
La viabilisation d'un terrain peut parfois prendre plusieurs mois et induire un coût supplémentaire important. Les délais de réponse des différents gestionnaires de réseaux n'étant pas prévisibles et indépendants de votre volonté, il est conseillé d'entamer toutes les démarches administratives dès l'obtention de votre permis de construire. Enfin, n'oubliez pas que votre constructeur est habitué à ce genre de démarche. N'hésitez pas à lui demander conseil lors de cette étape de votre projet.
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