Comment trouver un terrain constructible ?


Si vous avez décidé de vous lancer dans la construction de votre maison neuve, vous devrez commencer par trouver un terrain constructible pour l’accueillir. Cette étape peut paraître simple en apparence mais n’est pas une mince affaire ! Trouver un terrain constructible, disponible à la vente et bien situé peut s’avérer être un véritable casse-tête lorsque l’on ne sait pas à qui s’adresser. Kazimo vous livre quelques conseils pour vous aider à trouver un terrain constructible pour votre future maison.


1. Comment trouver un terrain pour faire construire ?

      1.1 Où trouver des terrains à bâtir en vente ?

      1.2 À qui m'adresser pour m'aider dans mes recherches ?

2. Comment savoir si un terrain est constructible ?

      2.1 Les conditions règlementaires

      2.2 Les conditions techniques

Comment trouver un terrain pour faire construire?

Où trouver des terrains à bâtir en vente ?

Les annonces en ligne

Le premier réflexe à avoir lorsque l’on recherche un terrain à bâtir est de consulter les annonces en ligne des terrains à bâtir. Vous en trouverez sur les sites internet des agences immobilières ou de petites annonces entre particuliers. C’est effectivement une recherche « simple » à effectuer depuis chez vous mais qui demande cependant d'être réactif et disponible pour effectuer des visites rapidement. Les fonciers en vente sont très prisés, en particulier s’ils sont proches des zones urbaines. N’hésitez donc pas à compléter vos recherches en ligne en vous rendant directement dans les agences immobilières afin d’exprimer votre besoin en personne. Il est possible qu’une agence pense à vous et vous recontacte directement avant de publier une annonce si un terrain correspond à vos critères. 

Vous pouvez profiter de vos recherches pour jeter un œil aux annonces de maisons anciennes disponibles à la vente. Certaines sont situées sur des terrains « divisibles », ce qui pourrait être une excellente option en fonction de votre budget d’achat. D’autres biens en très mauvais état ou des entrepôts agricoles abandonnés pourraient également être démolis entièrement pour repartir sur une construction neuve. Dans ce cas, vous devrez déposer en mairie un permis de démolir et vous assurer qu’il vous sera possible de demander un nouveau permis de construire pour une habitation. 

Le bouche-à-oreille

Le bouche-à-oreille peut également être une bonne option. Parlez au maximum de votre projet autour de vous, même à des connaissances éloignées. N’hésitez pas à demander si quelqu’un aurait connaissance d’un terrain disponible actuellement ou qui pourrait l’être dans un futur proche. 

La mairie

Si vous avez déjà une idée de la commune dans laquelle vous souhaitez habiter, prenez contact avec la mairie afin de savoir si elle a connaissance de terrains à bâtir disponibles. Vous pouvez profiter de cet échange pour tenter de savoir si des terrains actuellement non constructibles pourraient le devenir prochainement en fonction des projets d’urbanisation de la commune.

À qui m'adresser pour m'aider dans mes recherches ?

Si vous éprouvez des difficultés à trouver des terrains disponibles à la vente, sachez que plusieurs professionnels peuvent vous apporter leur aide dans vos recherches. De par leurs fonctions, ils ont en effet accès à des informations avant qu’elles ne soient rendues publiques ou visibles en ligne.

Les constructeurs de maisons individuelles

Commencez par exemple tout simplement par les constructeurs de maisons individuelles. Contrairement à ce que l’on peut penser, il n’est pas obligatoire d’avoir trouvé son terrain avant de contacter un constructeur. Certains proposent par exemple des offres complètes de maison avec terrain. D’autres ont également une bonne connaissance du marché et des terrains à bâtir disponibles via leur réseau. Ils pourraient donc vous orienter dans vos recherches.

Les lotisseurs aménageurs

Les lotisseurs sont spécialisés dans l’achat, puis la division de terrains pour la construction d’habitations. Vous pouvez en contacter afin de savoir s’il reste des lots à vendre au sein de leurs programmes en cours. Vous aurez l’avantage d’avoir un terrain de lotissement constructible et viabilisé, mais aurez peut-être moins de libertés en ce qui concerne l’aspect esthétique de votre future maison. Elle devra se conformer au règlement du futur lotissement pour garder une uniformité architecturale entre tous les lots. 

Les notaires

Les notaires sont également une excellente source d’information concernant le foncier dans votre commune. Acteurs indispensables des compromis de vente des terrains, ils peuvent vous donner des indications sur les prix du marché ou sur des localisations dans lesquelles ont eu lieu des ventes récemment. Peut-être reste-t-il des parcelles disponibles à la vente dans ces mêmes coins ?

Les géomètres

Souvent méconnus, pensez également à prendre contact avec des cabinets de géomètres experts. Ils sont parfois sollicités par les professionnels ou les particuliers pour réaliser des divisions parcellaires. Cette démarche peut être très intéressante pour vous puisque le géomètre intervient souvent avant la mise en vente du terrain et pourrait vous donner des informations sur des terrains à vendre prochainement. 

Comment savoir si un terrain est constructible ?

Les conditions réglementaires

La première démarche à effectuer pour savoir si un terrain est constructible est de contacter la mairie de votre commune. Vous devrez consulter le règlement d’urbanisme (PLU : Plan local d’urbanisme) afin de savoir dans quelle zone se situe votre parcelle et si celle-ci est constructible. Si oui, il conviendra de vérifier les conditions suivantes :

  • Votre terrain est-il entièrement constructible ? Y a-t-il des parties de votre terrain situées en zone inondable ou zone environnementale protégée ?
  • Dispose-t-il bien d’un accès pour les véhicules et si non, est-il possible d’en réaliser un ?
  • Est-il viabilisé ? Faut-il prévoir le raccordement des différents réseaux publics pour rendre une éventuelle maison habitable (eau, électricité, télécom, gaz) ? 
  • Est-il soumis (même partiellement) à un droit de préemption de la mairie ? 
  • Est-il possible de construire une habitation ? Certains terrains sont effectivement constructibles mais réservés à la réalisation de commerces ou d’activité tertiaires par exemple. 

Toutes ces informations pourront vous être délivrées directement par la mairie ou via le certificat d’urbanisme de votre parcelle. Vous y trouverez également des éléments concernant le régime de taxes applicable. Le Plan Local d’Urbanisme est quant à lui fréquemment consultable gratuitement sur les sites internet des différentes communes.

Les conditions techniques

Dès lors que vous avez trouvé un terrain disponible, constructible et pouvant accueillir une maison, vous devrez impérativement vous pencher sur les contraintes techniques du terrain avant de vous positionner. Il est en effet possible que toutes les conditions réglementaires soient réunies mais que les caractéristiques techniques du terrain vous empêchent de construire votre maison (ou alors moyennant un coût de construction très important). 

Renseignez-vous par exemple sur la nature du sol. La loi Elan de 2018 rend désormais obligatoire la réalisation d’une étude de sol par un géotechnicien. Cette étude doit être effectuée par le vendeur du terrain et annexée à la promesse de vente. Elle vous donnera des indications sur la nature du sol ainsi que sa portance. Par exemple, si votre sol est très argileux, vous devrez réaliser des fondations plus profondes (également appelées fondations spéciales) pour bénéficier d’une meilleure portance. À l’inverse, un sol trop rocheux vous obligera à employer des moyens de terrassement très coûteux pour creuser et réaliser vos fondations (même peu profondes). Ces éléments ne rendent pas votre terrain inconstructible mais entraînent un surcoût de construction qu’il est important de connaître avant l’achat. 

La création de nouveaux accès et/ou la viabilisation du terrain peuvent aussi représenter un coût non négligeable. Pensez à bien comptabiliser toutes ces dépenses avant de signer un compromis de vente pour un terrain.