Comment choisir son terrain : 4 questions à se poser pour ne pas se tromper


Votre projet de construction de maison est lancé et la première étape qui vous attend est loin d’être la plus simple : trouver et choisir un terrain à bâtir. La sélection d’un terrain est indispensable à la concrétisation de votre projet et peut conditionner tout le déroulement du futur chantier. C’est pourquoi le choix peut s’avérer stressant et difficile, en particulier si les domaines de la construction et de l’immobilier vous sont méconnus. Voici donc 4 questions à vous poser pour être sûr de bien choisir votre terrain.

1. Comment reconnaître un bon terrain constructible ?

La viabilisation et les accès

L’une des premières questions à se poser lorsque l’on visite un terrain est de savoir s’il est viabilisé ou non. Le terrain est-il raccordé aux principaux réseaux publics (eau potable, électricité, télécom…) ? Pensez également à vous renseigner sur la présence d'un réseau de collecte des eaux usées. S'il n'existe pas (ou pas encore) à proximité de votre parcelle, vous serez dans l'obligation de faire installer une fosse septique ou un autre système de collecte autonome sur l'emprise de votre terrain.

Prêtez attention à l'existence des accès menant à votre parcelle. Sont-ils existants ? Si non, est-il possible techniquement de créer un nouvel accès depuis une route ? Votre commune accepte-t-elle la création de nouveaux accès sur cette voie en particulier ? Si non, bénéficiez-vous d'une servitude de passage sur les terrains alentours ? Ces questions sont essentielles car elles déterminent la bonne exploitation de votre future parcelle. Des difficultés d'accès à votre terrain pourraient également représenter un coût supplémentaire lors du chantier.

La nature du sol

Depuis 2018, les vendeurs de terrains sont dans l’obligation de faire réaliser à leurs frais une étude de sol et de l’annexer à la promesse de vente. Cette étude est menée par un géotechnicien et vous donne des indications sur la nature du sol, sa portance et sur la nature et la profondeur des fondations à mettre en œuvre. Attention : plus les fondations sont profondes, plus leur coût et celui des terrassements qui y sont associés sont importants. 

Ne négligez pas la lecture de ce rapport car un sol de mauvaise qualité pourrait entraîner des surcoûts de construction très importants et mettre en péril votre projet. Si vous avez des doutes sur la bonne compréhension de cette étude, n’hésitez pas à vous faire accompagner par votre constructeur si vous en avez déjà un pour vous éclairer. Vous pouvez également contacter directement le prestataire à l’origine de l’étude de sol pour lui demander conseil.

La constructibilité du terrain

Tous les terrains disponibles à la vente ne sont pas nécessairement constructibles. En fonction du projet d'urbanisation de la commune, il peut également arriver que certains terrains soient constructibles mais uniquement pour un type d’ouvrage bien précis (commerces, industries, bureaux...). Vous devez donc vous renseigner auprès de la mairie pour savoir si les habitations individuelles sont autorisées sur votre terrain. Si oui, consultez également le Plan Local d’Urbanisme (PLU) afin de connaître les éventuelles restrictions architecturales (hauteur maximale des constructions, réglementation en matière de piscines, emprise au sol autorisée…). Elles pourraient conditionner votre projet. 

Si vous en avez la possibilité, consultez le certificat d’urbanisme de la parcelle qui vous intéresse. C’est un document informatif délivré par la mairie (ou par le vendeur s’il en a déjà fait la demande) et qui regroupe toutes les informations précédentes (constructibilité, règlement d’urbanisme). Il vous indiquera également si le terrain est concerné par le Plan de Prévention des Risques Naturels (inondations, glissement de terrain, zone sismique…) ou une zone protégée. Il peut par exemple arriver qu’un terrain ne soit constructible que partiellement en raison de la présence d’une zone protégée ou inondable.

Les possibilités d’évolution

Avant de vous positionner sur un terrain, tentez de réfléchir non seulement à votre projet de maison mais voyez également plus loin. Sera-t-il possible de réaliser une extension dans quelques années ? Si votre terrain dispose d’une grande superficie, aurez-vous l’autorisation de réaliser un découpage parcellaire ? Le terrain est-il suffisamment bien situé pour être attractif en cas d’éventuelle revente ? Existe-t-il un projet de construction aux alentours qui pourrait nuire à la valeur immobilière de ce terrain ?

2. Quel type de terrain choisir pour faire construire ?

Les parcelles en lotissement ou en diffus

Administrativement, il existe deux types de terrains différents : les terrains en lotissement ou en diffus. Si votre parcelle se situe en lotissement, vous aurez l’avantage d’acheter un terrain viabilisé, borné, et assurément constructible pour une maison individuelle. En revanche, les lotissements sont souvent réglementés et laissent parfois peu de libertés en termes d’architecture et/ou de choix de constructeur. Prenez le temps de consulter le cahier des charges et le règlement du lotissement si ces documents existent.

Les terrains en diffus (également appelés terrains isolés), sont quant à eux parfaitement indépendants et sont recherchés pour la liberté qu’ils offrent. Seul le règlement d'urbanisme de votre commune pourra apporter des restrictions à votre projet de construction. Ils demandent cependant plus de vigilance car il vous incombe de vérifier que le terrain est bien viabilisé, constructible et que la surface indiquée par le vendeur est correcte. 

La superficie et la pente du terrain

Il n’y a pas de terrain idéal en termes de superficie et de pente. Il convient simplement de faire son choix en connaissance de cause et en cohérence avec son projet de construction. Il n’est pas nécessaire d’acquérir une grande surface si le terrain est plat et si vous souhaitez construire une maison à étages. Sauf bien sûr si posséder un grand terrain est votre critère numéro un. En revanche, si vous envisagez de construire une maison de plain pied tout en conservant une surface de jardin acceptable, vous devrez vous orienter sur des superficies plus importantes.

En ce qui concerne les terrains en pente, ils peuvent être bien adaptés selon votre projet. En fonction de l'orientation du terrain, il vous sera possible de concevoir une maison neuve qui respecte sa pente naturelle tout en tirant profit de la chaleur du soleil. Autre point très appréciable : les terrains pentus bénéficient souvent d'une vue dégagée. Ils sont cependant plus difficile à exploiter entièrement et demandent une réflexion plus importante pour trouver un aménagement optimisé. Les travaux de terrassement seront plus coûteux en raison du volume de terre plus important à déplacer et/ou évacuer. Prenez en compte ce paramètre dans votre budget global de construction.

Attention toutefois : certaines communes mentionnent dans leur PLU une clause limitant les mouvements de terre. Si tel est le cas, vous serez dans l'impossibilité d'entreprendre des travaux de terrassement modifiant de façon trop importante le profil naturel du terrain. Vous ne pourrez donc pas " aplatir " le terrain pour l'exploiter comme vous le souhaiteriez.

Un environnement bien étudié

L'achat d'un terrain s'effectue principalement en fonction de son emplacement et de son environnement. Le choix de la localisation sera déterminé par la distance à votre lieu de travail, les facilités d'accès aux transports en commun, la présence de commerces de proximité ou encore les écoles.

Une fois l'emplacement déterminé, vous devrez évaluer l'environnement proche de votre terrain. Il est conseillé de programmer plusieurs visites à différentes heures de la journée et différents jours de la semaine car le trafic routier est différent le week-end. Si c'est possible, tentez également d'effectuer une visite par temps de pluie. En effet, les nuisances sonores liées à la présence d'un axe routier important sont plus perceptibles par temps humide.

Pensez à jeter un œil à une vue satellite de la zone où se situe la parcelle qui vous intéresse (Google Maps ou autre). Certains types de nuisances ne sont pas toujours visibles lors des visites. Par exemple, la présence d'une station d'épuration ou d'une déchèterie à proximité pourrait vous apporter des mauvaises odeurs. Une voie de chemin de fer ou un rond point très fréquenté peuvent démultiplier les nuisances sonores liées au trafic.

3. Quels sont les frais annexes à anticiper ?

Outre le prix d'achat de votre terrain, certains frais viennent s'ajouter à l'addition finale et sont à anticiper pour éviter toute mauvaise surprise. Voici les principales sources de dépenses liées à votre achat.

Les taxes locales

Selon la situation géographique de votre parcelle, vous serez concerné par un certain nombre de taxes locales. La taxe d'aménagement est notamment fréquemment oubliée par les acquéreurs et représente souvent un budget important. Elle concerne toutes les constructions qui nécessitent une autorisation d'urbanisme (comme un permis de construire) et est calculée en fonction de la surface construite et de la commune d'implantation. Vous serez redevable de cette taxe 12 mois après l'obtention de votre permis de construire.

Les montants des taxes d'habitation et foncière sont aussi à connaître et à inclure dans vos futures dépenses mensuelles. Si ces taxes sont importantes, la capacité de remboursement de votre éventuel crédit immobilier pourrait s'avérer réduite.

La viabilisation et la création d'accès

Les frais de viabilisation et l'éventuelle création de nouveaux accès sont à envisager uniquement dans le cas d'un terrain en diffus. Les terrains en lotissement disposent par nature de ces équipements, d'où leur prix plus élevé.

Si le terrain que vous envisagez d'acquérir nécessite d'être viabilisé, vous devrez inclure cette dépense dans le budget global de votre projet et dans votre demande de financement. Si vous en avez le temps, le mieux est d'obtenir des devis d'entreprises spécialisées avant de vous positionner car le prix de cette prestation peut varier du simple au triple. Plus la distance entre les réseaux publics et votre terrain est importante, plus les travaux de raccordement seront coûteux. La remise en état de la voirie après la création de tranchées pour vous raccorder aux différents réseaux sera également à votre charge.

Attention aux délais de construction qui pourraient s'allonger. Les démarches auprès des différents concessionnaires peuvent s'avérer laborieuses. Votre constructeur ou votre maître d'œuvre pourra cependant vous accompagner lors de cette étape.

Les frais de notaire

Comme pour un achat immobilier, l'achat d'un terrain est soumis aux frais de notaire. Ils s'élèvent à environ 7 à 8 % du prix d'achat de la parcelle et peuvent donc représenter un montant conséquent. Ils s'appliquent uniquement sur le prix du terrain et non sur le montant de construction de votre maison neuve par la suite.

4. Quelles sont les formalités administratives à prévoir avant un achat ?

Le bornage du terrain

Dans le cas d'un terrain en diffus (ou isolé), la réalisation d'un bornage par un géomètre n'est pas obligatoire pour le vendeur. Ce dernier n'est donc pas légalement tenu de vous fournir un plan de bornage pour que la vente soit conclue.

Mais dans les faits, afin de rassurer les potentiels acquéreurs et justifier le prix de vente affiché, les vendeurs réalisent quasiment systématiquement à leurs frais le bornage du terrain. Ce document atteste de façon incontestable de la superficie exacte de la parcelle, ainsi que des limites de propriété. Attention : un plan cadastral n'est pas suffisant pour justifier légalement de la superficie ou des limites d'une parcelle.

Le certificat d'urbanisme opérationnel

Il est difficile de s'engager sur l'acquisition d'un terrain sans même savoir si votre projet de construction sera autorisé par la mairie. Le dépôt d'un permis de construire étant interdit sur une parcelle dont vous n'êtes pas le propriétaire, comment être rassuré sur la faisabilité de votre projet ?

Si vous avez déjà réalisé la conception de votre maison (cas d'une maison type catalogue par exemple), vous pouvez effectuer une demande de certificat opérationnel auprès de votre mairie. Vous remplirez alors un formulaire type et fournirez une note descriptive précisant le type de construction à réaliser ainsi que son implantation approximative. La mairie aura alors un délai de deux mois pour vous renseigner sur la faisabilité de votre demande. La réalité du marché actuel rend cependant très difficile la réalisation d'une telle démarche car les terrains sont souvent très prisés. Ce qui laisse peu de temps aux éventuels acquéreurs pour prendre leur décision.

L'étude de sol complémentaire

Nous avons évoqué plus haut l'obligation par le vendeur de faire réaliser une étude de sol avant la vente. Cette étude reste cependant assez sommaire et nécessite souvent d'être complétée au moment d'étudier l'implantation définitive de la maison.

Dans de rares cas, si le rapport indique une présence potentielle de nappe phréatique ou bien des valeurs très disparates sur le terrain, il peut être conseillé de réaliser une étude complémentaire avant la vente. Cette étude a bien sûr un coût mais des sondages complémentaires pourraient révéler de grosses difficultés techniques liées à la nature du sol, et vous éviter de vous lancer dans la réalisation d'un chantier très coûteux.

Il n'y a donc pas de terrain idéal, ni de configuration parfaite. Pour bien choisir votre terrain, deux éléments principaux doivent être pris en compte : votre budget global et votre projet personnel. Il est essentiel de rester en cohérence avec ces deux points. Vous souhaitez absolument une maison de plain pied ? Alors un terrain en pente ne sera pas forcément idéal. Le prix d'un terrain vous semble bas ? Alors tentez d'identifier les dépenses annexes qu'il pourrait vous demander. Dans tous les cas, n'hésitez pas à demander conseil à un professionnel de la construction avant de vous positionner (constructeur, maître d'œuvre ou autre).

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