Comment choisir son constructeur de maisons individuelles ?


Faire construire sa maison est un véritable projet de vie. C’est pourquoi, choisir le meilleur constructeur pour sa maison individuelle est une étape essentielle pour la réussite de votre projet. Comment trouver le meilleur partenaire ? Quels aspects vérifier avant d’accorder votre confiance ? Comment savoir si un constructeur est fiable ? Kazimo vous guide pour bien choisir votre constructeur de maison individuelle.

Comment savoir si un constructeur de maison est sérieux ?

La notoriété du constructeur

Il est fréquent que les constructeurs soient bien implantés localement. Lorsque vous recherchez un prestataire dans une région donnée, il n’est pas rare que les mêmes noms reviennent régulièrement. Tentez alors de contacter des anciens clients pour avoir leur retour d’expérience ou de trouver des avis fiables en ligne. Attention, consultez ces avis avec un certain recul. Les avis que vous pourrez trouver directement sur les sites internet des constructeurs seront rarement négatifs. À l’inverse, les messages postés sur les forums et réseaux sociaux divers seront probablement peu élogieux. 

Tentez de croiser les informations provenant de sources différentes et identifiez les points récurrents. Enfin, avant de vous lancer dans des recherches poussées, commencez par interroger votre entourage. Le bouche-à-oreille est la meilleure des publicités.

Situation financière

Ce point est assez difficile à évaluer en tant que particulier. Les sites comme Societe.com ou Verif.com vous apporteront quelques informations utiles comme la date de création de l’entreprise (l’ancienneté peut être un gage de qualité), l’inscription ou non au RCS, l’effectif de la société ou le chiffre d'affaires. En revanche, la publication des comptes et bilans n’étant pas obligatoire, il est possible de ne pas avoir accès (gratuitement) aux informations sur la santé financière du constructeur. En effet, un chiffre d’affaires important n’est pas synonyme de bénéfices importants.

L'expérience

Un constructeur de maisons sérieux et expérimenté n’aura aucun mal à vous proposer de visiter quelques chantiers en cours afin de vous démontrer son expertise. Si votre interlocuteur ne vous le propose pas, n’hésitez pas à en faire la demande. Vous aurez ainsi un aperçu de la propreté des chantiers, du savoir-faire des artisans sur place, et pourrez visualiser l’ampleur de votre futur chantier (c’est un point qui peut effrayer lorsque le domaine de la construction nous est totalement inconnu). Demandez également s’il est possible (avec l’accord des propriétaires) de visiter une maison achevée similaire à celle que vous envisagez de construire.

Le réseau de partenaires du constructeur

Lors de vos rencontres avec un prestataire potentiel, tentez d'en savoir plus sur les entreprises sous-traitantes avec lesquelles il travaille régulièrement. Si le constructeur est transparent et confiant sur ses partenaires, il vous communiquera leurs noms sans problème. Tentez de savoir depuis combien de temps ils travaillent ensemble et si ces sous-traitants sont des entreprises locales… Les partenariats de longue date sont en général bon signe car ils témoignent d’une relation de confiance : le constructeur est satisfait de la qualité de travail de ses sous-traitants, qui sont eux-mêmes réglés en temps et en heure.

Quelle est la différence entre un constructeur de maisons individuelles et un maître d'œuvre ?

Pour faire construire votre maison neuve, vous aurez le choix entre faire appel à un maître d'œuvre ou à un constructeur de maisons individuelles. Ces deux intervenants réalisent des missions bien distinctes qu’il est important de savoir différencier avant de s’engager avec l’un ou l’autre.

Les prestations proposées

Le maître d'œuvre réalise une prestation intellectuelle. Présent à chaque étape de votre projet, son rôle est de vous accompagner de la conception à la réception des travaux. C’est également lui qui coordonnera et suivra votre chantier. Il n’est en aucun cas présent sur le site pour réaliser les travaux, mais dialogue avec les différents corps d’état en votre nom pour assurer votre intérêt. Le maître d'œuvre se rémunère sous la forme d’honoraires calculés selon un pourcentage du montant des travaux : en général 10 à 13 % selon l’étendue de sa prestation. 

Le constructeur vous propose quant à lui une prestation complète de conception/réalisation. Il est à la fois le maître d'œuvre et l’entreprise chargée de la réalisation des travaux. Par conséquent, vous n’aurez pas le choix des entreprises sous-traitantes qui interviendront sur votre chantier. Votre unique interlocuteur sera votre constructeur.

Les contrats

Le maître d'œuvre vous proposera de signer un contrat de maîtrise d'œuvre. Assez peu encadré (excepté si vous faites appel à un architecte), vous devrez être vigilant lors de sa lecture et ne pas hésiter à faire ajouter des clauses pour éviter les mauvaises surprises. Encadrez par exemple le délai de réalisation ainsi que les conditions d'une éventuelle augmentation d’honoraires. Pour précision, vous devrez ensuite signer un devis avec chaque entreprise présente sur votre chantier, puis régler individuellement chaque facture.

Le constructeur de maisons individuelles doit quant à lui vous faire signer un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), avec ou sans fourniture de plans. Ce contrat très réglementé vous offre de nombreuses garanties (voir ci-après). Il décrit en détail l’intégralité des prestations prévues dans votre future maison, le niveau de finition choisi, les délais d'exécution, les pénalités de retard appliquées, les modalités de règlement et les différentes garanties incluses. L’unique prestataire que vous devrez régler durant le chantier sera votre constructeur.

Les garanties

Le maître d'œuvre, tout comme le constructeur, est garant de la conception de l’ouvrage. C'est-à-dire que l’un comme l’autre sont dans l’obligation de concevoir une maison respectant les normes en vigueur ainsi que les règles de l’art de la construction. 

La principale différence réside dans le fait que le constructeur a une obligation de résultat envers vous, lorsque le maître d'œuvre a une obligation de moyens. Le constructeur devra donc vous garantir la livraison d’une maison conforme en tous points au contrat, aux règles de la construction et ce, dans les délais convenus au moment de la signature. En cas de défaillance, sa responsabilité sera mise en cause.

Le maître d'œuvre doit en revanche s'assurer du bon déroulement du chantier. En fonction des termes de votre contrat, il ne sera pas forcément responsable d’une éventuelle malfaçon ou d’un retard de livraison. En cas de défaillance ou de sinistre, vous devrez non seulement vous retourner contre lui, mais également et surtout contre les entreprises ayant réalisé les travaux.

Quelles garanties doit obligatoirement contenir un contrat de construction de maison individuelle CCMI ?

La garantie de parfait achèvement (GPA)

La garantie de parfait achèvement (ou GPA) est une obligation légale pour tous les constructeurs. Elle vous couvre en cas de dommage ou malfaçon découvert(e) dans l’année suivant la livraison de votre maison, même si vous ne l'aviez pas signalé au moment de la réception des travaux. 

Tous les types de dommages ou de défauts sont couverts par la garantie de parfait achèvement (excepté une mauvaise utilisation ou une usure normale des équipements). Le constructeur sera donc tenu d’intervenir pendant une année pour effectuer les réparations nécessaires. Cette garantie est à ne pas confondre avec les garanties constructeurs qui concernent vos équipements. L’intégralité de votre construction est couverte par la GPA (portes, fenêtres, revêtements, équipements…).

La garantie biennale de bon fonctionnement

Comme son nom l’indique, la garantie biennale est active deux ans après la livraison de votre maison. Elle couvre les défauts de fonctionnement de tous les ouvrages dissociables du gros œuvre, mettant en difficulté l’utilisation de votre ouvrage.  Par exemple, sont concernés des raccords de plomberie mal réalisés, des radiateurs défectueux, un défaut d’étanchéité de vos fenêtres… Pour être couverts par cette garantie, les ouvrages défectueux doivent pouvoir être déposés sans endommager la structure de votre maison, et doivent avoir été installés avant la livraison de votre maison.

La garantie décennale

La garantie décennale est sans doute la plus importante. Elle couvre la réparation de dommages qui pourraient affecter la pérennité de votre ouvrage, ou le rendraient impropre à son utilisation (c'est-à-dire inhabitable). C’est notamment le cas si vous constatez l’apparition de fissures, des infiltrations d’eau ou encore des fuites dans des canalisations encastrées (indissociables du gros œuvre). Comme pour les garanties précédentes, le constructeur sera dans l’obligation d’effectuer les réparations nécessaires gratuitement et ce, durant les dix années suivant la livraison de votre maison.

L’assurance de dommages ouvrage

L’assurance dommages ouvrage n’est pas une garantie prévue dans le CCMI. C’est une assurance que doit souscrire obligatoirement le maître d’ouvrage (dans notre cas, le particulier faisant construire sa maison) avant le début des travaux. Elle prend effet après la garantie de parfait achèvement (soit un an après la livraison de votre maison), et vous permet de financer sans délai des travaux liés aux dommages couverts par la garantie décennale. C’est pourquoi l’assurance dommages ouvrage est fréquemment évoquée lorsque l’on parle de la garantie décennale. En tant qu’utilisateur de votre bien, elle vous permet de faire réaliser des travaux urgents dès l’apparition d’un dommage, sans attendre que la responsabilité du constructeur soit avérée et que la garantie décennale soit enclenchée.

La garantie de livraison

Dans le cadre d’un CCMI, le constructeur est dans l’obligation de souscrire une garantie de livraison auprès d’une banque ou d’un organisme d’assurance. Cette garantie vous protège en cas de défaillance du constructeur (non réalisation des travaux, retards importants de livraison, refus d’intervenir après la réception pour effectuer les travaux de réserves…). Dans cette situation, l’organisme prend en charge l’achèvement de vos travaux en se substituant au constructeur et en désignant par exemple un second prestataire. Si la date de livraison est ultérieure à la date prévue dans votre contrat initial, les éventuelles pénalités de retard sont également à la charge de cet organisme.

La garantie de remboursement

Contrairement aux précédentes, elle n’est obligatoire que dans le cas où votre constructeur vous demanderait un règlement avant le démarrage du chantier (un acompte). Cette garantie vous permettra d’être remboursé des sommes versées si le démarrage du chantier ne peut pas avoir lieu (rétractation de votre part, non levée des conditions suspensives dans les délais impartis).

Comment bien sélectionner son constructeur ?

Le budget global de construction

S'il est évident que le budget jouera un rôle majeur dans votre décision finale, ne vous fiez pas uniquement au montant indiqué sur votre CCMI. Tentez d’étudier un budget plus global avant d’arrêter votre choix.  Par exemple, il se peut que le système de chauffage que vous propose le constructeur A soit moins onéreux à l’achat, mais que celui proposé par le constructeur B réduise de façon significative vos factures d’énergie. Vérifiez également la gamme de matériaux décrite dans votre contrat. Gardez en tête que tout changement de votre part après la signature du contrat entraînera des plus-values. Enfin, vérifiez bien que toutes les prestations que vous souhaitez réaliser soient bien comprises dans le prix final. Il est fréquent que certains travaux soient affichés sous forme « d’options » et ne soient pas comptabilisés dans le montant final.

Les compétences techniques du constructeur

Il est difficile de juger des compétences techniques d’un constructeur lorsque vous n’êtes pas vous-même qualifié. En revanche, si vous rencontrez plusieurs prestataires, vous ferez rapidement la différence entre un discours « vendeur » et un discours « technique ». 

Évaluez la pertinence des solutions proposées en fonction des éventuelles difficultés de votre terrain ou de vos demandes. Votre interlocuteur doit être en mesure de s'adapter à votre cahier des charges et de vous aider à faire les bons choix de conception dès le début. Il est exclu de devoir revenir sans cesse sur vos plans car des difficultés techniques ou des exigences réglementaires n’auraient pas été identifiées.

Les constructeurs spécialisés (maisons à ossature bois, maisons passives…)

Si vous avez des exigences particulières ou un choix de matériau bien précis concernant votre type de maison, orientez-vous d’emblée vers les constructeurs spécialisés. Par exemple, si vous souhaitez une architecture très contemporaine avec des formes atypiques, recherchez un constructeur ayant l’habitude de réaliser ce type de maison. En effet, il sera indispensable d’avoir une expérience structurelle plus poussée que pour une maison traditionnelle, et également un réseau de partenaires qualifiés pour ce genre de réalisation. Il en est de même pour les maisons à ossature bois ou pour les maisons à haute performance énergétique.

La communication du constructeur

Votre ressenti est également un aspect important à prendre en compte. Ne le négligez pas. Si, dès les premiers échanges, vous avez le sentiment que votre interlocuteur n’est pas transparent, s’il ne se montre pas disponible pour répondre à vos interrogations ou s’il n’est pas réactif, passez votre chemin. Vous devrez composer avec ce professionnel pendant toute la durée de votre projet (soit plus d'un an). Choisissez donc un constructeur avec lequel vous vous sentez en confiance dès les premiers rendez-vous.

Quels sont les labels gages de qualité pour les constructeurs de maisons ?

Le label Effinergie

Le label Effinergie peut être demandé pour une construction, et non pour un constructeur lui-même. Chaque projet est étudié individuellement par un organisme indépendant afin de délivrer ou non ce label. 

Plus exigeant que la RT 2012 actuellement en vigueur, le label Effinergie certifie une construction nécessitant une très faible consommation d’énergie, et offrant un niveau de confort optimal pour ses occupants. 

Un constructeur proposant des maisons certifiées Effinergie témoigne de sa volonté d’innovation, de progrès, et de son intérêt environnemental malgré des exigences de plus en plus contraignantes. À noter que l'entrée en vigueur de la RE 2020 à l’été 2021 pourrait sans doute modifier les conditions d'obtention du label.

Charte de l'association Maisons de qualité

Le label Constructeur Maisons de qualité est délivré par une association indépendante, et vise à garantir le sérieux et la qualité de prestation des constructeurs qui en font la demande. Ce label doit être renouvelé tous les ans par un nouvel audit. Les professionnels sont jugés sur leur qualité d’écoute, leur fonctionnement interne, leur volonté de progrès, leur stabilité financière ainsi que leurs compétences techniques. Une enquête de satisfaction est également menée auprès des anciens clients afin de garantir la qualité du travail effectué.

La certification NF Habitat

Comme le label précédent, la certification NF Habitat est un gage de qualité pour le consommateur. Plus connue et plus répandue que la charte Maisons de qualité, elle évalue les compétences techniques du constructeur, son organisation interne et son service client (qualité d’écoute, clarté des informations et documents délivrés, réactivité…). 

La mention HQE (Haute Qualité Environnementale) vient s’ajouter à la certification NF Habitat lorsque votre construction respecte également un engagement environnemental supérieur aux réglementations thermiques en vigueur (isolation et étanchéité à l'air renforcées, économies d'énergie conséquentes, maison passive…).

Les labels Haute performance Énergétique (HPE et THPE)

Si vous faites construire votre maison, votre habitation devra obligatoirement respecter les exigences de la réglementation thermique en vigueur. Si ses performances énergétiques vont au-delà, votre maison pourra obtenir le label HPE (ou THPE si les consommations énergétiques de votre logement sont plus de 20 % inférieures aux minimas exigés).

Le label HPE étudie l’impact environnemental global de votre construction, en prenant en compte l’intégralité de la durée de vie de votre maison (nature des matériaux utilisés, déroulement du chantier, consommation énergétique). Cette vision globale va dans le sens de la RE 2020 qui entrera prochainement en vigueur, et qui intégrera une étude d’impact de chaque construction neuve.

Vous avez désormais un aperçu des différentes questions à vous poser avant de choisir votre constructeur. Ne négligez pas cette étape car le prestataire que vous choisirez sera votre interlocuteur tout au long de votre projet. Il est donc essentiel de sélectionner un véritable partenaire et d’être en confiance dès les premiers échanges ! Enfin, n’hésitez pas à contacter plusieurs constructeurs différents afin d’être sûrs de votre choix.


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