Hausse des taux immobiliers et maison neuve : c'est possible ?
La hausse des taux immobiliers n'échappe à personne et inquiète de nombreux aspirants propriétaires. Quels sont les taux pratiqués en 2023 ? Quelles évolutions sont à envisager pour l'horizon 2024 ? Est-il encore possible de faire construire sa maison malgré cette situation ? Découvrez toutes les réponses.
SOMMAIRE
- Quels sont les taux de crédits immobiliers en 2023 ?
- Pourquoi les taux des emprunts immobiliers augmentent ?
- Conséquences de la hausse des taux d'intérêts sur les projets de construction
- Quelles solutions pour faire face aux difficultés d'emprunt actuelles ?
- Prévision : est-ce que les taux des prêts immobiliers vont baisser en 2024 ?
Quels sont les taux de crédits immobiliers en 2023 ?
L'Observatoire Crédit Logement/CSA a publié ses dernières tendances basées sur les données mensuelles récoltées.
Le taux moyen constaté pour les crédits immobiliers (toutes durées confondues) est de 3.80 % en août 2023, contre 3.64 % en juillet 2023. Le nombre de crédits accordés poursuit quant à lui sa baisse.
Voici les taux moyens constatés à l'échelle nationale en août 2023, en fonction de la durée d'emprunt :
- 15 ans : 3.72 % ;
- 20 ans : 3.92 % ;
- 25 ans : 4.08 %.
Pourquoi les taux des emprunts immobiliers augmentent ?
Inflation et augmentation des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE)
L’évolution à la hausse des taux immobiliers est directement liée à deux facteurs principaux : la remontée des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) et l'inflation.
La reprise économique post-Covid, la hausse des prix de l'énergie et la guerre en Ukraine ont entraîné une inflation record qui a fortement affecté le pouvoir d'achat des foyers.
Une politique monétaire européenne est alors mise en place pour tenter de contrer l'inflation. Elle vise à ralentir l'activité économique et à réduire le nombre d'emprunts. Dans ce processus, la Banque Centrale Européenne joue (indirectement) un rôle essentiel.
Les établissement bancaires, qui financent les achats immobiliers des particuliers, doivent d'abord emprunter eux-mêmes cet argent à la BCE. Or, depuis 2022, la BCE a augmenté progressivement ses taux directeurs pour limiter l'inflation. Cette hausse se répercute directement sur les taux d'intérêt des crédits immobiliers, car les prêteurs doivent compenser le coût de l'argent emprunté.
Les banques se trouvent dans l'obligation de pratiquer des taux plus élevés que ceux de la BCE en vue de maintenir une marge suffisante et de couvrir les risques de non-remboursement.
Ainsi, c'est la BCE qui, à travers l'établissement de ses taux directeurs, influence les taux immobiliers moyens observés.
Augmentation du taux d'usure
Le taux d'usure est une protection pour les ménages qui souhaitent emprunter de l'argent auprès d'établissements financiers.
Le taux d'usure est fixé par la Banque de France. Il correspond au taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG) maximal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer. Il vise à protéger les emprunteurs de propositions de prêts trop coûteuses.
Si le taux d'usure n'est évoqué que depuis quelques années, c'est en raison de son récent caractère bloquant dans l'obtention de certains crédits. Lorsque les taux augmentent rapidement, ils peuvent s'approcher du taux maximal légal défini par la Banque de France.
Si le TAEG du crédit proposé par une banque est supérieur au taux d'usure en vigueur, l'emprunt ne peut aboutir.
Dans le contexte actuel, le taux d'usure est exceptionnellement révisé chaque mois depuis le 1er février 2023 (au lieu de chaque trimestre). Sa valeur est basée sur les taux moyens observés lors des trois mois précédents. Par conséquent, il augmente progressivement, dépassant actuellement les 5% sur 20 ans.
Cette hausse du taux d'usure est à double tranchant. D'un côté, il ne représente plus un blocage et rend possible les crédits immobiliers. De l'autre, cette augmentation des valeurs limites signifie aussi que les crédits sont désormais réservés aux ménages les plus aisés en raison de taux très élevés.
Le taux d'usure est initialement un dispositif de protection qui n'est pas à l'origine de l'augmentation des taux d'emprunt. En revanche, son augmentation libère une marge de manœuvre pour les banques et contribue mécaniquement à la hausse des taux pratiqués.
Conséquences de la hausse des taux d'intérêts sur les projets de construction
Un budget de construction revu à la baisse
Un taux d'intérêt plus élevé signifie mécaniquement que, pour une même somme empruntée, votre crédit immobilier vous coûte plus cher. C'est d'autant plus vrai si cette hausse vous oblige à augmenter la durée de remboursement.
Assez logiquement, la somme qu'il faut alors consacrer au remboursement des intérêts plus élevés est une somme qui ne peut pas être investie dans votre projet immobilier. Le budget disponible pour financer des travaux de construction est donc revu à la baisse.
Pour ne rien arranger, l'augmentation des coûts des matériaux réduit encore les possibilités des particuliers qui souhaitent faire construire. Des circonstances qui dégradent un peu plus chaque mois la qualité des projets qu'il est possible de s'offrir.
Par conséquent, la hausse des taux d'intérêts pousse de nombreux ménages à revoir la conception de leur maison quelques mois après avoir rencontré leur constructeur. Il faut alors réduire la superficie de quelques mètres carrés ou simplifier l'architecture de la maison.
Un décalage ou une annulation des projets immobiliers
Pour les ménages les plus modestes, la hausse des taux d'intérêts est telle qu'elle ne peut être absorbée par une modification de projet ou un allongement du crédit. Ces particuliers se trouvent alors dans l'obligation de reporter leur projet de construction, voire, de l'annuler complètement.
Même si les prix du marché immobiliers sont à la baisse, ils ne diminuent pas aussi vite que la capacité d'emprunt des foyers auprès des banques.
Autre élément qui entraîne l'annulation des projets de construction : les refus de financement de plus en plus fréquents. Les banques sont réticentes à accorder un prêt aux dossiers les plus « fragiles ». Elles demandent alors des garanties toujours plus difficiles à obtenir.
Quelles solutions pour faire face aux difficultés d'emprunt actuelles ?
Augmenter son apport personnel
Lorsque les coûts d'emprunt sont au plus haut, l'une des solutions à envisager est d'augmenter son apport personnel. Cette alternative permet de réduire le montant du crédit et/ou la durée de remboursement. Elle rassure également les établissements financiers sur vos capacités d'épargne.
Augmenter son apport personnel n'est pas toujours possible immédiatement. Il est alors « tentant » de reporter son projet pour prendre le temps d'épargner plus d'argent. Sachez que si vous faites ce choix, vous prenez le risque de voir votre pouvoir d'achat diminuer lorsque vous serez prêt(e)s à vous lancer.
Il est donc conseillé de bien étudier les différentes simulations proposées par les banques, en prenant en considération la forte probabilité que les taux poursuivent leur hausse dans un avenir proche.
Enfin, augmenter son apport n'est pas sans danger. Votre épargne de sécurité peut s'en trouver fortement diminuée, ce qui représente un risque conséquent lorsque l'on s'engage dans la construction d'une maison !
Agir sur le TAEG (taux annuel effectif global)
Le TAEG (taux effectif global annuel) est considéré comme le « vrai » taux de votre crédit immobilier. Il ne prend pas uniquement en compte le taux nominal proposé par votre banque, mais aussi les frais annexes. Pour réduire le taux global de votre emprunt, plusieurs axes sont à étudier en parallèle :
- comparer les différentes assurances emprunteur pour réduire les cotisations mensuelles ;
- se renseigner sur les aides financières à la construction neuve comme les prêts aidés et les dispositifs locaux.
- passer par un courtier pour négocier les meilleurs taux et conditions de prêt possibles (frais de dossier, gratuité de services bancaires).
L'importance du plan de financement
Pour visualiser l'évolution de vos dépenses au fur et à mesure que votre projet se concrétise, l'établissement d'un plan de financement est indispensable. Ce terme peut effrayer les plus novices mais il désigne « simplement » un récapitulatif des dépenses à prévoir et des moyens disponibles.
En listant exhaustivement tous les frais à prévoir, vous aurez un aperçu des postes sur lesquels agir pour réduire la facture globale.
Si vous ne savez pas par où commencer pour financer sereinement votre projet, vous pouvez consulter notre « Guide pas-à-pas pour bâtir son plan de financement ».
Ce document pourra vous aider à mieux définir votre budget de construction. Une fois vos capacités financières identifiées, n'hésitez pas à vous montrer clair(e) à ce sujet avec votre constructeur ou votre architecte. En définissant vos limites dès les premiers échanges, votre constructeur sera en mesure d'adapter immédiatement votre projet à vos moyens.
Prévision : est-ce que les taux des prêts immobiliers vont baisser en 2024 ?
Il est assez probable que la hausse des taux se poursuive dans les mois, voire années à venir. Étant une conséquence directe de l'inflation, cette augmentation devrait continuer tant qu'aucune amélioration économique notable n'est constatée.
De plus, la hausse constante et progressive du taux d'usure laisse imaginer que la baisse du coût des crédits n'est pas encore d'actualité.
Autrement dit, si vous envisagez de faire construire ou de réaliser un achat immobilier, il est conseillé de contractualiser votre offre de financement le plus tôt possible. Plus vous attendez, plus les prêts immobiliers seront coûteux, et plus votre capacité d'emprunt s'en trouvera impactée.
Vous envisagez de faire construire votre future maison ? N'hésitez pas à consulter notre Guide par département ou notre Guide complet pour votre projet de construction. Vous y trouverez de nombreux conseils adaptés à votre localisation et au stade d'avancement de votre projet : de la conception à l'emménagement, en passant par le choix du constructeur et le suivi des travaux.