Quelles sont les différences entre maître d'œuvre et constructeur de maisons individuelles ?

Il y a plusieurs manières de faire construire une maison. Vous pouvez faire appel à un maître d'œuvre, à un constructeur, ou tout faire vous-mêmes !

Et quand on n'est pas du métier, c'est parfois difficile de bien comprendre le rôle de chaque professionnel dans le domaine de la construction. Les approches sont différentes, les garanties légales aussi, et bien sûr, la facture finale !

Alors, à qui confier son projet de construction ? Quelles sont les différences entre un maître d'œuvre et un constructeur de maisons individuelles ? Y a-t-il une solution meilleure que l'autre selon votre profil ? Kazimo vous guide et fait le point dans la suite.

Pas le temps de tout lire ? Voici ce que vous devez retenir :

• Le maître d'œuvre vous accompagne, conçoit votre logement, et organise la coordination des travaux. Mais il ne réalise pas lui-même ces travaux. Vous restez en relation avec chaque artisan.

• Le constructeur est votre unique interlocuteur du début à la fin. Il est responsable de la conception, de la réalisation de votre maison neuve, et s'engage sur un prix global et définitif via le CCMI.

• Les garanties incluses dans un CCMI, la garantie de livraison et la garantie de remboursement, ne sont obligatoires qu'avec un constructeur.

• Vous hésitez entre les deux approches ? Contactez dès aujourd'hui les constructeurs de maisons partenaires de Kazimo partout en France, pour une étude détaillée de votre projet.

Les différences de rôles entre maître d’œuvre et constructeur

Avant de commencer : maître d'œuvre et maître d'ouvrage, ne confondez plus !

Vous retrouverez ces deux termes tout au long de cet article. Ils se ressemblent, mais ne font pas du tout référence à la même personne.

Le maître d'ouvrage, c'est vous. La personne pour qui la maison est construite, le commanditaire du projet, le client.

Le maître d'œuvre est un professionnel du bâtiment. C'est l'interlocuteur qui vous accompagne dans la réalisation de votre projet. Il s'occupe de concevoir votre maison selon votre vision, et de coordonner les travaux.

Quel est le rôle du maître d’œuvre?

La conception

Après plusieurs rendez-vous, le maître d'œuvre analyse votre cahier des charges, la faisabilité technique et réglementaire de votre projet.

Il réalise avec vous les plans de votre future maison en fonction des contraintes de votre terrain, du règlement d'urbanisme de votre commune et de vos besoins. En général, il accompagne cette proposition d'une première estimation budgétaire pour valider ensemble l'enveloppe globale.

Quand tous les éléments vous plaisent, le maître d'œuvre s’occupe des formalités administratives comme le dépôt du permis de construire ou la réalisation de l’étude thermique en missionnant un bureau d’études spécialisé.

Il se charge ensuite de mettre en concurrence plusieurs artisans pour vous obtenir le meilleur prix. Et c'est également à lui d'analyser les devis reçus, de vérifier qu'ils sont conformes, et de vous donner son avis d'expert sur le choix des meilleures entreprises à sélectionner.

Le suivi des travaux

En phase de construction, ce n'est pas votre maître d'œuvre qui réalise les travaux.

Son rôle, c'est de s’assurer, en votre nom, du bon déroulement du projet.

Voici quelques exemples de ses missions :

• rédaction des contrats de travaux qui vous lieront avec chaque entreprise ;

• organisation du planning d’exécution des travaux et coordination des interventions ;

• visites régulières du chantier pour s’assurer de la bonne exécution des travaux et du respect des délais ;

• assistance le jour de la réception des travaux ;

• rédaction des procès-verbaux de réception pour chaque entreprise.

Maître d'œuvre et architecte : c'est pareil ?

L’architecte est un maître d'œuvre particulier. Mais tous les maîtres d'œuvre ne sont pas des architectes.

En fait, architectes et maîtres d'œuvre réalisent sensiblement les mêmes missions. 

Mais l'architecte dispose d'un « titre » qui vous assure que vous faites appel à un professionnel diplômé, qui respecte un code de déontologie.

Les maîtres d'œuvre « classiques » ne sont pas soumis à une réglementation professionnelle. Tout professionnel de la construction peut se déclarer maître d'œuvre, du moment qu'il est assuré pour.

Quel est le rôle du constructeur de maison individuelle ?

La conception

La conception est assez similaire chez un constructeur et chez un maître d'œuvre.

Vous êtes accompagnés dans la réalisation de vos plans. Et contrairement à ce que l'on pense souvent, les plans de maisons sont souvent ultra-personnalisables. La majorité des constructeurs dispose en effet d’un bureau d’études en interne, qui vous propose des logements sur mesure.

Et comme un maître d'œuvre, le constructeur se charge ensuite des démarches administratives en mairie, puis lance les différentes études nécessaires (étude, structurelle, sol).

La construction

La principale différence entre le constructeur et le maître d'œuvre : leur rôle sur le chantier.

Comme son nom l’indique, le constructeur va réaliser en son nom, et sous sa responsabilité, tous les travaux de votre maison.

Il va donc lui-même sélectionner les artisans qu’il souhaite sous-traiter pour mener à bien votre chantier. L’avantage de cette solution : à chaque phase d’avancement du chantier, vous ne réglez qu’une seule facture à votre constructeur.

Si jusqu’alors, votre interlocuteur principal était un commercial ou le bureau d'études, le conducteur de travaux chargé de votre dossier prendra certainement le relais à l’ouverture du chantier. Il deviendra votre contact privilégié pour toutes vos demandes, et vous tiendra informés de l’avancement du chantier.

Les différences de contrats et garanties

Le contrat de maîtrise d’œuvre

Comme expliqué plus haut, le maître d'œuvre ne vous vend pas de travaux.

Il vous propose un service de conception, de suivi de chantier, et se rémunère sous la forme d'honoraires.

Le contrat que vous signez ensemble est un contrat de maîtrise d'œuvre. Et, à moins de faire appel à un architecte, ce type de contrat est assez peu encadré.

Prenez donc le temps de bien le lire avant de vous engager ! Et n'hésitez pas à faire ajouter des mentions que vous estimez nécessaires.

En voici quelques exemples :

• Ajoutez des conditions suspensives. Si vous choisissez votre maître d'œuvre avant l'obtention de votre prêt ou de votre permis de construire, assurez-vous de pouvoir annuler le contrat en cas de refus de financement ou du permis ;

• Encadrez les délais de réalisation, ainsi que la date de livraison prévue. Ne laissez pas cette indication dans le flou pour éviter les retards trop importants.

• Limitez le budget de construction. Contrairement au constructeur qui indique un budget contractuel fixe, le maître d'œuvre ne s'engage pas sur le coût de construction exact à la signature du contrat. Par contre, il doit vous indiquer un budget global maximal qu'il doit respecter (et sur la base duquel il se rémunère). L'idée, c'est d'éviter les dépassements d'honoraires abusifs. Concrètement, imposez une obligation de résultat sur le respect du budget (hors demandes complémentaires de votre part bien sûr).

• Détaillez précisément les tâches qui incombent au maître d'œuvre. Comme ce contrat n'est pas réglementé, écrivez noir sur blanc toutes les missions qu'il doit réaliser, et celles que vous prenez en charge.

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est obligatoire pour tous les constructeurs, et est encadré par la loi du 19 décembre 1990.

Ce contrat vous permet d’être protégés en cas de défaillance du professionnel avant la livraison du chantier, ou de sinistre.

Votre CCMI doit comporter obligatoirement :

• une liste de conditions suspensives vous autorisant à mettre fin au contrat avant la construction si elles ne sont pas levées : refus d’obtention d’un financement, non-acceptation du permis de construire ;

• la date de démarrage de vos travaux, le délai d’exécution, ainsi que la date maximale à laquelle votre maison doit être réceptionnée ;

• le montant global et forfaitaire HT et TTC de l’ensemble de la prestation du constructeur (conception et réalisation) ;

• le descriptif détaillé et complet de toutes les prestations prévues dans votre maison, avec la référence des équipements installés ;

• les plans de votre maison ;

• la liste des garanties (à minima, celles inscrites ci-dessous) ;

• en annexes : l’ensemble des attestations d’assurances obligatoires du constructeur.

Maître d'oeuvre ou constructeur : tableau comparatif des garanties

Garantie	Définition	Contrat de maîtrise d’œuvre	CCMI
Garantie de parfait achèvement (GPA)	Couvre l’ensemble des dommages survenus dans la construction pendant une année suivant la livraison.	Obligatoire	Obligatoire
Garantie de bon fonctionnement (Biennale)	Couvre l’ensemble des défauts de fonctionnement sur des ouvrages dissociables du gros œuvre, pendant deux ans suivant la livraison.	Obligatoire	Obligatoire
Garantie décennale	Couvre l’ensemble des dommages structurels ou mettant en péril l’utilisation de l’ouvrage, durant dix ans après la réception.	Obligatoire	Obligatoire
Garantie de livraison	Garantit la livraison de votre bien dans les délais inscrits au contrat.	Non obligatoire	Obligatoire
Garantie de remboursement	Garantit le remboursement des acomptes versés en cas d’annulation du contrat.	Non obligatoire	Obligatoire, uniquement si le constructeur vous demande un acompte avant le début du chantier
Assurance dommages ouvrages	Permet le règlement rapide des travaux en cas de sinistre.	À souscrire obligatoirement par le maître d’ouvrage avant le début des travaux.	À souscrire obligatoirement par le maître d’ouvrage avant le début des travaux.

Les différences de prix

Les honoraires de maîtrise d'œuvre

Le maître d'œuvre calcule sa rémunération sur la base d’un pourcentage du montant estimé des travaux, en général 8 à 12 %. Parfois jusqu'à 15 % pour une mission complète ou un projet immobilier particulièrement complexe.

Ce pourcentage dépend de votre région, de l'agence de maîtrise d'œuvre choisie (chacune décide de ses tarifs), et de l’étendue des missions confiées.

Contrairement à un constructeur, vous payez séparément :

• votre maître d’œuvre qui conçoit et suit le chantier de votre maison neuve ;

• les études spécifiques (étude thermique, étude de sol) ;

• les travaux, avec une facturation différente pour chaque artisan.

Quelle est la marge du constructeur ?

En faisant appel à un constructeur, vous connaîtrez dès la signature du CCMI le montant global et forfaitaire de votre construction.

Qu'est-ce que ça veut dire ?

Le terme « global » veut tout simplement dire que tout est inclus ! La conception, le dépôt du permis, la réalisation des travaux, mais aussi :

• la rémunération interne des commerciaux, des dessinateurs et conducteurs de travaux ;

• la marge appliquée sur les tarifs des sous-traitants ;

• et les assurances du professionnel.

L'inconvénient, c'est que vous n'avez pas accès au détail des prix unitaires de chaque poste, ni au pourcentage exact de marge.

Donc, si vous demandez une modification (changement de matériaux, suppression de prestation), le constructeur vous indiquera une plus-value ou moins-value qu’il vous sera difficile d’analyser. Notre conseil : définissez un maximum de points avant que le contrat ne soit signé.

La plus grande sécurité du CCMI : un prix définitif

En cas d’aléas de chantier ou d’oubli du constructeur, ce dernier ne pourra pas vous demander de payer des sommes complémentaires à la fin des travaux.

Dès que le contrat est signé, vous connaissez exactement la somme que vous devrez régler à la fin, et les paiements suivent un échéancier connu à l'avance.

Qui coûte le moins cher : constructeur ou maitre d'œuvre ?

La différence de prix n'est pas significative entre ces deux acteurs de la maison individuelle.

Le vrai écart de prix vient surtout de la nature de votre projet immobilier, et de votre sérieux dans le suivi des dépenses. Parce qu'en effet, avec un maître d’œuvre, il est très facile de se laisser emporter par la conception d'une maison sur mesure, et de ne pas surveiller les frais qui s'accumulent.

Au départ, le maître d'œuvre peut sembler moins cher et plus transparent. Et c'est vrai que la possibilité d'avoir un droit de regard sur les devis des entreprises peut vous aider à orienter vos choix pour réduire les coûts.

Mais attention, le coût définitif de votre maison ne sera connu qu'à la fin du chantier.

En ce qui concerne le constructeur, le prix peut sembler plus élevé, mais il a l'avantage d'être définitif.

Identifiez bien les postes de dépenses qui ne seraient pas compris dans la prestation du constructeur, et qui resteraient alors à votre charge : terrassement, évacuation des terres, aménagements extérieurs, peintures, etc.

Dans les deux cas, le montage d'un plan de financement le plus précis possible est indispensable pour suivre votre budget de construction.

Choisir entre un maître d'œuvre et un constructeur de maisons individuelles : principaux avantages et inconvénients

Les avantages du maître d'œuvre pour construire sa maison

La personnalisation

Un maître d'œuvre ou un architecte pourra vous proposer un projet plus travaillé esthétiquement qu’un constructeur, qui a parfois une vision plus « technique » sur ses ouvrages.

Attention

Cette généralité est à prendre avec beaucoup de recul ! De plus en plus de constructeurs de maisons poussent le sur-mesure au même niveau que les agences de maîtrise d'œuvre. Ils vous proposent, eux aussi, des modèles d'habitats personnalisables selon vos envies et votre budget.

Il y a un aspect où la personnalisation peut se révéler intéressante avec un maître d'œuvre : le choix des matériaux.

En effet, il n'est pas rare que les constructeurs vous imposent des fournisseurs, car ils négocient des prix grâce à un volume important de commandes.

Chaque accord avec un fabricant vous permet de bénéficier de tarifs avantageux, mais vous limite aussi dans vos choix. Vous devez donc piocher dans les différents catalogues proposés (portes, appareils sanitaires, carrelage, parquet). Mais rassurez-vous, ils sont plutôt fournis !

Le maître d'œuvre, plus indépendant, vous offre la liberté de choisir vous-même les fournisseurs qui proposent des produits qui vous plaisent.

La contrepartie, c'est que cette personnalisation vous demandera un investissement personnel plus important.

L’indépendance

Le maître d'œuvre est indépendant vis-à-vis des entreprises sur le chantier car n’est lié à aucun contrat avec eux. Il est uniquement engagé envers vous : le maître d’ouvrage.

Son devoir de conseil lui impose une totale transparence sur la situation réelle du chantier. Vous avez accès aux devis réels des artisans, et pouvez ainsi agir sur le coût des travaux : consultation de plusieurs entreprises, choix des artisans, modification des prestations. Des étapes souvent limitées, voire impossibles avec un constructeur.

En cas de désaccord important avec une entreprise, le maître d'œuvre sera tenu d’assurer votre intérêt et de prendre une décision en votre faveur.

Pourquoi faire appel à un constructeur ?

Un interlocuteur unique

Le principal avantage de faire appel à un constructeur est le fait d’avoir un interlocuteur unique du début à la fin de votre projet.

Pas d’échanges multiples avec les différents corps de métier, un seul prestataire à régler, pas de coordination à prévoir entre les intervenants. Vous gagnez un temps considérable dans la gestion et le suivi de votre projet !

En contrepartie, vous acceptez de remettre la bonne réussite de votre projet entre les mains d’un seul prestataire assurant une mission complète. D'où l'importance de bien le choisir dès le début !

N’hésitez pas à consulter notre article « Comment savoir si un constructeur est fiable ? » pour découvrir tous nos conseils à ce sujet.

Des garanties plus étendues et plus claires

Comme évoqué plus haut, le CCMI imposé pour tous les constructeurs de maisons est un contrat très encadré et très réglementé.

Il protège vos intérêts dans de nombreuses situations litigieuses avec votre constructeur et contre une mauvaise qualité d'exécution. L’obligation de résultat étant incontestable pour un constructeur, vous pourrez déclencher toutes les garanties à votre disposition pour faire valoir vos droits en cas de désaccord (retards d'exécutions, sinistres, dépassement injustifié du prix).

Attention

Les contrats de maîtrise d'œuvre sont en revanche beaucoup plus vagues, et sujets à interprétation.

L’obligation de moyens due par le maître d'œuvre reste plutôt floue. Donc, il est plus difficile de prouver sa responsabilité en cas de malfaçon ou de sinistre.

Il faut aussi rechercher la responsabilité de chaque entreprise qui pourrait avoir joué un rôle dans votre désordre au moment du chantier.

Des démarches possibles, puisque chaque entreprise est censée être assurée pour ses travaux, mais parfois longues et fastidieuses.

Vous hésitez encore entre maître d'œuvre ou constructeur ?

• Vous préférez un projet immobilier simple, cadré, avec un seul interlocuteur du premier au dernier jour ?

• Vous manquez de temps ou d'expérience pour suivre la construction d'une maison neuve de près ?

• Ou vous avez un budget serré et souhaitez éviter tout dépassement de prix à la fin des travaux ?

Alors, le constructeur de maison individuelle en CCMI est probablement la meilleure solution pour vous !

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