Maison passive : quel prix pour quels bénéfices par rapport à une maison RE 2020 ?

Si on vous disait qu'il est possible de réaliser une maison neuve tellement performante que vous n'aurez quasiment jamais besoin de la chauffer, ni de la climatiser ? 

Le rêve, non ? Plus de factures énergétiques qui s'envolent, plus besoin de surveiller chaque année les prix de l'électricité ou du gaz : votre maison garde une température stable, sans rien consommer (ou presque). 

Cette maison, elle existe ! C'est l'habitation passive. Ses besoins énergétiques sont tellement minimes que le chauffage devient presque décoratif !

Reste LA grande question : quel le prix d'une maison passive ? Parce qu'une construction aussi performante, on se doute bien que ça a forcément un coût. 

Est-ce l'habitat passif est vraiment plus économe en énergie qu'une maison RE 2020, déjà très performante ? Est-ce que le surcoût en vaut la peine ? Est-ce qu'il existe des subventions pour financer une construction passive ? Y a t-il toujours un retour sur investissement ? On vous répond tout de suite.

Pas le temps de tout lire ? Voici ce que vous devez retenir

• Le prix d’une maison passive est en moyenne 5 à 15 % plus élevé qu’une maison RE 2020. Mais, en fonction des particularités du projet et des techniques d'optimisation choisies, ce surcoût peut être réduit.

• La différence de prix vient principalement d'une conception plus réfléchie, d'une isolation renforcée et d'une mise en œuvre plus exigeante pour les entreprises sur le chantier. La personnalisation est aussi poussée à son maximum dans ce type de construction.

• Le retour sur investissement existe, mais il est assez difficile à chiffrer précisément. Il dépend du climat, de la durée de détention du logement, mais aussi de la manière dont vont varier les prix de l'énergie.

• Un projet ? Demandez votre étude personnalisée gratuite à nos constructeurs partenaires partout en France. Un excellent point de départ pour estimer un premier budget et prendre les bonnes décisions.

Sommaire

Qu'est-ce que la maison passive a de plus qu'une maison RE 2020 ?

Ce que vous impose déjà la RE 2020 dans votre maison neuve

Aujourd’hui, faire construire une maison « simplement » conforme aux normes en vigueur n’a déjà plus grand-chose à voir avec les pavillons neufs construits il y a quinze ou vingt ans. 

Depuis le 1er janvier 2022, toute nouvelle habitation individuelle doit respecter la RE 2020. Une réglementation environnementale exigeante, qui a fait monter le niveau d'un cran (voire dix crans !) par rapport à la RT 2012.

Son approche est plus globale que la réglementation thermique précédente : 

Les besoins en énergie primaire sont limités

La maison doit être conçue de manière à peu consommer, tout le temps. 

On raisonne sur l’ensemble des usages (plus seulement le chauffage et le refroidissement). Par exemple, la production d'eau chaude, l'éclairage, le système de ventilation. 

Le recours aux énergies renouvelables est imposé fortement suggéré

L'incitation n'est pas explicite. Mais dans la réalité, il est presque impossible de respecter les seuils imposés sans recours aux énergies renouvelables.  

Ce qui est sûr, c'est que les systèmes de chauffage « tout électrique » ou « tout gaz » deviennent insuffisants. 

Pour maximiser les performances, il faut souvent utiliser d'autres techniques en complément : pompe à chaleur, chaudière biomasse, poêle à bois ou granulés, énergie solaire.

Tout le cycle de vie du bâtiment est évalué

Tout le cycle de vie du bâtiment doit être le plus respectueux possible de l'environnement, pas uniquement quand la maison est habitée. 

L'évaluation RE 2020 tient compte de l'empreinte carbone liée aux matériaux choisis, à la phase de construction et à l’exploitation du logement.

Vous devez donc chercher à réduire au maximum les émissions de gaz à effet de serre à chaque étape de votre projet. 

Le confort d’été est un critère à part entière

La maison doit rester « vivable » pendant les périodes de forte chaleur, sans compter sur une utilisation excessive de la climatisation. 

Cette caractéristique demande plus de réflexion sur l'orientation, l'inertie du bâtiment et l'installation de protections solaires.

Qu'est-ce qu'une maison passive fait « en plus » ?

À retenir
Une maison RE 2020 est déjà extrêmement performante et confortable toute l'année. Mais ce n’est pas une maison passive, qui pousse la logique encore plus loin.

Elle est souvent décrite comme une maison « sans chauffage », et finalement, c'est assez bien résumé. 

Parce qu'en effet, elle doit pouvoir fonctionner quasiment sans recourir au chauffage ou à la climatisation.  

Cette différence explique une partie du surcoût de construction. Mais c'est aussi LA source d'économies d'énergie réelles sur le long terme.

Bon à savoir

Le label « maison passive » est délivré par La Maison Passive France, association accréditée par le Passivhaus Institut (organisme allemand à l’origine du concept).

Pour être reconnue comme maison passive, la construction doit respecter quatre critères techniques très précis :

• Des besoins en chauffage inférieurs à 15 kWh/m²/an ou une puissance maximale inférieure à 10 W/m².

• Pour tous les usages confondus, un besoin global en énergie primaire  inférieur à 120 kWh/m²/an.

• Une étanchéité à l’air très élevée, indispensable pour atteindre le seuil précédent de 15 kWh/m²/an.

• Des températures intérieures supérieures à 25 °C sont autorisées, mais moins de 10 % de l’année.

Précision à connaître

La maison passive n'est pas forcément une maison écologique. Elle n'est pas obligatoirement construite avec des matériaux biosourcés ou soucieux de l'environnement.

Ce n'est pas non plus un bâtiment à énergie positive, dont la caractéristique principale est de produire plus d'énergie qu'il n'en consomme.

Au final, est-ce qu'une maison passive coûte vraiment plus cher qu’une maison RE 2020 ?

Le plus souvent : oui ! Mais, pas toujours autant qu’on l’imagine.

Parce qu'une maison passive est, dans tous les cas, une maison neuve. Elle doit donc déjà respecter la RE 2020. 

Le surcoût concerne uniquement ce qui va au-delà du réglementaire.

Et ce qui coûte plus cher, ce sont principalement :

• les études et l’effort de conception, avec un vrai travail sur l’orientation au soleil et plusieurs scénarios de simulation ;

• les matériaux mis en place, notamment la sur-isolation, le travail sur l'inertie thermique du bâtiment et des équipements de ventilation plus performants ;

• un degré de personnalisation plus élevé : chaque maison est pensée spécifiquement pour son terrain ;

• les démarches liées à l’obtention d’un label, si vous visez une certification officielle ;

• une mise en œuvre plus exigeante et plus longue, par exemple sur l’étanchéité à l’air.

Bon à savoir

Pour respecter les seuils de la maison passive, certains équipements sont presque inévitables :

• l'isolation thermique par l'extérieur ;

• une VMC double flux (ventilation mécanique contrôlée) avec préchauffage de l'air entrant ;

• des fenêtres à triple vitrage. 

Des choix à fort impact budgétaire qui expliquent une partie du surcoût de construction.

Combien coûte une maison passive en France ?

Prix moyen au mètre carré d'une maison passive

En France, le prix au mètre carré moyen d’une maison passive est compris :

• entre 1 800 € et 2 500 €/m² en s'adressant à un constructeur ;

• entre 2 300 € et 3 500 €/m² pour une maison d'architecte.

Ces montants s’entendent pour la construction d'une maison neuve clé en main, hors prix du terrain.

Pour comparer avec une maison « simplement réglementaire », le surcoût moyen d’une maison passive est évalué entre 5 et 15 %.

Pourquoi des fourchettes de prix aussi larges ?

Eh bien, parce qu'il est plus « facile » de respecter les seuils dans une zone tempérée toute l'année plutôt qu'en pleine montagne ! 

En fonction du terrain et des choix techniques, deux maisons passives peuvent afficher des prix de construction très différents, à surface habitable équivalente.

Car la liste des paramètres qui jouent sur le prix est longue :

• la volumétrie ;
• le style architectural ;
• les aménagements extérieurs ;
• les volumes annexes (garage, abri) ;
• la zone climatique : 
• l'organisation des espaces intérieurs ;
• le choix du mode de chauffage ;
• les matériaux choisis pour l’isolation ;
• la gamme des équipements et revêtements ;
• la qualité des menuiseries et des vitrages ;
• la démarche écologique associée au projet : panneaux solaires, puits canadien pour l'inflitration des eaux de pluie, matériaux biosourcés.

Comment réduire le prix d'une maison passive ? Quelques pistes à explorer

On peut construire « passif » sans exploser tous les postes de dépenses. Avec un peu de réflexion (et les bons conseils de votre contructeur !), quelques tarifs peuvent être optimisés.

La première règle, c'est de faire faire simple pour tout ce qui peut l'être.

Pour certains équipements, vous n'avez peut-être pas le choix. Mais pour la forme de la maison, les revêtements ou l'architecture, vous pouvez choisir de simplifier !

Plus c'est simple, moins c'est cher !

Et plus c'est compact, moins il y a de risques de créer des zones de faiblesse thermique dans la structure. 

Préférez ensuite la qualité de la conception et de la mise en œuvre à l'achat d'équipements énergétiques onéreux.
Quand une habitation est très bien conçue (bien isolée, fenêtres bien orientées), les objectifs d'efficacité énergétiques sont atteints sans trop d'efforts. 

Quand vous avez moins de systèmes, vous payez aussi moins d’entretien et vous profitez d'une performance qui reste stable au fil du temps (elle ne diminue pas avec l'usure de vos solutions).

Dernier point important

La certification Passivhaus n’est pas obligatoire !

Elle coûte entre 1 500 € et 2 000 € et il faut respecter plusieurs aspects techniques spécifiques. C'est assez contraignant pour le constructeur, le bureau d'étude thermique, et les artisans sur le chantier.

Vous faites construire pour votre famille, sans enjeu particulier de revente ? Il est tout à fait possible de viser un « niveau passif », sans chercher à cocher absolument toutes les cases du label.

Et c’est même souvent un excellent compromis ! Votre nouvelle maison est plus performante qu’une habitation RE 2020, plus économe à l’usage, mais avec moins de contraintes administratives et quelques milliers d'euros d'économie à la clé !

Y a-t-il des aides de l'État pour construire une maison passive ?

Malheureusement, non ! À ce jour, il n’existe pas d’aide nationale spécifique dédiée à la construction d’une maison passive.

Les dispositifs en vigueur sont plutôt destinés aux travaux de rénovation énergétique sur des maisons anciennes (ou parfois, de plus de deux ans).

MAIS ! Il y a quand même quelques pistes d'économies à tenter !

Certaines communes accordent une prolongation de l’exonération de taxe foncière jusqu’à 5 ans au lieu de 2, si la nouvelle maison respecte des niveaux de performance énergétique élevés.

Pensez à vous renseigner directement auprès de votre mairie pour savoir si vous remplissez les conditions locales. C'est toujours bon à prendre !

Autre idée : plusieurs collectivités territoriales (région, département, communauté de communes) proposent parfois des subventions, des prêts avantageux ou des accompagnements gratuits pour les projets exemplaires sur le plan énergétique.

Le retour sur investissement d’une maison passive est-il réel ?

Quels sont les avantages de construire une maison passive ?

Le premier bénéfice est assez évident ! Dans une maison passive, les besoins énergétiques sont si faibles que les factures liées au chauffage et à la climatisation sont presque anecdontiques.

Et l'avantage bonus, c'est qu'en vous protégeant des hausses de prix de l’électricité ou des autres énergies, votre maison devient un véritable bouclier énergétique. Vos dépenses sont plus stables, et plus faciles à anticiper d'une année sur l'autre.

Le saviez-vous ?

Dans une maison passive, les coûts de chauffage et de climatisation sont si bas que ce sont la production d’eau chaude sanitaire et la consommation électrique des équipements qui représentent la plus grosse part de vos factures.

Le confort est un autre atout de l'habitat passif !
Température homogène, pas de parois froides, peu de variations, un air intérieur renouvelé en permanence : le confort est optimisé, été comme hiver.

Dernier point fort (qui ne vous concerne normalement pas tout de suite) : une maison performante énergétiquement est plus attractive à la revente, et plus rassurante pour les acheteurs. On parle de la valeur « verte » d'un bien sur le marché immobilier.

Le conseil Kazimo

Avec des réglementations environnementales qui deviennent de plus en plus exigeantes, anticiper les futurs standards aujourd’hui vous évite une décote de votre bien demain. 

Dans quels cas le passif est vraiment rentable

Quand on doit déjà respecter la RE 2020 (et tous les surcoûts qui vont avec par rapport aux maisons traditionnelles RT 2012), on peut se poser la question de la rentabilité réelle d'une maison passive. 

Est-ce que le surcoût de construction vaut vraiment les gains financiers à l'usage et le confort supplémentaire ? Si vous en doutez, votre constructeur, accompagné de son bureau d'étude thermique, peut vous aider à chiffrer vos gains potentiels.

Dans une majorité de cas, la réduction des factures d'énergie (chauffage, climatisation, électricité) est assez significative pour compenser des frais initiaux plus élevés à moyen ou long terme. 

Attention

L'incertitude sur l’évolution des prix de l’énergie complique l'estimation précise des gains sur le long terme. Pas facile non plus d'obtenir un chiffrage (en euros) du gain en confort que vous obtiendrez ! En conclusion, gardez en tête que les économies sont réelles, mais leur valorisation exacte est difficile à calculer.

Ce que vous pouvez retenir, c'est que la rentabilité est souvent plus élevée :

• pour des projets situés en climat tempéré : car le surcoût de construction est moindre ;

• lorsque la durée de détention du logement est longue : les économies s'ajoutent années après années.

• pour des projets bien pensés dès le départ : la conception bioclimatique est un facteur prépondérant de performances.

Tous les constructeurs savent-ils construire une maison passive ?

La réponse honnête à cette question est : non ! Tous les constructeurs ne savent pas construire une maison passive, même s’ils construisent déjà des maisons RE 2020 très performantes.

Aujourd’hui, la majorité des constructeurs de maisons individuelles savent livrer des maisons réglementaires, très bien isolées, confortables et conformes à la RE 2020. Et c’est déjà un haut niveau d'exigence !

Mais la maison passive, c'est un cran au-dessus ! À la fois dans la conception et dans l’exécution.

Un constructeur réellement formé au passif a l’habitude de travailler avec :

• des bureaux d’études thermiques spécialisés ;

• des simulations de haute qualité dès l’avant-projet ;

• un degré très élevé de personnalisation des plans (c’est aussi ce qui explique pourquoi tous les constructeurs n’acceptent pas ce type de projet) ;

• une approche très fine de l’orientation des surfaces vitrées, du confort thermique et des détails constructifs ;

• des artisans expérimentés dans la construction d'habitats ultra performants.

Le conseil Kazimo

Avant de sélectionner votre constructeur, prenez le temps de parcourir ses réalisations. Et renseignez-vous sur les labels qualité qu'il a obtenu. 

Souvent, un professionnel qualifié, formé aux habitats passifs ou à haute perfomance énergétique le met en avant dans ses communications. C'est assez simple à repérer.

Recherchez également des témoignages d'anciens clients pour croiser les informations.

On résume ?

Oui, une maison passive coûte généralement un peu plus cher à la construction qu'une maison classique.
Mais le suprlus en termes de tarif est souvent moins important qu’on l’imagine quand on connaît le niveau d'exigence déjà assez élevé de la RE 2020 pour toutes les maisons neuves..

La vraie question à vous poser est donc : « Qu'est-ce que je recherche vraiment ? Est-ce que mon budget actuel et mes priorités sont cohérents avec le fait de dépasser les seuils réglementaires ? »

Pour certain(e)s, une maison RE 2020 bien conçue et bien réalisée, c'est déjà énorme ! Pour d'autres, viser le passif permet d’être plus en accord avec ses valeurs, et d'aller chercher plus de confort sur le long terme. Et il n'y a pas de bonne réponse à la question !

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