Pour faire construire sa maison individuelle sur un terrain à bâtir, une autorisation d'urbanisme est indispensable. L'étape du permis de construire peut sembler longue et complexe en raison des pièces à fournir et des délais d'instruction de l'administration. Pour y voir plus clair dans vos démarches, Kazimo vous explique tout ce qu'il faut savoir sur le permis de construire pour une maison individuelle.
SOMMAIRE
Toute construction prévoyant une surface de plancher supérieure à 20 m² exige un permis de construire.
Un projet de maison neuve est donc soumis à permis de construire.
En deçà de cette surface, et à partir de 5 m², une déclaration préalable de travaux est nécessaire. Ces seuils sont toutefois à vérifier auprès du service d'urbanisme ou du site internet de votre commune car ils peuvent varier si votre terrain se situe dans un secteur particulier.
Le recours à un architecte lors de la conception de votre maison n'est pas obligatoire si vous remplissez les conditions suivantes :
Si votre surface de plancher n'excède pas 150 m², le permis de construire est obligatoire, mais pas l'intervention d'un architecte.
Sachez que si vous envisagez de réaliser une extension dans le futur, et que ces travaux portent la surface de plancher (ou l'emprise au sol) totale de votre maison à plus de 150 m², vous devrez avoir recours à un architecte. Cette obligation s'applique sur la superficie totale de la construction, et non sur les travaux d'agrandissement envisagés.
L'instruction de votre dossier pouvant prendre plusieurs mois, il est conseillé de déposer votre demande de permis le plus tôt possible. Toutefois, certaines étapes de la conception doivent être achevées avant le dépôt du dossier, au risque de se précipiter et de devoir déposer une nouvelle demande.
Avant de déposer votre dossier en mairie, nous vous conseillons de valider votre avant-projet et le chiffrage de votre maison auprès de votre constructeur.
Votre constructeur étant coutumier de toutes les étapes précédant la construction, n'hésitez pas à lui faire confiance sur le meilleur moment pour déposer votre permis.
Sachez qu'en cas de besoin, il reste possible d'apporter des mises à jour à un dossier en cours d'instruction. Cependant, les modifications de projet doivent rester mineures (modification légère de l'aspect extérieur, de la surface de plancher ou déplacement de menuiseries extérieures). Pour des changements plus conséquents, vous devez déposer une nouvelle demande de permis.
Si vous faites appel à un constructeur, et dans le cas d'un CCMI avec fourniture de plans, la demande de permis est souvent comprise dans la prestation globale. Il est donc difficile d'estimer son coût avec précision. Vous pouvez toutefois demander cette information à votre prestataire.
Si vous choisissez un architecte ou un maître d'œuvre, vous pouvez prévoir un budget compris entre 3 500 et 6 000 euros pour la conception de votre maison, jusqu'au dépôt du permis de construire. À prestation égale, sachez que les honoraires d'un architecte sont souvent plus élevés que ceux d'un maître d'œuvre.
Dans tous les cas de figure, assurez-vous que le suivi du dossier auprès de la mairie est bien prévu dans la prestation : fourniture de pièces manquantes, réponses aux questions de l'administration, etc...
Le formulaire Cerfa n°13406 est spécifique aux projets de construction d’une maison individuelle d’habitation ou de ses annexes (garage, piscine…). ll s'agit de la « fiche de renseignement » de votre projet, à destination de l'instructeur de votre permis.
Ce document indique à l'administration les données clés de votre projet :
Si vous avez recours à un architecte ou à un constructeur, c'est habituellement ce professionnel qui se charge de remplir ce document pour vous. En revanche, en tant que demandeur de l'autorisation d'urbanisme, vous devez signer vous-même le formulaire Cerfa.
Attention, si vos travaux concernent plusieurs maisons individuelles ou s'ils impliquent un changement de destination d'une construction existante, vous devez utiliser le formulaire de permis de construire « classique » (Cerfa n°13409).
Pour instruire votre dossier, les services de l'urbanisme exigent un certain nombre de plans et autres pièces graphiques. Ces documents visuels permettent d'apprécier l'insertion visuelle de votre projet dans son environnement, mais aussi de mieux comprendre l'aspect architectural de votre future maison. Voici la liste des documents obligatoires à fournir :
Des pièces complémentaires peuvent s'ajouter à cette liste en fonction de la localisation de votre parcelle (terrain en lotissement ou concerné par un plan de prévention des risques par exemple).
La notice descriptive du permis de construire (PCMI 4) est également une pièce justificative obligatoire à fournir. Elle présente le projet dans son ensemble et apporte des informations complémentaires aux pièces graphiques : parti pris architectural, choix des matériaux, mode de gestion des eaux pluviales, etc... Il est conseillé de soigner ce document, en particulier si votre projet est soumis à l'approbation des architectes des bâtiments de France (ABF).
Comme pour les documents graphiques, d'autres pièces peuvent être exigées en fonction de votre projet. Par exemple, la construction d'une maison neuve est soumise au respect de la règlementation thermique ou environnementale en vigueur (RE 2020 pour tous les permis déposés à partir du 1er janvier 2022). Une pièce supplémentaire doit alors être ajoutée au dossier : l'attestation de prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale (PCMI 14-2).
Une fois votre dossier de permis de construire complet et signé, il existe plusieurs possibilités pour le déposer en mairie :
Bon à savoir : si vous optez pour un dépôt de permis « papier », pensez à vous informer au préalable sur le nombre d'exemplaires de dossiers à fournir. Ce nombre est inscrit sur le formulaire Cerfa, mais dans les faits, certaines collectivités demandent des exemplaires supplémentaires.
Le délai d'instruction pour un permis de construire de maison individuelle est de 2 mois. Ce délai s'applique si votre projet se situe dans une zone sans difficulté particulière (zone urbaine sans caractère patrimonial par exemple).
Cela signifie que, dès lors que votre dossier est déposé en mairie (ou reçu par courrier), les services compétents disposent de 2 mois pour vous faire connaître leur décision.
Au cours de ce délai, le mairie peut toutefois vous transmettre une demande de pièces complémentaires si elle estime avoir besoin de précisions. Dans ce cas, il est préférable d'envoyer rapidement les éléments demandés car une telle demande interrompt le délai d'instruction jusqu'à la réception de vos pièces manquantes.
Si votre terrain est situé dans un site patrimonial remarquable ou aux abords d'un monument historique, le délai d'instruction de votre permis de construire est de 3 mois. Cette durée supplémentaire permet aux architectes des bâtiments de France d'étudier votre demande de permis. Si vous êtes concerné(e), vous en serez informé dans le mois qui suit le dépôt de votre demande.
Cependant, il est utile de connaître le zonage de votre parcelle avant le dépôt de votre permis. Il peut en effet déterminer certains choix de conception et vous imposer la fourniture de pièces justificatives supplémentaires. Pour savoir si votre terrain est concerné par un zonage particulier, vous pouvez consulter le plan local d'urbanisme (PLU) de votre commune ou contacter directement votre mairie en indiquant votre référence cadastrale.
En règle générale, si vous ne recevez aucune réponse de l'administration une fois le délai d'instruction expiré, votre permis est considéré comme accordé tacitement. Il est tout de même conseillé de vous en assurer en demandant une attestation de permis tacite à votre mairie. Cette demande est gratuite.
Il existe certaines situations pour lesquelles le silence de l'administration n'est pas synonyme d'acceptation. Il signifie à l'inverse un rejet tacite de votre demande. C'est notamment le cas si vos travaux portent sur un ouvrage inscrit au titre des bâtiments historiques, ou si l'architecte des bâtiments de France émet un avis défavorable sur votre dossier.
D'autres cas spécifiques peuvent signifier un refus implicite de permis. En cas d'absence de réponse, le plus sûr est de contacter la mairie pour connaître sa décision.
Attention, en cas de demande de pièces complémentaires de la part de l'administration, vous disposez d'un délai de trois mois pour transmettre vos pièces manquantes. En l'absence d'action de votre part passé ce délai, votre demande est considérée comme rejetée.
Après la délivrance du permis, l'affichage de votre autorisation d'urbanisme est obligatoire sur votre parcelle avant le démarrage des travaux. Un panneau de permis aux dimensions règlementaires (80 x 80 cm minimum) doit informer lisiblement le voisinage de votre projet de construction. Vous devez donc y indiquer votre nom, le numéro d'enregistrement du permis, la surface de plancher créée ainsi que la hauteur de la future construction.
Le premier jour d’affichage correspond au démarrage du délai de recours des tiers. Pendant une durée de deux mois, la légalité de votre autorisation peut être contestée par un tiers. Or, un permis n'est définitif qu'en l'absence de recours ou de retrait. Il est donc conseillé :
Bon à savoir : une absence d'affichage autorise les tiers à contester votre autorisation jusqu'à 6 mois après l'achèvement des travaux ! N'omettez pas la pose de votre panneau de permis au risque d'avoir affaire à des recours tardifs.
On l'oublie parfois mais un refus de permis de construire reste possible dans tout projet de construction. Si cela vous arrive, sachez qu'un refus doit être motivé (vous devez être informé de la raison du refus). Il doit vous indiquer les voies de recours possibles et doit vous parvenir par courrier recommandé avec accusé de réception.
Les raisons d'un refus peuvent être variées :
Si les raisons du refus concernent des aspects « concrets » de la règlementation, il vous sera possible de réagir et d'apporter des modifications à votre projet de manière à répondre aux exigences de la mairie. Si, en revanche, le refus s'appuie sur un motif plus subjectif comme l'intégration de la maison dans son environnement, mieux vaut prendre un rendez-vous avec les services de l'urbanisme. Vous connaîtrez ainsi exactement les points bloquants de votre conception. Dans les deux cas, il vous sera probablement nécessaire de déposer une nouvelle demande de permis de construire.
Si vous pensez que votre maison respecte tous les aspects de la règlementation et qu'une incompréhension est à l'origine de votre refus, vous avez la possibilité de demander à la mairie de revoir sa position. Cette voie de recours peut être transmise à votre mairie dans les 2 mois qui suivent la notification de refus.
Un permis de construire de maison individuelle a une durée de validité de 3 ans. Cela signifie que si vous n'avez pas débuté vos travaux au plus tard 3 ans après la notification d'accord (ou d'accord tacite), votre permis est considéré comme périmé. Il en est de même si, passé le délai des 3 ans, vous interrompez votre chantier pendant plus d'un an.
Si, pour des raisons qui vous sont propres (défaillance du constructeur, problèmes financiers, etc...), il vous est impossible de débuter votre chantier pendant la durée de validité de votre permis, celle-ci peut être prolongée d'un an. Cette procédure est gratuite et peut être accordée sur simple demande écrite (lettre recommandée avec accusé de réception). Seule condition : la demande de prolongation doit être transmise au moins deux mois avant la fin de la durée de validité de votre permis. Un permis périmé ne peut pas être prolongé.
L'élaboration d'un dossier de permis de construire est un passage obligé lors de la construction d'une maison neuve. Les attentes de chaque commune étant différentes, mieux vaut se renseigner en amont sur les spécificités de votre parcelle et les règles d'urbanisme applicables. Sachez également que si votre constructeur est chargé du dépôt du dossier, il se doit de vérifier si votre projet respecte toutes ces règles. Il peut aussi prendre en charge les échanges avec votre mairie pour faire avancer au mieux votre demande. N'hésitez pas à vous appuyer sur lui pour mener à bien vos démarches administratives.