Tout savoir sur la garantie de bon fonctionnement
La garantie de bon fonctionnement, également appelée garantie biennale, fait partie intégrante des protections incluses dans le CCMI (contrat de construction de maison individuelle). Comment protège-t-elle exactement le propriétaire d'une maison ? Quels sont les dommages couverts ? Comment la mettre en application en cas d'apparition de désordre ? Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur la garantie de bon fonctionnement.
SOMMAIRE
- La garantie biennale de bon fonctionnement : une assurance après la réception des travaux
- Quels dommages relèvent de la garantie de bon fonctionnement ?
- Comment faire marcher la garantie de bon fonctionnement des équipements ?
La garantie biennale de bon fonctionnement : une assurance après la réception des travaux
Définition : article 1792-3 du Code civil
La garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement) est définie de la façon suivante par l'article 1792-3 du Code civil :
« Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception. »
Ici, « les autres éléments d'équipements » font référence, par extension, à l'article précédent du Code civil (1792-2). Ce dernier définit le constructeur d'un ouvrage comme présumé responsable des dommages qui « affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ».
Par conséquent, « les autres éléments d'équipements » décrits dans l'article 1792-3 désignent les équipements dissociables de l'ouvrage.
La garantie de bon fonctionnement est donc valable pendant les deux premières années suivant la réception des travaux (point de départ de toutes les protections du maître d'ouvrage) et s'applique aux équipementspouvant être déposés sans endommager l'ossature de votre maison.
Bien sûr, pour que la présomption de responsabilité s'applique, les éléments doivent avoir été installés par votre constructeur avant la livraison de la maison.
Une garantie obligatoire pour le constructeur de maison neuve
La garantie de bon fonctionnement est un cas particulier des contrats d'assurances. Elle n'est pas concernée par une obligation d'assurance pour les professionnels du bâtiment (contrairement à la garantie décennale).
En revanche, la garantie biennale est obligatoire dans le cadre d'un CCMI (contrat de construction de maison individuelle). Au même titre que la garantie de parfait achèvement ou de la garantie décennale, elle fait partie des protections légales du CCMI.
Pour rappel, le CCMI est obligatoire dès lors qu'une même entreprise est missionnée pour réaliser les travaux de mise hors d'eau et mise hors d'air du bâtiment. Il a pour effet de protéger le maître d'ouvrage contre les vices de construction ou les défaillances financières d'un constructeur.
Quels dommages relèvent de la garantie de bon fonctionnement ?
Les équipements et éléments dissociables du gros-œuvre
Nous l'avons évoqué plus haut, les conditions d'application de la garantie biennale évoquent des éléments dissociables du bâti.
La loi ne fournit pas de définition précise de la notion d'équipement dissociable. En revanche, par opposition, l'article 1792-2 du Code civil décrit un ouvrage indissociable comme :
« formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. »
Voici quelques exemples d'équipements protégés par le régime de la garantie de bon fonctionnement :
- les parties démontables des menuiseries extérieures comme les battants, les doubles vitrages ou l'étanchéité (y compris fenêtres de toit et porte d'entrée) ;
- les équipements sanitaires ;
- les équipements électriques de manière générale (appareils de ventilation, plaques de cuisson, interphone, etc...) ;
- les éléments démontables d'un système de chauffage (pompe à chaleur, chaudière à bois, ballon d'eau chaude, radiateurs) ;
- les raccords de plomberie accessibles ;
- les plafonds démontables (type tissus tendus ou dalles sur ossature).
Le cas des revêtements comme les carrelages, moquettes ou enduits de façade est quant à lui plus délicat. S'ils peuvent dans certains cas être démontés sans opération de démolition, ces éléments ne sont pas destinés à " fonctionner " et peuvent être exclus de la garantie. Si vous voyez apparaître des dommages après la réception de votre maison de type fissures dans le carrelage ou gonflement du parquet, ne tardez pas à contacter votre constructeur car ces réparations sont prises en charge dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.
Garantie biennale ou décennale ?
Il est possible d'être couvert en cas de dommage sur un élément ou équipement indissociable du bâti dans les cas suivants :
- Le désordre rend l'ouvrage impropre à sa destination. Autrement dit, votre logement pourrait devenir inhabitable.
- Le désordre porte atteinte à la solidité de l'ouvrage.
Ces événements relèvent de la protection de la garantie décennale, même s'ils apparaissent dans les deux ans qui suivent la réception des travaux.
Voici quelques exemple de désordres pris en charge par la garantie décennale (et non la garantie de bon fonctionnement) :
- apparition de fissures dans l'ossature de la maison ;
- infiltrations d'eau ;
- affaissement des murs ou planchers de la maison ;
- défaut d'étanchéité de la toiture ;
- système de chauffage défectueux ;
- plafond menaçant de s'effondrer.
Cette liste n'est pas exhaustive. Pour vous y retrouver, retenez simplement que les désordres qui peuvent porter atteinte à la pérennité de votre maison relèvent de la garantie décennale constructeur, dès lors qu'ils apparaissent dans les dix ans qui suivent la réception des travaux.
Comment faire marcher la garantie de bon fonctionnement des équipements ?
Le courrier RAR
La première démarche à effectuer si vous constatez un désordre qui relève de la garantie de bon fonctionnement est de le signaler à votre constructeur au moyen d'un courrier recommandé avec accusé de réception. Pensez à y décrire précisément les dommages constatés et n'hésitez pas à ajouter des photos à titre d'illustration. Enfin, n'oubliez pas de préciser à votre interlocuteur un délai d'intervention ou, à minima, un délai de réponse à votre demande.
L'accusé de réception vous apporte la preuve que vous avez bien informé votre prestataire dans les délais de validité de la garantie biennale. Même si vous avez eu de bonnes relations avec votre constructeur pendant le chantier, n'omettez pas cette formalité en préférant un simple mail ou appel. Il est préférable de garder une preuve de votre première sollicitation en cas d'inaction du constructeur.
Que faire en cas d'inaction ?
Si l'entreprise n'intervient pas, plusieurs solutions sont envisageables :
- la mise en demeure d'intervenir (au moyen d'un nouveau courrier recommandé) ;
- la tentative de médiation avec un conciliateur de justice avant d'engager une action en justice ;
- l'action en justice via le tribunal d'instance ou de grande instance en fonction du montant estimé du préjudice.